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1、加强物业管理加强物业管理 加快构建和谐社会加快构建和谐社会红河州物业管理存在的问题和建议 徐云红物业管理是改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的建立，住房制度改革不断深 化，住宅建设迅速发展以及人民生活水平不断提高而出现的一个新兴行业。积极扶持和大 力培育物业管理行业的健康发展，对于提高城镇居民生活质量，拓宽社会就业渠道，维护 社区和谐稳定，提高城市管理水平都具有非常重要的意义。为了规范我州物业管理活动， 维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，州人大常委会于 9 月份在全州范围内组织开展了对物业管理条例 （以下简称条例 ）实施情况的检查。 州十届人大常委会第十次会议
2、专题听取和审议了州人民政府贯彻执行条例的情况报告。我州物业管理企业起步于 1998 年，十年来，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一 的商品住宅小区发展到宾馆、工业、商业、办公区等物业，形成了包括房屋及相关设施的 维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。到目 前为止，全州有资质备案的物业服务企业共计 55 户，全部集中在北部七县（市） ，物业管 理项目合计 2397 个，其中：居民住宅小区 184 个，从业人员 239 人，管理的建筑面积 947.64 万平方米（其中住宅 900.01 万平方米） ，成立业主大会 39 个，依法归集维修资金 6652.64 万
3、元。新建商品房小区物业管理覆盖率达 100%。逐步建立了业主自治与物业管理 企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的管理体制，提高了广大居民的生活质量， 推动了两个文明建设。但随着城镇化的发展，仍然存在一些影响全面贯彻实施条例的 问题，主要表现在：一、 条例宣传工作的深度和广度不够。宣传手段单一，未能引起全社会的重视，甚 至不少小区的业主和物业服务企业只知道有一个条例，不知道具体内容。有些物业服务人 员对物业服务的职责不清，对相关的物业政策、法规条文领会不透，服务质量差。业主自 主治理小区的意识和能力较弱。少数业主对物业服务收费问题认识不到位，只享受权利， 不履行义务。部分业主对小区服务出
4、现的问题，不是通过协商处理和法律手段解决，而是 采用简单的拒绝交费等行为使矛盾激化。二、物业发展滞后，监管力量薄弱。物业管理人员少，监督力量薄弱，政府建设房管 部门和物价部门监管、协调不够；乡镇和社区由于物业管理行政职能和具体工作制度不健 全，没有履行监管职责和协调指导。目前最突出的问题是指导成立业主委员会的工作滞后； 老居住小区的专项维修资金归集困难。许多老区己进入房屋公共设施的维修阶段，而维修 资金原来没有归集，无法进行维修，影响了居民的正常生活，有的小区出现了业主上访现 象。三、物业服务主体行为不够规范，部分业主认识不到位。一方面，开发商遗留问题反 映出前期物业管理的薄弱。主要表现在：一
5、些小区水电未直接抄表到户，对增加损耗平摊 有争议；停车车位规划没有前瞻性，存在收费权属争议；服务企业的从业人员多为短期聘 用，未参加过专业培训，难以适应物业服务的需求；部分服务企业管理混乱，矛盾纠纷不 断。另一方面，业主自我管理能力不强，业主委员会组织不健全，缺乏维权和建立物业服 务是消费行为的理念，误认为物业服务企业只要收了服务费，就理应解决住宅小区的所有 问题，承担社会服务工作和小区相关的一切责任。四、物业服务费收缴率低，影响物业服务工作开展。一方面是小区存在着物业服务企 业重收费、轻服务及乱收费的现象，引起业主不满；另一方面，物业服务费收缴率低，按州、县（市）发改部门向物业服务企业核批的
6、收费标准，大部分物业服务企业收缴率只达 到 80%左右，致使物业服务企业处于经营亏损边缘，这在很大程度上制约着物业服务企业 的生存和发展，也无法满足业主对服务的要求。物业服务企业长期低成本运作，使服务质 量难以保证，长此下去，会严重影响物业服务企业正常运转和物业产业的健康发展。五、住宅专项维修基金的收缴和管理不到位。检查中发现有的小区已居住近十年，但 无专项维修基金，目前已出现屋面漏雨、水电系统损坏，由于无资金维修，有的小区出现 住户上访的情况；个别小区出现业主委员会成员将专项维修基金私存的现象，经过查处后， 到现在利息部分仍没有归还。针对以上存在问题，为进一步做好条例的贯彻实施工作，提出以下
7、建议：一、政府相关部门要进一步加强对条例的宣传工作。物业管理工作关系到广大业 主的切身利益，同时还涉及到社区乃至社会的和谐与稳定。要通过广播、电视、报刊、社 区文艺汇演等多种形式宣传条例 ，做到家喻户晓。广泛动员物业服务企业，运用各种宣 传方式宣传物业服务企业和业主双方的职责、权利和义务，提高物业服务企业和业主守法 意识，使广大业主和物业服务企业坚持贯彻实施条例 ，依法维护双方的职责、权利和义 务。二、政府要加大规划、协调、监管力度。首先要严把小区必要功能设计的审批关。在 新建小区的规划中，要注重人性化和前瞻性，如供水、供电抄表到户、建停车场、医疗卫 生、银行、保险、商业服务设施，业主活动场所
8、等，提高物业小区的综合服务功能，使物 业服务逐步走向规模化和规范化。二是根据条例的要求，政府房管部门要进行职能调 整，依法配置专门的监管人员。针对小区目前存在的问题，政府相关部门要对全州的物业 管理及物业服务进行一次全面检查，涉及到物业服务工作的建设、发改、公安、工商、规 划、财政、有关乡镇、社区、供水、供电等单位要综合协调，各司其职，共同推进和谐社 会发展。三、加强指导，强化培训，规范服务。政府职能部门要指导和督促小区成立业主大会 和业主委员会，引导业主委员会充分行使选择权和决定权，依法维护业主权利，使服务企 业有生存压力，竞争动力，努力做好服务。建设主管部门要积极反映，加强协调，开展物 管
9、企业人员岗位培训工作，使物管企业人员掌握物业服务方面的知识，加深对物业服务法 律法规知识的理解，增强责任感和优质服务意识，依法持证上岗。四、进一步规范物业收费标准。州、县（市）建设局要协调发改委（局）严格物业服 务价格的监督，对于乱收费的物业管理企业，要依法给予处罚。同时，要向业主宣传介绍 政府批准的收费标准，增强业主按标准交纳物业服务费用意识，促进物业服务企业提高服 务质量， 通过宣传收费政策缓解各种矛盾，促进小区和谐，促进社会安定。五、加大住宅专项维修基金的监管力度。按照住宅专项维修基金管理条例的要求， 结合我州实际，制定专项维修资金的归集管理和使用的暂行管理规定，严格资金使用的操 作程序，合理使用资金，确保资金安全。通过条例的贯彻实施，促进小区的和谐与文 明，为全州的稳定和发展做出贡献。责任编辑：吴江华
