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1、 清明小长假后，港股受政策利好刺激，加上较 A 股更低的估值，开始了一轮暴涨行情。 其中，香港上市的中国地产股(以下简称“内房股”)受“3?30”新政等救市措施的影响， 更是受到通过“沪港通”等渠道南下资金的追捧。有业内人士也向证券日报记者表示，随着央行的再一次降准，最大受益者无疑是 房企，预计二季度房价将止跌反弹，房企资金状况改善的同时，利润有望获得提升，而基 本面的改善显然也有助于公司估值的恢复。而在中金公司年初的报告中，其便指出，从估值扩张角度预估，H 股地产板块即将上 演大幅反弹。H 股仍处于低配状态，从风险收益角度看，增配 H 股地产股为明智之举。英大证券首席经济学家李大霄则表示，楼
2、市持续不断的松绑政策，利于房地产市场的 健康稳定发展，利好股市及房地产股票，且内房股的投资价值要超过 B 股和 A 股。 机构看多恒大作为“沪港通”标的股的恒大地产，也被机构看好。4 月 20 日，国泰君安证券、海通 证券两大券商发布研报，分别给予恒大地产“增持” 、 “买入”评级，上调其目标价最高至 7.74 港元。截至 4 月 20 日收盘，在恒指当日下挫 2.02%的情况下，恒大地产大涨 8.07%，收于 5.09 港元/股，创下 44 个月以来的新高。同时，值得注意的是，286 只“沪港通”标的股， 当天仅 25 家上涨，地产股表现也出现分化，除恒大地产外，只有万达商业上涨 0.19%
3、，其 余以住宅为主业的内房股则集体下跌。此外，恒大地产 4 月 20 日 8.07%的涨幅仅低于阿里健康，位列“沪港通”标的股当日 涨幅的第二位。估值逻辑有望改变在国泰君安三位分析师对恒大地产的首次覆盖报告中，恒大被指为高增长地产龙头。 2014 年公司实现营业收入 1114 亿元，净利润 180 亿元。截至 2014 年末，公司总资产达 4745 亿元，净资产达 1124 亿元。公司近六年实现快速增长，土地储备复合增长率为 21.7%， 合同收入复合增长率为 34.1%，核心净利润年复合增长率高达 110.7%。公司管理层在 3 月底的业绩发布会上也对证券日报记者表示，今年一定会完成 150
4、0 亿元销售目标，业绩也将稳步增长。而在备受关注的土地储备方面，恒大近期加大一、二线城市布局，并精选三线城市。 2014 年公司新增土地储备 841 万平方米，新获取项目 17 个。在新增项目中，一、二线城 市新增项目数量占比 76.5%，进一步优化了土地储备的区位布局。公司新增土地储备对于 三线城市选择谨慎，2014 年新增土地储备占比仅 24%，其中多数聚焦城市圈与交通枢纽。国泰君安的报告还显示，恒大作为千亿级别房企，将受益于城镇化的推进和都市圈的 发展。而随着沪港通的深化和资金南下趋势的形成，公司其他业务的估值有望提升，短期 内或受资金面青睐，长期内若多元化业务稳步发展，价值有望重估。据
5、悉，公司多元化的 尝试一直走在行业前列，业务覆盖体育、快消、健康和金融(拥有华夏银行 5%股权)等板块， 基于品牌优势的协同发展有望打开估值的上行空间。此外，国内的融资渠道逐步放开和股价上行所带来配股窗口期的打开，恒大负债率的 改善和新业务的增长或超市场预期，故给予目标价 6.5 港元，相较 NAV 折让 20%，对应 2015 年 5.4 倍 PE。海通证券的研报则认为，如果将恒大与境内多元化企业进行对比，不论在估值还是主 业规模上恒大均具备优势。造成同类型公司估值和市值规模出现明显差异的核心在于两地 市场投资人对于房地产行业未来和地产企业多元化存在不同理解。境外机构比境内机构显 然更加保守
6、。不过，目前两地金融领域互联互通正在逐步加深。国家允许内地公募基金通 过沪港通投资港股等一系列制度安排开始扩大内资金融在港股市场影响力。未来 QDII 和 沪港通额度将直接影响企业股东属性，并最终直接改变估值逻辑。同时，恒大属红筹架构，因此从融资渠道看境内主要是项目银行贷款，境外主要是各 类型债券。但考虑政府在金融发展上推进资本全球化和资产证券化的大方向，海通证券认 为红筹境内融资将成为大势所趋。目前恒大地产的平均融资成本在 9%左右，如果以上政 策能够落实，将对公司未来发展构成利好。此外，海通证券预计公司 2015 年、2016 年每股收益分别是 0.43 元港元和 0.65 元港元， 考虑潜在估值逻辑改变可能，且 A 股同类型企业 2015 年 30XPE，给予公司 2015 年 18 倍 PE，目标价 7.74 元港币，首次给予“买入”评级。 辉煌岁月 http:/
