影响写字楼、商业、厂房与仓储市场的政策分析

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1、 深港研究中心 研究二部 1 影响写字楼、商业、厂房与仓储市场的政策分析影响写字楼、商业、厂房与仓储市场的政策分析 深港研究中心深港研究中心 研究二部研究二部 近年, 特别是04、05年,中国的房地产市场异常炙热： 住宅市场百家争鸣；写字楼群雄并起；工商铺再创天价，好一派繁荣景象。 而过度的繁荣就会产生泡沫,于是,上至国家政府,下至地方部门纷纷推出一系列政策来平稳房地产价格、规范房地产市场。 综观近年国家、深圳出台的房地产相关政策,主要是针对房地产住房市场,防止其发展过热,而专门针对写字楼、商业、厂房与仓储市场的利空政策则较少。写字楼、商业、厂房与仓储与城市经济发展休戚相关, 写字楼、厂房与仓

2、储是生产力的承载体, 商业是拉动消费的载体,政府不会贸然出台政策打压它们的发展。 但它们都处于房地产这个宏观市场中,出台的房地产相关政策也必然影响到写字楼、 商业、 厂房与仓储市场,只是力度不同于住房市场罢了。 深港研究中心 研究二部 2 新政影响下的写字楼、商业、厂房与仓储市场新政影响下的写字楼、商业、厂房与仓储市场 新政主要是指 2005 年国家相关部门颁发的“老八条” 、 “新八条”,分别是2005 年 3 月 26 日国办发明电 2005 8 号 关于切实稳定住房价格的通知 、 2005年 4 月 30 日的七部委提出做好稳定住房价格工作的意见 。 从政策内容来看,新政主要是针对商品住

3、房市场新政主要是针对商品住房市场,较少涉及写字楼、 商业、 厂较少涉及写字楼、 商业、 厂房与仓储等市场，新政的实施房与仓储等市场，新政的实施,对写字楼、商业、厂房与仓储市场影响较小。对写字楼、商业、厂房与仓储市场影响较小。 新政主要针对商品住房市场，但在土地以及金融方面对写字楼、商业、厂房与仓储市场有一定的利空影响。加大土地供应调控力度、加强金融监管措施在之前出台的政策里已经提出,今次重申,表示力度将继续加强。商用用地进一步减少、 银行贷款检查力度进一步加大，对商用物业的开发市场和买卖交易市场都将带来一定的利空影响，但经过旧政策的洗礼，新政的直接影响力度将非常小。 反而,新政将间接给商用物业

4、市场带来一定的利好影响。 新政的实施,将给商品住房市场带来较大的影响,特别是市场的纯投资者,将造成部分投资者退出商品住房投资市场,而其中一部分较有实力的投资者将转战商用物业市场,为商用物业市场发展推波助澜。据预测,新政实施一年内, 商用物业市场投资比例将增加 23%。 深港研究中心 研究二部 3 投资比例增加投资比例增加: 房产投资所带来的巨额回报使得越来越多的人加入投资者的行列,房地产市场的成熟和繁荣离不开良性的市场投资行为。近年来,住宅房地产发展过热,“炒房者”功不可没,以至引起中央的关注,频繁出台政策打压过热投资,稳定房地产市场。新政也是在这种状态下产生的。 新政中规定“要充分运用税收等

5、经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自 2005 年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 2 年（含 2 年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 2 年（含 2 年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。 房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。

6、 ”这规定将令很多纯投资者望而止步, 部分投资者开始抽身退出住宅投资市场转而进入受政策影响较小的商用房产市场。 新政使得房地产投资重心转向商用物业市场。从内部分类比例来看，商铺的市场投资比例最高,据反映,大部分投资客户会考虑投资各种不同类型的商铺，包括沿街商铺、商场内分割型商铺和社区商铺等。而酒店式公寓由于其户型面积相对较小，投资计划的可操作性较强等因素，也有较多的支持者。另一方面,办深港研究中心 研究二部 4 公楼投资的意愿增长明显。 近年来,深圳商用物业的质量有了较大的提高,但市场价格却没有相应的提升。 2004 年,商铺的平均销售价格为 12463 元/平方米，比 2003 年下降了 5

7、.28%;写字楼的平均销售价格为 9996.5 元/平方米, 比 2003 年下降了 1.64%。与此同时,深圳住宅市场无论是一手,还是二手,价格都有较大幅度的上涨,相比较,更加凸现商用物业的投资空间较大。 据预测,新政实施一年内, 商用物业市场投资比例将增加 23%。 中高档物业前景走俏中高档物业前景走俏: 2004、2005 年,深圳大型、高档商用物业层出不穷,占据市场的主导地位。中心区的高档写字楼群与商业群、罗湖的金光华广场、华润中心、龙岗与宝安的大型商业项目、地铁商业等占据商用物业的主要市场。 相对而言,深圳近两年发展的中、中高档商用物业较少,市场前景看好。一方面,目前高档物业供应量巨

8、大,足以支撑未来 5 年内的市场需求。 2005 年仅高档写字楼供应量就高达约 53 万平方米;而地铁商业、 中心区高档商业物业群的供应量也相当惊人,体量超过 10 万平方米的就不下于 5 个。令一方面,深圳已对高档物业建设用地实行严格监控,以及大型商业项目发展将实行听证会,2006 年后,高档商用物业供应量将大幅度减少。 从近两年的土地交易中,也可以看出,纯商用用途土地开始进入相对“真空”阶段。在这种状态下,高档商用物业的发展将受深港研究中心 研究二部 5 到较大的遏制。 在未来一段时间内,商用物业将以中、 中高档物业发展为主,特别是商务公寓和社区商铺。近两年来, 中、中高档的商用物业相对较

9、少,造成市场上中小企业、商业客户、投资者得不到满足,市场呈现供不应求状态。在各种政策的影响下,商住用地将大范围的取缔纯商用用地,于是,商务公寓和社区商铺将成为未来商用物业发展的主流。而 2004 年商务公寓和社区商铺的热销也预示着中、中高档商用物业广阔的市场发展前景。 据预测,未来高档商用物业与中、中高档物业的发展比例约为 3:7。 市场租赁比重增大市场租赁比重增大: 商用物业买卖成交涉及的资金远高于住宅市场,投资门槛较高,在金融管制政策的影响下,部分买卖成交转为租赁成交。 在贷款严格要求、加息以及可能再加息等金融政策的影响下,大批实力有限的中小客户放弃购买计划,转而承租商用物业。2004 年

10、,写字楼、商铺的供应量都非常巨大,但总买卖成交量分别只有 27.54、64.47 万平方米,余量中固然有部分留待市场消化,但更大部分是转为租赁市场。 而从华润大厦、万象城、金光华广场等成交经验来看,租赁将是商用物业未来成交的主要方式。 深港研究中心 研究二部 6 未来相关政策预测未来相关政策预测 商业银行开展小企业贷款业务指导意见商业银行开展小企业贷款业务指导意见 2005 年,银监会将出台多项举措，小企业有望获更多银行贷款。 5 月 15 日, 中国银监会副主席史纪良日前说，银监会将尽快向各银行下发商业银行开展小企业贷款业务指导意见 ，并就指导意见的内容对有关银行进行培训；要求各银行做好市场

11、调研、机构设置、产品开发与设计、人员培训、制度建设、系统配置等相关准备工作。银监会还将具体确定 2 至 3 家银行作为小企业贷款联系行，派出小组开展现场调研和指导，完善监管法规，进一步加强对小企业贷款的指导工作。 史纪良说， 银监会在完善小企业金融服务工作中的定位是鼓励、 支持、 促进、指导，商业银行实施小企业贷款应当遵循商业化运作和自愿的原则，面向市场，积极开展业务创新的原则，根据产品和风险的具体状况，实行自主定价的原则，有效控制风险的原则以及建立内部激励和约束相平衡的原则， 以扩大小企业贷款的覆盖面和实现小企业贷款业务的可持续发展为目标， 稳妥有序地推进此项工作,力求把改善对小企业的金融服

12、务工作提高到一个新的水平。 商业银行开展小企业贷款业务指导意见的实行,将是继“中小企业板”启动后的又一利好政策,对写字楼、厂房与仓储市场具有较深远的影响。加大融深港研究中心 研究二部 7 资力度,将使得中小企业发展、壮大的步伐加快,直接增加写字楼、厂房的需求。它的出台,对中档写字楼,特别是商务公寓以及厂房有直接的利好刺激作用,而对高档物业有间接的作用。 征收物业税征收物业税 喧嚣了一年有余的物业税问题终于迎来了一锤定音的消息：深圳将与北京、重庆等地一起成为第一批物业税开征试点地区。消息传出后，深圳住宅市场似乎波澜不惊，而商业地产则大有风雨欲来之势,物业税极可能在 2005 年内粉墨登场。 物业

13、税是国际通行的房地产税制，又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。我国物业税制度的思路是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的物业税。上述税费现在有许多是一次性缴纳，如土地增值税及土地出让金。由于物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取， 住宅的大部分房地产税费可分 70 年缴纳，即占住宅建设成本 5 成的房地产税费在购买时只需缴纳 170，使住宅建设成本下降了近 50。 物业税开征后， 目前开发商一次性缴纳的土地出让金将转为缴纳少量土地补偿金， 这一补偿金

14、数目将大大低于目前的土地出让金水平， 也可采取招标、 拍卖、挂牌等方式选择开发商。开发商拿到土地后，政府将给予其三年开发周转期，三深港研究中心 研究二部 8 年期限过后，售出的房地产部分由购房者逐年缴纳物业税，未售出部分则应由开发商缴纳物业税（又称地租） 。如此一来，不但可以限制发展商的囤积土地行为，抑制投机，也有利于中低收入者解决住宅问题，并有利于合理利用有限的土地资源。 一旦开征物业税,将会对写字楼、商业市场带来极大的冲击, 物业税的征收很有可能带来开发商开发模式的改变，写字楼、商业物业的开发会受到一定程度的限制。物业税的征收标准与物业的面积或总价有一定关系,写字楼、商业市场无论是开发,还

15、是买卖、租赁,都涉及大额资金,物业税开征,对它们的冲击最大。 城市商业网点规划条例城市商业网点规划条例 从商贸部门获悉，2005 年国务院将颁布城市商业网点规划条例以及听证制度的草案，将对商业网点的业态结构、布局结构进行限制。深圳也将配套实施相关法规，把商业网点建设纳入规范管理和依法管理。 根据条例的规定， 今后一万平方米以上的商业地产实施项目， 必须实行听证，由发改委、建设规划、工商、行政管理、交通、环保、生产流通部门、消费者协会、行业组织和专家学者参加听证，商业网点所在的区和街道也将参与，开发商经过听证后，拿出建设规划方可办理建设手续，而建设一万平方米以上的商业网点还必须到国务院有关部门进

16、行听证，从而避免开发的盲目性。据了解，今后政府对商业网点的统计，将纳入法定的统计范围，在此基础上对商业网点进行动态的监控，及时向社会发布信息，引导企业和银行，包括个人投资者进行决策，增深港研究中心 研究二部 9 加科学性，同时开发商逐渐开始重视科学化的调研分析，也会促进商业地产结构更具合理。 随着 城市商业网点规划条例 出台， 在商业地产方面将出现以下几大趋势: 社区商业将社区商业将成为成为新新亮亮点点。今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。 开开发门槛提发门槛提高高。一旦城市商业网点规划条例付诸实施，热衷于“造 MALL（大型购物中心） ”的商业投资者，得准备面对公开听证会上各方利益主体的种种质疑乃至反对之声，加上特别是房地产信贷门槛的提高，商业地产的开发门槛也将水涨船高。 运营模式运营模式将将回归理性回归