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1、 一、市场比较法：难点是交易修正。一、市场比较法：难点是交易修正。1、 适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。适用条件是同一供求范围内并在估价时点的近期存在较多的类似房地产交易。理论依据是：替代原理。2、搜集交易实例。搜集内容：交易双方的基本情况和交易目的。要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等;交易实例房地产的状况(权益、区位、实物三方面)。包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况;成交日期;成交价格。包
2、括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况;付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容;交易情况。(见下面5)应做到收集交易实例的真实性和完整性，统一性和规范化。3、选取可比实例。选取可比实例时应符合：(案例在3个以上10个以下)可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。可比实例的用途应与估价对象的用途相同(居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等)。可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。(钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构)可比实例规模应与估价对象的
3、规模相当(面积不能相差太大，可比是例面积/估价对象的面积的比值应在0.5和2之间)可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同(出让与划拨、商品住宅与经济适用房等)。可比实例的交易类型应与估价目的吻合(抵押、租赁、买卖、征用等)。可比实例的成交日期应与估价时点接近(一般在一年以内)。可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。4、建立价格可比基础。统一付款方式(应以一次付清需要支付得金额为准)、统一采用单价、统一币种和货币单位(不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算-买入价和卖出价的平均价)、统一面积内涵(土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内
4、面积和建筑面积)、统一面积单位。5、交易情况修正。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。(a 有利害人之间的交易;b 急于出售或急于购买的交易;c 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;d 交易双方划某一方有特别动机或偏好的交易;e 特殊方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售;f 交易税费非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳或应由卖方缴纳的税费买卖双方协议由买方来缴纳;g 相邻房地产合并交易;h 受债权债务关系影响的交易。)对于交易税费非正常负担的调整方法： 正常成交价格-应由卖方负担的税费=卖方实
5、际得到的价格 正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价格。6、交易日期修正。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。可通过价格指数或价格变动率进行调整。房地产价格变动率，有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率)期数=在估价时点的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率期数)=在估价时点的价格在实际的交易日期修正中，有下列几类价格指数或价格变动率可供选用：一般物价指数或变动率;建筑造价
6、指数或变动率;建筑材料价格指数或变动率;建筑人工费指数或变动率;房地产价格指数或变动率。如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，则可选用一般物价指数或变动率。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。7、房地产状况修正。可分为权益状况修正、区位状况修正和实物状况修正。思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度(直接
7、比较和间接比较);最后根据差异程度对可比实例的价格进行调整。可用百分率法、差额法和回归分析法进行修正。注意：可比实例的房地产状况是在成交日期时的状况。8、求取比准价格。采用百分率法、差额法和回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%.9、方法应用过程中容易出现的问题：可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由;基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性(建立价格可比基础)，是否剔除了交易税费的非正常负担。影响因素的选择是否合适;注意修正的方法是用
8、直接比较还是间接比较;各因素的修正方向是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度。最终比准价格是否进行了综合和说明。房地产租赁价格评估房地产租赁价格评估( (法规法规 P137-145)P137-145)1、法律依据。 中华人民共和国城市房地产管理法 、 中华人民共和国土地管理法 、 城市房屋租赁管理办法以及当地制定的实施细则和其他有关规定。2、不同用途房屋租赁价格管理规定。住宅用房地租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策;租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。3、私房租赁价格管理规定。房屋租金由租赁
9、双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定;没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。4、转租。转租必须经出租人同意，签订转租合同，出租人必须在转租合同上签署意见。转租合同必须按规定备案，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之变更、解除或终止。5、租赁价格评估特点。住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超
10、越规定调整租金幅度的价格空间。租约对租金估价有一定的影响。租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准;如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大(或高或低)，租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。租期最长为20年。划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。几种租金内涵。成本租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税)、商品租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润)、市场租金(商品租金根据供求关系形成)。6、评估方法。市场
11、比较法、收益法、成本法。收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。其评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。扣除项目在收益法中已作了说明。注意租金的内涵是什么，代收代缴的水、电费是否在内，在计算收益时要注意租金的价格内涵。成本法评估时的成本构成。折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。资本化率的确定。资本化率的确定。市场提取法：是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。A、在 V=a/r 情况下，可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。B、在 V=a1-1/(1+r)
12、n/r 的情况下，通过试错法或内插法求取。C、在在 V=a/(r-g)情况下，是通过 r=a/V+g 来求取 r.安全利率加风险调整值法(累加法)：安全利率选用同一时期的一年期国债利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。投资收益率排序插入法。找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。投资组合技术：抵押贷款与自有资金的组合。将抵押贷款与自有资金的组合是将购买房
13、地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合资本化率。R=MRM+(1-M)RERM-抵押贷款收益率 RE-自有资本要求的正常收益率 L-抵押贷款额度(比例)土地与建筑物的组合。R0=LRL+(1-L)RB RB-建筑物资本化率 RL-土地资本化率资本化率实质上是一种投资收益率，它应等同于具有同等风险的投资收益率。9、剩余技术。土地剩余技术。VL=(Ao-VBRB)/ RL，土地剩余技术在土地难以采用其他方法估价时，是有效的方法。另外，在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时，虽然采用比较法求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值，但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减价多少，比较法
14、通常难以解决，这时如果运用土地剩余技术便可以求得。建筑物剩余技术。VB=(Ao-VLRL)/ RB，建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否过大或过小很有用处。此外，它还可以用来估计建筑物的折旧，即将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值。用收益法评估房地产整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑的净收益余值求取。10、收益年限的确定：对于单独土地和单独建筑物的估价。应分别根据土地使用年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费;对
15、于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费;对于土地与建筑物合成体的估价对象。如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限结束的，可采用下列方式之一：A 先根据经济寿命确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费;再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。B 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。11、净收益求取时有关参数的取舍。有形收益和
16、无形收益。在求取净收益时，不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。但如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。实际收益和客观收益。应以客观收益为估价的依据。有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。12、收益法计算房地产价格。(预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式)tV=ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r-g)1-(1+g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)ti=1V=a/(r+g)1-(1-g)t/(1+r)t+Vt/(1+r)t以上公式适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测未来的价格时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下(注意每种公式的假设条件和适用范围)。P197、202、221-225例13、方法应用过程中容易出现的问题：收益是否采用客观收益，是否考虑租约限制、空置率、损失率，对于客观收益没有考虑到未来
