商业地产中各类商业业态的选址要求

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1、商业地产中各类商业业态的选址要求商业地产中各类商业业态的选址要求商业店面选址要求目录：商业店面选址要求目录：一、经济型酒店二、咖啡店三、超市四、火锅店五、普通餐厅连锁快餐厅六、面馆七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店八、酒吧、茶餐厅等九、电器卖场十、国美电器十一、KFC 麦当劳十二、便利店一、经济型酒店选址要求：一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通 往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。2、建筑要求：独栋，周边有停车场。3、面积租期：建筑面积 30006000 平方米，基本年限 10 年以上。4、合作方式主要有三种：特许经营、

2、租赁、共同投资。 二、咖啡店选址要求：二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。2、建筑要求：层高 4 米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、 排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少 10 个以上。3、面积和租期要求：一般在 300500 平米之间。房租控制在 4.5 元- 5.5 元/平米/天，租房年限 5 年以上，一般至少 7 到 9 年。 三、超市选址要求：三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内 的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在 10 分钟以内的范围为 核心商圈，所需 10

3、-30 分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人 口为主体的现有及潜在人口总数，要求在 15-20 万人，且周边人口具有一定的 增长趋势；社区型综合超市2、商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在 20 分种以内的商圈范围，商 圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在 5-8 万人，且周边人 口具有一定的增长趋势。3、物业要求：a、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过 三层，层高净高不低于 3.2 米，柱距以 8 米8 米为宜，物业纵深以 30-50 米 为佳；b、面积和租期：便利店面积 80120 平方米、标准超市面积 8002000 平方米、社区店面积 200

4、05000 平方米、大型卖场面积 500020000 平方米； 购买用房面积一般为 10000-20000 平方米。c、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求：四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于 5 万人的居住区域或社区型、区域型、都 市型商圈。2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同 餐厅。楼上商铺亦可。3、面积和租期：150500 平方米，租期至少 2 年。 五、普通餐厅、快餐连锁等五、普通餐厅、快餐连锁等1、商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务 区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为

5、主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之 处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业 街市或特别繁华的社区型街市。2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于 4.5 米。配套设施： 电力不少于 20 千瓦/100 平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道， 有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数 个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开 设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。3、面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求 200500 平

6、方 米；大众型餐厅 80200 平方米，商务型餐厅 15010000 平方米。 六、面馆六、面馆1、商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、 和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了 生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通 过 10 人次的区域。2、建筑要求：同餐厅3、面积租期要求：80200 平方米。2 年以上。七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：七、一般服饰、礼品、运动品牌等专卖店选址要求：1、商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知 名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客

7、群特征)；知名度高的店铺附近 (如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；2、建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于 3 米宽，且 越宽越佳，橱窗位置及宽度需面向街道，越宽越佳，近期无城建规划。3、面积和租期：租期至少一年。面积 15 平方米到 80 平方米。一般 40 平 米到 80 平方米为最佳。八、茶坊、酒吧八、茶坊、酒吧1、商圈选择：消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的 轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色， 以及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的 环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。2

8、、建筑要求：茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构 形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于 2.8 米，电力按每100 平方米 10 千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音层。3、面积、租期要求：50400 平方米。2 年以上。九、电器连锁（苏宁、五星等）九、电器连锁（苏宁、五星等）1、商圈选择：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利的副省 级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口 50 万 以上，具有一定的购买能力商业中心；县级市场江苏、浙江、广东等地的县级 市，内陆省份发展较快的县级市（百强县优先），副省级以

9、上城市的较发达的 郊区县核心商圈。2、建筑要求：独立、清晰的产权。楼层从一楼开始，地级市场楼层不超 过四楼，县级市场楼层不超过三楼；物业距街道的距离在 6 米以上，有开阔的 停车场地和门前广场；有正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系 统，空调系统、扶梯和货梯（两层以3、面积和租期：副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈 5000 平米以上；区域商圈 4000 平米以上；大型社区 3000 平米以上；地级城 市市区人口 50 万以上，具有一定的购买能力商业中心 3000 平米以上；县级市 场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先） 副省级以上城市的

10、较发达的郊区县核心商圈核心位置 3000 平米以上。租期 10 年以上。十、国美电器十、国美电器1、商圈要求：1）商业街店-临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。2）店中店-在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器 商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。3）社区店-位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区， 社区人口 10 万人左右（一层）。4）特定市场店-手机、IT 一条街（一层）。市级手机、IT 一条街。5）交通枢纽店-位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一 定规模的商圈。3C 店规模要求2、建筑要求：独立、清晰的产权；楼层从一楼开始，楼层

11、不超过四楼，楼 层不超过三楼非店中店要有开阔的停车场地和门前广场；使用的消防系统、合格并正常 使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）3、面积租期要求：1）小型店：3050 平米。2）中型店：80120 平米、 160240 平米。3）大型店：260320 平米。四、旗舰店：400 平米左右。4、开店原则：小型店只经营 3C 商品，中型店和大型店根据店址所处商圈 特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和 中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为 主。十一、十一、KFC、麦当劳、麦当劳1、商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定

12、的消费支持2、建筑要求：1）楼板到梁底高度，不得低于 3 米。；2）楼板承重：乙 方厨房区楼板负荷为 450kg/，餐厅区活荷载为 250kg/；3）供电：甲方提 供空调及 200KW 的用电量，并提供一条 185 铜芯电缆于甲方配电室引至乙方 指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；4）供水：甲方提供 25 吨水/天， 供水管径为 2.5/3.0 英寸，水压不小于 2.5/2，并具有相应的用水指标； 5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于 6 英寸；6）隔油池： 在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或 影响相邻关系；7）化粪池：甲方提供与化粪池相

13、连的管道至乙方租赁区域； 8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。 排烟管道的截面积为 500mm700mm；8）招牌：在门脸上方提供招牌安装位 置；9）空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早 8：00 至晚 11：00，其 制冷量厨房应不小于 450 卡/小时，用餐区应不小于 350 卡/小时。餐厅 温度冬天应不低于 15 度，夏天不高于 25 度，春秋季应在 20-25 度之间。（如 KFC 自设甲方提供室外机位置）；10）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶， 设备总重 3 吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力；11）卸货

14、车位： 甲方提供临时卸货车位；12）乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行 装修。13）消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通；14）电话：甲方提供两 条电话线路。3、面积租期：首层，350 平方米（使用面积），门面 12 米。租期要求 10 年以上至少。十二、便利店十二、便利店连锁便利店的发展战略与百货公司和大型连锁超市不同，它在进入某个目 标市场之前先划分商圈，再根据既定的原则，在商圈范围内选择合适的店址。1商圈划分商圈的划分不是以服务半径为原则，而是以便利性为原则，即以住宅小区 为商圈的重心，根据街区和主干道的自然走向确定商圈范围。商圈确定后，便 要根据既定的选址原则，在商圈范围内寻

15、找合适的铺面，然后再根据已确定的 铺面位置和面积，决定该商圈内的便利店数量。2.选址的原则(1)居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考 虑居民出入小区的路线。(2)面积限制在 50200 平方米以内。这个面积限制是便利店的最佳面积范 围，既不会因面积太大而导致投入(例如便利店的设备和装修等)和费用(例如租 金与人工费用等)太高，又可以保证有足够的商品陈列面摆放所需的商品。(3)便利店应保证在建设物的底层开设店铺，一般不要设在夹层或二层，楼 层间高度保证在 3 米以上。(4)足够的配电功率，完善的水电和消防设施等。1150 米半径内居民不少于 1 万人，其中 200 米半

16、径内不少于 2000 户；2、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北 走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；3、与超市、商厦、饭店、24 小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、 银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客 力较强的品牌门店和公共场所相邻；4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于 6 米；5、门窗可改装为落地式大玻璃结构；6、店铺产权清晰且至少可使（租）用 6 年；7、有正常排水排污通讯五台空调主机位；8、店前空地不少于店内经营面积，可停放 20 辆以上自行车及摩托车。店 前或附近 50 米内可停放 2 辆以上小汽车；9、店面、店侧及店前可发布（安装）30 平方米以上的广告牌；10、社区居民文明素质较高，治安状况良好；11、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地 铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。从以上 12 个条件可以看出，连锁店