柳州市物业管理项目承接和退出管理指导意见

《柳州市物业管理项目承接和退出管理指导意见》由会员分享，可在线阅读，更多相关《柳州市物业管理项目承接和退出管理指导意见（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、-1-柳州市物业管理项目承接和退出管理指导意见第一章 总则第一条 为了规范物业管理项目的承接和退出，维护业主和物业管理 企业的合法权益，做好物业管理项目的衔接工作，保障物业管理活动依法 正常进行，根据物业管理条例 、 广西物业管理条例等有关法规政策 的规定，制定本意见。 第二条 柳州市城市规划区域内，物业建设单位或业主大会依法选聘 物业管理企业并由该企业承接物业管理项目的，物业服务合同提前解除或 合同期满未续约、物业管理企业退出物业管理项目的，适用本意见。 第三条 柳州市建设委员会负责监督、指导各城区物业行政主管部门 在物业管理企业承接和退出物业管理项目中的管理工作。 城区物业行政主管部门负责

2、本辖区内物业管理企业承接和退出物业管 理项目过程的监督、指导工作。 物业管理企业承接和退出物业管理项目的，应主动接受物业项目所在 地街道办事处、社区居民委员会的监督指导。第二章 物业管理项目承接第四条物业建设单位在销售物业前，应按照柳州市业主临时公约示 范文本制定本物业管理区域业主临时公约，并向物业买受人明示和说明。 在签订商品房购房合同时，物业买受人应书面承诺并遵守业主临时公约。 第五条物业建设单位与物业管理企业签订前期物业服务合同时，物业 建设单位应就物业管理区域内的物业共用设施设备、共用场地、停车场、 架空层及其他配套设施的权属予以说明，其中所有权属物业建设单位且物 业建设单位委托物业管

3、理企业管理的，双方应订立委托管理协议。 第六条承接物业时，物业管理企业应与物业建设单位（或业主委员会） 按照柳州市前期物业服务合同示范文本 （或柳州市物业服务合同示范 文本 ）签订物业服务合同。自合同签订之日起 7 日内，物业管理企业应到 项目所在地城区物业行政主管部门办理物业服务合同备案。 物业服务合同备案应提交以下资料： 1、柳州市物业服务合同备案表（一式两份） ； 2、物业服务合同复印件二份（核原件） ； 3、管理处负责人岗位证书复印件一份（核原件） ； 4、物业管理企业资质证书副本复印件一份（核原件） 。 第七条物业管理企业承接物业管理项目时应与物业建设单位（或业主 委员会）共同对物业

4、及物业共用部位、共用设施设备及相关场地的完好情-2-况和运行状况等进行查验，做好查验记录，并办理物业管理项目的承接验 收手续。 第八条对前期物业管理查验中发现的问题，物业建设单位应书面承诺 修复整改的期限、责任部门和修复整改应达到的标准。 物业管理企业应对查验情况、物业建设单位的修复整改措施和修复整 改情况建档备查。 第九条在办理前期物业管理项目承接验收手续时，物业建设单位与 物业管理企业应在物业交付前 15 日内完成物业资料的交接工作。如有缺件， 物业建设单位必须在物业交付使用之日起 60 日内补齐完善。 应交接的物业资料包括： 1、竣工总平面图，单体建筑全套竣工图（包括建筑、结构、水、电、

5、 消防、人防等） ，绿化平面图，地下管网工程竣工图，竣工验收报告、竣工 验收备案表等竣工验收资料； 2、设施设备出厂合格证、设备使用说明书、安装调试报告、保修卡 （保修协议） 、电梯准用证等其他设施设备技术资料； 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4、与供水、供电、供气单位签订的供水、供电、供气合同（或协议书） ； 5、业主临时公约、购房人对业主临时公约的承诺认可材料； 6、业主所购物业（包括住房、商铺、车库等）的合同文本和业主购房 名册； 7、共用部位、共用设施设备明细及权属说明； 8、维修资（基）金缴纳明细； 9、物业管理所必须的其他资料。 第十条 物业接管验收时，交接双方应列详细

6、交接清单，其内容应包 括：资料及设施设备的名称、数量、资料密级、交接单位、交接时间、交 接地点和经办人等，交接完毕双方签字、盖章。 分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，在达到交付使用条件时 分期进行接管验收。 第十一条 物业管理企业自承接物业项目之日起应设立专人负责对物 业资料、承接验收文件进行归档管理，并制定档案保管及查阅制度。 第十二条 物业项目接管验收完毕后 7 日内，物业管理企业应到物业 项目所在地城区物业行政主管部门办理承接验收备案手续。 承接验收备案应提交以下资料： 1、承接验收备案表（一式两份） ； 2、交接清单（须包括第九条所列资料）复印件二份（核原件） ； 3、档案保管、

7、查阅管理制度及相应的落实措施和考核办法一份。-3-第三章 物业管理项目退出第十三条 退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理 正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。 业主、业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业管理企业的决定， 保持物业管理的正常有序，积极维护社会稳定。第十四条 物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约 定，同时，应遵守本意见规定的退出程序和相应职责，依法做好物业管理 交接工作，保持物业项目管理的连续性。 第十五条 物业服务合同期满前，物业管理企业应提前 90 日做出续约 （或解除合同）的决定，并将续约（或解除合同）的决定书面告知业主委 员会、城

8、区物业行政主管部门、街道办事处和社区居委会，并以书面形式 在物业管理区域内公告 15 日。 尚未成立业主大会，且物业管理企业决定解除合同的，应在物业服务 合同期满前，提前 90 日将解除合同的决定报告城区物业行政主管部门。城 区物业行政主管部门应及时指导业主成立业主大会，物业管理企业应配合 做好业主大会成立的各项工作。 第十六条 业主委员会自接到物业管理企业续约意愿的书面告知之日 起 15 日内，应将续约意愿告知书、物业服务合同、物业管理方案在物业管 理区域内公示 7 日，并组织召开业主大会，由业主大会决定是否续约（或 解聘）物业管理企业。 第十七条 业主大会上经物业管理区域内全体业主三分之二

9、以上投票 权数表决通过决定续约的，业主委员会应与物业管理企业按照已公示过的 物业服务合同样本签订正式的物业服务合同，同时告知全体业主。 物业管理企业自合同签订之日起 7 日内向城区物业行政主管部门办理 物业服务合同备案。 第十八条 业主大会经物业管理区域内全体业主三分之二以上投票权 数表决通过决定解聘物业管理企业的，或物业管理企业已决定退出的，业 主大会应同时决定选聘物业管理企业的方式。 第十九条 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘 物业管理企业的，业主委员会应在柳州市建设委员会的监督指导下依法完 成招投标工作。招投标中所需费用由全体业主共同承担。 第二十条 采用协议方式选聘物

10、业管理企业的，业主委员会应将有承 接意向的物业管理企业情况、物业管理方案向全体业主公示，并组织全体 业主投票决定选聘物业管理企业。公示投票期不少于 15 日。 业主委员会应将投票结果向全体业主公示。 票数最多且经全体业主三分之二以上投票权数表决通过的物业管理企 业方能承接该物业项目。未经全体业主三分之二以上投票权数表决通过的，-4-业主委员会应按照第十九条或者本条规定重新选聘物业管理企业。 第二十一条 涉及投票表决时，表决票上应包括表决事项、业主姓名、 门牌地址、物业建筑面积、投票权数及赞成、反对、弃权选项、有效与无 效票的提示等内容。城区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会应 到场监督，

11、确保投票真实、有效，监督人的监督情况应有书面证明存档备 查。 第二十二条 物业管理企业应当在解除合同 30 日前公布物业管理服务 费的收、支状况。公示期不少于 7 日。 第二十三条 拟退出物业项目管理的物业管理企业，在正式退出前， 应当继续按照物业服务合同做好物业服务，并将多收的物业服务费用和其 他费用退还给相应业主。 业主应当足额按时交纳物业管理费，直至合同终止。 第二十四条 物业管理企业应当在合同终止之日前 15 日内，向业主委 员会办理下列移交事宜：1、本意见第九条所列资料。2、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术 资料。 3、业主名册、业主装修申报等档案。 4、专项

12、维修资（基）金的节余。 5、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。物业管理企业应当在合同终止之日起 2 日内，向业主委员会移交物业 管理用房和物业共用部位、共用设施设备。 新的物业管理企业承接后，业主委员会应当将上述资料、设备等移交 新的物业管理企业。 物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可直接向新选聘的物业管 理企业办理移交。 城区物业行政主管部门、街道办事处和社区居委会应到场监督移交过 程。 新的物业管理企业应在接管项目后 7 日内持以下资料办理合同和承接 验收备案： 1、柳州市物业服务合同备案表（一式两份） ； 2、物业服务合同复印件二份（核原件） ； 3、管理处负责人岗位证书复印件一

13、份（核原件） ； 4、物业管理企业资质证书副本复印件一份（核原件） ； 5、接收清单复印件一份（核原件） ； 6、物业查验记录复印件一份（核原件） 。 第二十五条 退出物业管理项目的物业管理企业应在办理完移交手续 后的 7 日内，到物业项目所在城区物业行政主管部门办理物业管理企业退-5-出物业项目备案手续。 第二十六条 物业服务合同期已满，物业管理企业准备退出物业管理 项目并已经履行退出相应的程序，但业主大会仍然无法成立的，物业管理 企业应将本意见第九条所规定的物业管理资料移交给城区物业行政主管部 门，由城区物业行政主管部门代为保管，待业主委员会成立后再移交。 第二十七条 在前期物业服务合同履

14、行期内，20以上投票权的业主 提议提前解除物业服务合同、重新选聘物业管理企业的，业主委员会必须 依法召开业主大会，经物业管理区域内全体业主三分之二以上投票权数表 决通过后，将解聘的决定书面通知物业管理企业和物业建设单位。同时告 知城区物业行政主管部门、街道办事处和社区居委会，并在物业管理区域 内公告 15 日。 物业管理企业应在接到决定之日起 60 日内，按本意见第二十二至二十 五条规定办理退出事宜。 第二十八条 业主委员会与物业管理企业签订的物业服务期限未满， 一方要提前解除合同的，应依照双方合同约定处理，并告知城区物业行政 主管部门。 第二十九条 合同期内，物业管理企业资质失效后继续管理物

15、业项目 的，原资质审批部门应告知物业项目所在地城区物业行政主管部门，由该 城区物业行政主管部门告知业主委员会。业主委员会应及时召开全体业主 大会，解除合同，另聘物业管理企业。第四章 相关责任第三十条 物业服务合同生效后，合同双方必须认真履行职责。合同 履行过程如有争议，双方应协商解决。如单方擅自终止合同造成损失的， 违约方应承担违约责任。 第三十一条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理 服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以 依法按每日千分之三或按合同约定加收滞纳金，并依法追究业主、使用人 的法律责任。但物业管理企业不能以业主、使用人未缴纳物业管理费为由

16、 拒绝退出物业项目。 第三十二条 业主委员会依法选聘了新的物业管理企业，原物业管理 企业拒不办理交接手续，拒不撤出物业管理项目的，新的物业管理企业不 得强行接管。新的物业管理企业由此不能按物业服务合同约定接管物业管 理项目而造成损失的,可依照国家有关法律规定依法解决。 第三十三条 承接和退出物业管理项目所产生的纠纷，当事人可以申 请物业所在地的城区物业行政主管部门协调处理，也可以依据合同直接向 人民法院起诉或者提起仲裁。-6-第三十四条 物业管理企业有下列情形的，城区物业行政主管部门可 责令其限期改正，并将其不良行为予以通报和曝光，记入企业信用档案警 示系统。限期改正期间，该企业不得参与本市物业管理项目的投标活动， 不得参评各级物业管理评优活动： （一）物业管理企业未按照本意见的规定退出或承接物业项目、拒绝 接受有关政府部门的指导和监督管理； （二）物业服务合同期限未满，物业管理企业擅自提前撤管的； （三）前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业拒不 撤出物业项目的，或新物业管理企业强