房贷政策放松简要内容

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1、请务请务必必阅读阅读正文之后的免正文之后的免责责条款部分条款部分。股股票票研研究究房地房地产业产业行行业业更更新新报报告告行业评级增持增持-80-60-40-200202007-10-222007-11-272008-1-42008-2-182008-3-252008-5-52008-6-112008-7-172008-8-222008-10-7-80-70-60-50-40-30-20-10010产 产 产SZZS相关报告 国泰君安地国泰君安地产产双周双周报报第第 17 期（期（1006- 1019） ） ， ，2008.10.22 北京深圳珠海三地楼市北京深圳珠海三地楼市调调研研简报简报

2、中粮、招地、首开、中粮、招地、首开、龙龙湖、湖、华发华发、万科、万科、 金地、金地、侨侨城城 ， ，2008.10.20 西安楼市西安楼市调调研研简报简报天地源、金地、天地源、金地、 中海、名流置中海、名流置业业、中新、恒大、中新、恒大 ， ， 2008.10.9 国泰君安地国泰君安地产产双周双周报报第十六期第十六期国国 庆庆、地方救市、降价、减息等政策放松、地方救市、降价、减息等政策放松 预预期期专专刊刊 ， ，2008.10.8 央行降息央行降息对对房地房地产产行行业业影响点影响点评评 ， ， 2008.9.16 国泰君安地国泰君安地产产双周双周报报第十五期第十五期 ， ， 2008.9.

3、16 国泰君安地国泰君安地产产双周双周报报第十四期第十四期 ， ， 2008.9.1 关于加关于加强强金融金融节约节约集集约约用地通知用地通知 和和 保保险险公司可投公司可投资资房地房地产传闻产传闻点点评评， ， 2008.8.28 国泰君安地国泰君安地产产双周双周报报第十三期第十三期 ， ， 2008.8.17 国泰君安地国泰君安地产产双周双周报报第十二期第十二期 ， ， 2008.8.6 国泰君安地国泰君安地产产双周双周报报第十一期第十一期 ， ， 2008.7.24 国泰君安地国泰君安地产产双周双周报报第十期第十期 ， ， 2008.7.9 超跌、估超跌、估值值便宜和反便宜和反弹弹行情行

4、情 ， ， 2008.7.8 资资金金紧张紧张的冬天，的冬天，谁谁的棉衣厚？的棉衣厚？ 地地产产行行业资业资金金链链状况及其影响状况及其影响 ， ， 2008.6.18 超配者超超配者超强强2007 年房地年房地产产行行业业投投 资资策略策略 ， ，2006.12.16Table_TitleTable_Title2008.10.23减税、首套房降首付和利率等政策放松快减税、首套房降首付和利率等政策放松快评评孙孙建平建平021-38676316 本本报报告告导读导读： ：评估中央放松房地产政策对行业房价、成交量、区域等影响，判断行业投资评级和配置建议。投投资资要点：要点：对于 10 到 30

5、年按揭贷款，第一套房贷款利率从 85 折降低到 7 折，降 息幅度 102 个 BP，月供少付 5%-11%，贷款期内少付的月供总和相当 于房价降低 5%-20%。加大廉租房、经济适用房、双限房等保障性住房开发力度，中央既实现 控制房价大涨和解决民生问题的目的，又能力保投资和救经济。预判 投资力度会较为适中，因太大需要解决庞大的资金问题，对房价和开 发商的民间房地产投资打压作用太大；太小投资拉动作用不明显。政策放松目的在于刺激消费、拉动投资，救经济；并非房地产行业市场 调整已过度而，而是中央担忧经济硬着陆和创造信贷、流动性。政策放松内容超预期，首套普通住宅利率降到基准利率 7 折等措施表 明力

6、度很大。但回顾历史，几乎大部分放松政策的内容仅是回到 2005 年 3 月 17 日开始的本轮房地产调控之前，所以 05 年之前表现平稳的 房地产行业可为借鉴。政策放松内容将有利于刺激成交量缓慢恢复，但更理想的刺激需求效 果将取决于居民收入预期、房价、持续降息和银行惜贷倾向、对金融杠 杆和房贷优惠利率可接受程度，因此行业不会很快形成反转，需要跟 踪居民收入预期、成交量表现和银行态度变化。政策放松的积极效果有望先在房价已平均下跌 30%左右的广州和深 圳地区得到充分体现，即广深两地楼市有望最先反弹甚至反转。对于 房价没有下跌的北京、上海等其他城市，在趋势上此次政策放松将明 显减少房价下跌幅度，减

7、缓房价和成交量下降对经济的冲击作用。如有后续刺激政策需要则有望在“地方收费减免”和“改善型普通住宅 “的二套房贷政策上展开。预判未来政策面将持续处于转暖期，只要行业成交量表现继续低迷， 则政策放松预期会继续存在，行业趋势受政策放松刺激将减缓下降幅 度并有望逐步好转。所以维持增持投资评级，建议标配，维持 10 月 8 日地产双周报中低配投资者“逐步标配”的建议。万科 A、保利地产、招商地产等一线龙头股已充分反映了政策放松的 大部分预期，08 年动态 PE 估值从原来的 10 倍偏左上涨到 14 倍左右， 因此预计后续涨幅有限，08 年 15 倍 PE 可作为参考。建议适当关注公 司治理良好、具有

8、央企或地方国企背景、现金或者资金获取能力强、 PB 估值低、股价大幅下跌的二线龙头品种，他们的股价反弹幅度有限， 但却也将受益于行业趋势的缓慢好转。例如：中粮地产、金融街、张江 高科、华发股份、北京城建、上实发展、香江控股、名流置业、栖霞建设 等。行行业业更新更新报报告告请务请务必必阅读阅读正文之后的免正文之后的免责责条款部分条款部分 2 of 111. 房房贷贷政策放松政策放松简简要内容要内容1. 2008 年 11 月 1 日起，个人首次购买 90 平米及以下普通住房，契税暂统一下调 到 1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税。 首次购房证明由住房所在地县（

9、区）住房建设主管部门出具。 2. 地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 3. 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，贷款利率下限可扩大为贷 款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。 4. 下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27 个百分点。 5. 加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。 6. 近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障 以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。 出处：财政部新闻办。 根据此次出台政策的要求，金融机构将会在 2008 年 10 月

10、27 日前完成实施细则的 拟定工作。之后，借款人可就自己关心的问题向贷款银行进行咨询。2. 放松内容影响放松内容影响简评简评1. 若若卖卖方交易税方交易税费费全部全部转转嫁嫁给买给买方，且持有房屋方，且持有房屋时间时间少于少于 3 年，此次降税相当于年，此次降税相当于 降低房价降低房价 1.1%。 。90 平米以上住宅契税暂维持 3%不变，90 平米以下契税从 1.5%下 降到 1%，买方交。印花税买卖双方均交，原为 0.05%。土地增值税：卖方交，若持有 房屋时间不满 3 年，0.5%；满 3 年，0.25%；5 年以上不交。以上百分比基数均为房价 或房价总额。 2. 放放权权地方制定鼓励住

11、房消地方制定鼓励住房消费费的收的收费费减免政策，等于减免政策，等于变变相承相承认认了以前一些地方救了以前一些地方救 市政策的土政策，同市政策的土政策，同时时不不规规定具体情况定具体情况为为将来根据楼市景气情况将来根据楼市景气情况调调整政策松整政策松紧紧程程 度留下了活口。度留下了活口。例如：西安等地的购房财政补贴、成都补贴契税、重庆二手房交易税 下调为 1.1%、北京的两年内经济适用房物业费不上涨、杭州买房给契税、印花税补 贴等（附表 1）。 3. 第一套房第一套房贷贷款利率从基准利率的款利率从基准利率的 85%下降下降为为 70%，首付，首付 2 成以上（此前只有成以上（此前只有 90 平米

12、以下首付才平米以下首付才 2 成以上），理成以上），理论论上通上通过过提高提高银银行金融杠杆降低了行金融杠杆降低了贷贷款款门槛门槛，减，减轻轻 了月供支付，有利于刺激成交量的恢复。了月供支付，有利于刺激成交量的恢复。对于 10 到 30 年的按揭贷款，利率从 85 折 降低到 7 折，降息幅度 102 个 BP，月供少付 5%-11%，贷款期内少付的月供总和相当于房价降低 5%-20%（表 1）。表表 1: 第一套房第一套房贷贷款利率从基准利率款利率从基准利率 85%降低到降低到 70%的月供影响的月供影响测测算算贷贷款期限款期限基准利率基准利率85 折折7 折折月供月供 少付少付额额月供少月

13、供少 付幅度付幅度贷贷款期月供少付款期月供少付 总额总额占房价比重占房价比重10 年期￥11,781￥11,219￥10,672￥5475%5%15 年期￥9,196￥8,583￥7,993￥5907%8%20 年期￥7,988￥7,329￥6,698￥6319%12%25 年期￥7,325￥6,623￥5,954￥66910%16%30 年期￥6,928￥6,189￥5,485￥70411%20%注：基准利率为 7.47%，85 折为 6.35%，7 折为 5.23%。数据来源：国泰君安证券研究所测算。行行业业更新更新报报告告请务请务必必阅读阅读正文之后的免正文之后的免责责条款部分条款部分

14、3 of 114. 改善型普通住宅没有披露何改善型普通住宅没有披露何为为改善型，改善型，为为将来根据楼市景气情况将来根据楼市景气情况调调整政策松整政策松紧紧 程度留下了活口。程度留下了活口。可以确定的是面积普遍在 120 平米以下（附表 2 和附表 3）。从以 前的政策内容和基层交流经验看，我们预判以下情况属于改善型住宅： 因结婚或生子导致家庭人口增加，人均建筑面积低于当年标准（附表 4），需要 增加购置第二套房； 贷款购买第一套房，想换一套更好的房子，但因购买力不足，只能先出售第一 套房，然后再购买一套房；如果此次政策出台后，房价和成交量继续大幅恶化，则不排除变为“改善型住 宅”、 “多套普

15、通住宅”或“多套住宅”，部分放松或取消二套房贷政策。5. 因因贷贷款款规规模和降息幅度小公模和降息幅度小公积积金金贷贷款利率下降效果有限，信号意款利率下降效果有限，信号意义义和作和作为补为补充充 措施的效果更明措施的效果更明显显。 。5 年期以上从 4.86%下调 27 个 BP，每 10 万元公积金贷款 10到 30 年的月供支出下降 13-16 元。 6. 加大廉租房、加大廉租房、经济经济适用房、双限房等保障性住房开适用房、双限房等保障性住房开发发力度，中央既力度，中央既实现实现控制房价控制房价 大大涨涨和解决民生和解决民生问题问题的目的，又能力保投的目的，又能力保投资资和救和救经济经济。我。我们预们预判投判投资资力度会力度会较为较为适适 中，太大需要解决中，太大需要解决庞庞大的大的资资金金问题问题， ，对对房价和开房价和开发发商的民商的民间间房地房地产产投投资资打打压压作用太作用太 大；太小投大；太小投资资拉拉动动作用不明作用不明显显。 。3. 政策放松政策放松对对行行业业整体影响整体影响简评简评1. 政策放松的目的在于刺激消政策放松的目的在于刺激消费费、拉、拉动动投投资资，救，救经济经济；并非房地；并非房地产产行行业业市市场调场调整已整已 经过经过度而放松政策，而是中央担度而放松政策，而是中央