对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

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1、1对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这 使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一 定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由 此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真 研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的 市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重 要的现实意义。一、商品房销售面积差异产生的原因一、商品房销售面积差异产生的原因 面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性

2、，房屋 在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积 与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房 销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。 由建设部颁布的商品房销售管理办法的第三十四条规定：“房地产开 发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施 测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 ”也就 是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这 部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订 商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘， 或者虽有

3、测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位 的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常 见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有 的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积， 人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的 面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题（一）部分有关商品房面积的名称不统一商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提 条件是必须保证各部分面积都有统一

4、和确定的名称。可是，目前的法律法 规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例 子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。2商品房销售管理办法第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面 积和分摊的共有建筑面积组成” 。 商品房销售面积计算及公用建筑面积分 摊规则（试行） 第五条规定：“商品房按套 或单元出售，商品 房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用 建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积” 。 另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的商品房买卖合同示范 文本中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建

5、设部在商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南中才明确 指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积” 。 显然， “分摊的共有建筑面积” 、 “分摊的公用建筑面积”以及“公共部位 与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼 此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起 了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去， 借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，发展商把公 共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区 分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分

6、摊” 部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有 分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关 “共有建筑面积”的名称不统一，这使得发展的伎俩极具迷惑性，即使是 专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏 房地产专业知识的一般消费者呢？（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂商品房销售管理办法第十八条规定；“商品房销售可以按套（单 元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 ”也就是说，商品 房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑 面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们

7、 各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便 捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接 关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优 点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积 计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的 面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售 面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共3有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可 变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面 积来

8、减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。 在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产 生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权， 但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因 为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增 加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计 价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听 任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者 选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有

9、欠公平为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印 发了商品房买卖合同示范文本 （以下简称示范文本 ） 。如今， 示范 文本在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主 管部门还将使用示范文本签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案 的前提条件。 示范文本的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小 的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法 权益，并且促进了住房消费的发展。不过， 示范文本并非十分完善， 其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。 第一， 示范文本的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方 所处地位和知识结构的重大差异。 示范文

10、本的设计是建立在买卖双方 地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、 不确切而出现显失公平和违法条款。可以说， 示范文本在理论上对当 事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄 厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双 方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽 然示范文本对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同 时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了 一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进 一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实

11、践中充分地保护 消费者的权益。例如， 示范文本没有对“建筑面积” 、 “套内建筑面积” 、 “公共部位与公用房屋分摊建筑面积” 、 “套” 、 “套内”等一系列专业名词4作和术语作任何解释，可见， 示范文本的设计者是在确信买卖双方都 充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企 业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并 使用示范文本 ，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老 百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而 依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。 因此， 示范文本理想化的公平恰恰导致

12、了现实中的不公平。 第二， 示范文本条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可 乘之机。笔者选取示范文本中最典型的两处技术漏洞加以说明：1、 示范文本的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作 了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合 同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按 说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对 己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。2、 示范文本的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成 说明” ，这部分内容是由开发商自己填写的。根据商品房销售面积计算 及公用建筑面

13、积分摊规则（试行） 第八条的规定，公用建筑面积（根据 前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成 应当是确定的，为什么示范文本要将已经确定的内容留作空白而由开 发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的 权利，极大地损害了消费者的权益。第三，各地在适用示范文本时并非完全引用当中的条款，条款不 一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如， 广东省商品房买卖合同的第 四条“计价方式与价款”就没有采用示范文本有关三种计价方式的条 款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】 【整 层】出售，按【套内】 【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为 （_币

14、）每平方米_元，总金额（_币）_仟_佰 _拾_万_仟_佰_拾_元_整。 ”根据 文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按 整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑 面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对 两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷 就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。5三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议（一）明确法律责任，莫让法定义务变成空谈 国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利，要实现这一点往往需要 对强势群体的权利和行为

15、进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如 商品房销售管理办法第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在 订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品 房买卖合同示范文本 ；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管 理办法 。 ”本条款的设置旨在保护消费者的知情权，避免发展商利用自身 强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时， 却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，条款的设置就流于形 式，根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法 定义务时，必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束 力是有限的，它只能为违反义务者应当

16、受到法律强制和制裁设置一种潜在 的危险；而只有为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强制和制裁 实实在在地落在违反义务者身上，才能对义务承担者形成有效的拘束力。 因此，有义务不能无责任，国家有关部门应当完善这方面的立法。（二）规范和统一专业用语，避免歧义和矛盾 作为专业性用语，最忌讳的就是名称不统一，使用不规范。可惜我国 部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和 法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让 每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称，避免用语间的矛 盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。（三）克服示范文本的漏洞和缺陷，追求面积差异纠纷处理的公 平公正 示范文本设计思路上的漏洞，造成了其现实的不公（对此上文已有论 及，在此不再赘述） 。但是，决