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1、1嬷嬷蜜店面选址及市场调查报表嬷嬷蜜店面选址及市场调查报表一、主要市场调研细目一、主要市场调研细目亲子乐园的成功运营取决于园址的选择、园所的经营策略、管理服务水平等诸多方面，所以要办好 嬷嬷蜜，其首要工作就是选到合适的地址。选址工作有一定的内在规律，必须对园所所在的城市或区 域进行深入的了解，对市场进行深刻调查，逐步缩小目标范围，最终选到合适的园址，选址前期的调 研应重点了解一下几点： 1、了解城市的经济类型：旅游、工业、贸易、商业等； 2、了解城市各行政区布局：商业、教育、行政等； 3、了解城市发展规划：老城区、新城区； 4、了解城市人口及分布密度； 5、了解城市内中高档社区分布； 6、了解
2、城市内同行业机构的分布，价格，规模； 总结上述区域特点：缩小范围，选定目标区域。二、市场分析各要素二、市场分析各要素1、各个行政区的人文分析、各个行政区的人文分析 对人文分析调查和研究的目的是主要是搜集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活 的特征，从人口结构，家庭户数构成，收入水平，消费水平，购买行为以及选择的交通出行方式等对 消费者行为进行定量和定性研究。 人口结构：人口结构：主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。 家庭户数构成：家庭户数构成：依据家庭户数变动的情况以及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解。 收入水平：收入水平：根据收入水平确定消
3、费的可能性，消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。 消费水平：消费水平：是我们定价的重要衡量指标，据此可以了解每一个家庭的消费情形，特别是课程的消 费购情形，一次计算出消费者购买能力的实际情况。 购买行为：购买行为：目的了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务，再者知悉消费者所选择 的商品和服务的标准，可以为以后的服务标杆做参考。 交通和出行方式：交通和出行方式：随着汽车越来越多的进入家庭，交通方式发生了很大的变化，消费者会因为需 求不同，在路上花费的时间有不同而有不同的心理尺度。 2、核心商业中心的商圈分析、核心商业中心的商圈分析 通过对城市中心地带以及周围区域城市机构机能的调查，
4、了解现状，规划未来的发展。 交通：交通：交通便利的地方自然是店址的理想地点，所以调查是将交通路线以及车辆往来的班次，载送 量作为考虑的重点，对于停车空间也要调查。 繁华地段的位置，形态：繁华地段往往是人流量大，品牌认知度提升较快的地方，但是租金较高， 因此在投资成本提高的情况下，如何运作以及将来可能变动的方向，都成为考虑因素。 各项城市机能：各项城市机能：城市的行政管理、经济流通、文化娱乐、商品销售等机能，较高的人流量究竟是公 务人群还是购物社交娱乐为主的人群等。 城市规划：城市规划：商圈内交通网的开发，社区发展以及商业区的建设计划都是考虑的要素。 商圈划分：商圈划分：商圈分为核心商圈，次级商
5、圈和边缘商圈三部分构成，核心商圈区域目标客户人群在人 口种站的比例最高。 3、大型住宅区的分布分析（中、大型住宅区的分布分析（中/高档）高档）2中中/高档住宅的分布：高档住宅的分布：各区域内中高档小区的数量，最好做个地图，在上面标识出其分布情况。 入住率：入住率：每个中高档小区的入住率，若入住人数较少则说明该区域目标潜在客户很少，若入住率比 较多，但都为年轻家庭无小孩，那么等待他们成为嬷嬷蜜的目标客户需要一定时间的积累。 居民服务习惯：居民服务习惯：习惯购买的服务有哪些，它们的收费是如何的 4、竞争者选址分析、竞争者选址分析 合作伙伴的正确决策都是建立在对竞争者的充分了解基础上的，通过对竞争对
6、手的调研，了解竞争 者的分布、规模、结构、定价等，为正确选址，决定经营规模提供帮助。 了儿童游乐场所的地址分布：调查在同一个城市或者区域内竞争者的分布情况，制作竞争者分布图， 帮助决定是采取避开竞争者战略还是趋近竞争者战略。 了解儿童游乐场所的规模：主要是指竞争者的营业面积也营业额估算。在对竞争者的调查基础上， 合作伙伴可以考虑自己最佳的嬷嬷蜜店面面积，而且可靠的竞争者营业额是自己营业额的预测依据。 了解所在区域儿童游乐场所的结构与定价：作为在总部统一定价的基础上做促销活动的一种依据。三、市场各要素所占比重三、市场各要素所占比重园所外部环境园所外部环境（40）1、周边楼盘（10 分）：周边楼盘
7、居住人口密度大；居住群体收入高、年轻化、消费水平高、文化 程度高；居住楼盘入住率高。 2、周边游乐园和游乐场所（10 分）：园所理念、特色、收费、客户数量、满意度等。 自然环境（10 分）：地处十字路口或临街，楼体结构、面积以及周边建筑构成。 收费情况（10 分）：会员数量，收费水平。租期与租金（租期与租金（40）1、租赁时间（10 分）：至少 3 年以上。 2、租金（30 分）：儿童乐园的租金应综合消费水平、房屋所处的地理位置等因素。内部环境内部环境（20）1、装修现状（10 分）：毛坯、初装、精装。 2、物业状况（10 分）：水、电、气、暖、通信、消防等设施。三、市场各要素积分报表三、市场
8、各要素积分报表3外部环境（外部环境（40） 1 、周边楼盘情况、周边楼盘情况（半径 2 公里内） （10 分）分） 项 目 （10 分）每 单 项 所 得 分分项目 得得 分分 内 容2 万以上1.5-1.2 万1.2-0.8 万0.8-0.5 万0.5-0.3 万0.3 万以下 分 数55-45-35-24-13-1售价 （5 分）得分得分 内 容5 万以上5-4 万4-3 万3-2 万2-1 万1 万-5000分 数33-23-12-12-11-0.5户数 （3 分）得分得分 内 容近乎 100%90%80%70%50%不足 50% 分 数22-12-11-0.50.50入住率 （2 分）
9、 得分得分 此 项 目 所 得 总总 分分 2、周边对手情况、周边对手情况（半径 2 公里内） （10 分）分） 项 目 （10 分）每 单 项 所 得 分分项目 得得 分分 内 容4 个以上43210 分 数00.1-0.50.5-111-22数量 （2 分）得分得分 内 容3000 以上3000-25002500-20002000-16001600-12001200-800分 数5-35-24-24-13-23-1收费/年 （5 分）得分得分 内 容800-1200 元/ 月1200-16001600-2000 2000-2500 2500-30003000 以上分 数5-44-34-23
10、-23-12-1工资 （3 分）得分得分4此 项 目 所 得 总总 分分3、自然环境（、自然环境（1010 分）分） 项 目 （10 分）每 单 项 所 得 分分项目 得得 分分 内 容拐角丁字路口邻马路 不邻马路 分 数5-35-34-20 所处位置 （5 分）得分得分 内 容配套独立楼体独立楼体非独立楼体户外场地楼顶场地分 数楼体结构 （3 分）得分得分 内 容有院子噪音小无污染医院工厂破旧房屋 分 数安全 （2 分） 得分得分 此 项 目 所 得 总总 分分4、周边对手收费会员数（、周边对手收费会员数（10 分）分） 项 目 （10 分）每 单 项 所 得 分分项目 得得 分分 内 容8
11、00-1200 元1200-16001600-2000 2000-2500 2500-30003000 以上 分 数1-31-42-53-5 4-55收费/年 （5 分）得分得分 内 容50-100100-150150-200200-250250-300300 以上分 数55-45-35-24-13-1会员 （5 分）得分得分 此 项 目 所 得 总总 分分 租赁时间及租金（租赁时间及租金（40）5项 目 （租期 10 分、租金 30 分）每 单 项 所 得 分分项目 得得 分分内 容20 年以上20-10 年10-5 年5-3 年3 年以下 分 数108-67-46-3租期 得分得分 内 容
12、2 元/M2/天2-3 元/M2/天3-3.5 元/M2/天3.5 元/M2/ 天3.5 元/M2/天 以上分 数3025-2025-1520-1010-5A 类 重 点 城 市租金得分得分 内 容20 年以上20-15 年15-10 年10-8 年8 年以下 分 数108-67-46-3租期 得分得分 内 容1 元/ M2/天1-2 元/ M2/天2-2.5 元/ M2/ 天2.5 元/ M2/ 天2.5 元/ M2/天 以上 分 数3025-2025-1520-1010-5B 类 关 注 城 市租金得分得分 此 项 目 所 得 总总 分分 注：A 类城市指直辖市和省会、特区等一二线城市；B
13、 类城市指除 A 类城市外人口在 100 万以上的城市选址的内部环境（选址的内部环境（20%）项 目 （10 分）每 单 项 所 得 分分项目 得得 分分 内 容毛坯初装精装 分 数3-16-310-6现状 （10 分）得分得分 内 容消防通信暖电水分 数2-12-12-12-12-1物业 （10 分）得分得分6此 项 目 所 得 总总 分分四、其他选址要点及注意事项四、其他选址要点及注意事项1、装修档次高低、装修档次高低 分为精装和普通装修，普通装修建议标准馆采用，旗舰馆需要精装。所有装修方案应参总部统一规划设计。 2、四种形态的选择、四种形态的选择 商业中心馆（临街二楼/写字楼高层） 客流
14、量越大的地方，对于嬷嬷蜜品牌的认知度的提升就越有帮助，另外嬷嬷蜜的目标客户群体为 28-35 岁之间白领女性，因此将嬷嬷蜜开在商业黄金地段， 是伴抢占市场时是常用的策略。需要注意的在开设商业中心馆时，应充分利商圈人流量大资源优势，将招牌充分的暴露在临街处，可以极大的提高嬷嬷蜜的品牌 渗透力。 住宅社区馆（商住两用楼内） 随着生活水准的提高，许多城市开始注重居民社区的建设，而一个入住率较高的小区，与嬷嬷蜜客成相适应的孩子的比率也一定非常高，这样将嬷嬷蜜开在 小区内，从而可以形成独立自主的社区商圈。 店中馆（高档百货公司楼上） 顾名思义，就是在商店里面的嬷嬷蜜，多开在大规模高档百货店店内。它的布置
15、可以有自己独特的风格以突显品牌文化特色，但也会受到百货公司的约束和 管理。大型高档百货公司的巨大客流量是吸引嬷嬷蜜进驻店中馆的主要原因。潜在的商机带给我们几倍于受约束的补偿。而且百货公司内或者周边商圈会有很多 联合营销的伙伴，它们分布包括女性化妆品、美容院、健身馆、儿童游乐园等。 店旁馆（如在大型美容店边） 店旁馆就是将嬷嬷蜜开在联合营销伙伴旁，由于联合营销的潜在目标客户和嬷嬷蜜相似或相同，所以可以共同享受客户资源，以达到双赢的目的，在这里我 们所有特别提出的是店旁馆的店，并不单指美容院或者健身场所，也可以包括教育机构，比如嬷嬷蜜或者小学等。或者将嬷嬷蜜开在培训中心比较集中的商圈内， 周围同事
16、培训机构，也可视为店旁馆的一种。 四种店铺形态的优劣势比较：开业形态主要优势主要劣势商业中心馆人流量大，品牌认知度迅速提 升费用高，前期投入成本大住宅社区馆目标客户集中，口碑宣传较快潜在客户资源有限，容易饱和。店中馆人流量大，目标客户集中，联费用较高，管理受限7合营销伙伴多。店旁馆利于联合营销人流量一般，客户资源过于依赖3、店址的可接近度，分别包括员工和家长的可接进度、店址的可接近度，分别包括员工和家长的可接进度 员工的可接进度是指方便新老员工交通便利，若离大学比较近则利于源源不断的找到合适的兼职员工。 家长的可接进度包括：在店址 200m 内有公交车站牌或者出租车停靠站，所在道路的宽度合适，方便家长停车或调头等，提供停车场，楼层设置得当，3 层 以下最好，3 层以上一定要有电梯。 4、店址道路环境、店址道路环境 嬷嬷蜜周边近期内是否有道路拓宽或掩埋管线计
