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1、 温州房地产市场及停车位相关信息温州房地产市场及停车位相关信息一、一、温州房地产市场分析温州房地产市场分析1.1. 20132013 年及年及 20142014 年第一季度温州经济增速保持正常年第一季度温州经济增速保持正常2013 年温州 GDP 与全国同速增长，均为 7.7%。今年 1 季度温州 GDP 增长6.8%,鹿城区经济总量在温江各区县内排名第一，鹿城区 GDP 大体相当于另外两个主城瓯海区和龙湾区两区 GDP 之和。同时期，温州及鹿城区固定资产投资增速明显快于全国平均水平。2013 年全年温州固定资产投资增长 25.2%，鹿城区为 20.2%，而同期全国平均增速为19.6%。2.2
2、. 温州有购房潜在需求的人口总量持续增加，刚性需求旺盛温州有购房潜在需求的人口总量持续增加，刚性需求旺盛2013 年末温州全市常住人口为 919.7 万人，户籍总人口为 807.24 万人，较上年都有一定增加。主城三区（鹿城区、瓯海区、龙湾区）户籍人口为151.00 万人，而鹿城区户籍人口为 73.42 万人，基本上占了主城的“半壁河山”。鹿城区另有暂住人口 72.17 万人。去年温州全市办理结婚登记约为 7.96 万对。可见，未来几年内，温州的常住人口、户籍人口、结婚置业人口都会有较大的增长。与 GDP 和人口数量类似的城市相比较，温州房屋成交总套数为 10.02 万套，远小于其它城市，是南
3、昌的 1/5，厦门的 1/9，昆明的 1/12，福州的 1/20，其后续的刚性需求量和爆发力较上述城市都要高很多。 3.3. 温州城镇居民可支配收入高于一线城市，购买力强温州城镇居民可支配收入高于一线城市，购买力强2013 年温州城镇人均可支配收入为 37852 元，比北京高 4949 元，比上海高 1622 元，比深圳高 1347 元。温州市城镇居民人均可支配收入增长较快，从2005 到 2013 年的八年间，年复合增长超过 8%。鹿城区城镇居民人均可支配收入更是高达 42569 元，比温州市的平均水平还高 4717 元。4.4. 温州城区土地和商品房供给锐减，鹿城区更是出现温州城区土地和商
4、品房供给锐减，鹿城区更是出现“零供给零供给”，刚性需，刚性需求严重被压制求严重被压制温州土地供应面积在同类城市中历年都相对偏少，且土地供应与人口、经济、收入的增长和住房的需求不协调。去年全年，鹿城区出让普通商品住宅开发用地仅 13 万方。今年开年以来，整个鹿城区更是出现无普通商品住宅开发用地出让的情况，刚性需求严重被压制。5.5. 鹿城区住宅供给不足，购房者被迫选择购买二手房鹿城区住宅供给不足，购房者被迫选择购买二手房2013 年鹿城区超额完成批准预售面积，而瓯海区的销量并没有达到全年的批准预售面积，由此可见，在购房者选择购房区域倾向上，鹿城区更受到青睐。去年全年鹿城区二手房销售面积是一手房的
5、 4 倍，销售套数是一手房的 5 倍。之所以出现二手房销售倒挂的情况是因为鹿城区一手商品住宅供给严重不足，刚性需求被严重压制，使得购房者被迫选择购买二手房。可以预测，一旦鹿城区有高性价比的一手房推出，必然受到购房者的追捧。6.6. 温州和鹿城区房价已接近到底部，价格逐渐趋于平稳，价值洼地凸现温州和鹿城区房价已接近到底部，价格逐渐趋于平稳，价值洼地凸现从 2013 年年中到现在，温州和鹿城区房价已做充分调整并趋于平稳。温州一手房价格从去年 4 月的 21663 元回调到今年 4 月的 19180 元。二手房价格从去年 6 月份的 25777 元回调到现在的 22576 元。一二手房一年内均回调
6、10%。虽然温州和鹿城区房价可能还有一定的下行，但是回调空间已经很小了，价格已接近到底部并且正在逐渐趋于平稳，鹿城区房地产投资价值洼地已经凸现。7.7. 温州市各个板块分析温州市各个板块分析市中板块：稀缺性依旧市中板块：稀缺性依旧鹿城为温州楼市的老城区板块，供应量一直极为有限。据相关机构统计，虽然 2013 年是个土地供应大年，但属于鹿城区的土地出让寥寥无几，除了外滩首府地块、七都片区西单元 05-C-01 地块和城市中心区 F-7-b 地块外，几乎没有新地块出让。2014 年，该板块内起“头炮”的则是大自然华城项目，从目前情况来看，该区域配套齐全，由于供应量稀缺，新项目多为高端品质住宅，地段
7、价值高。区域项目供应量少，价格较高，产品主要面向高端改善性客户。2014 年，从去年的时代滨江及滨江首府等项目销售来看，鹿城市中板块仍存在较大规模的高端改善性置业群体，预期价格将维持相对高位运行状态。时代滨江时代滨江均价：40988 元/平米中梁中梁滨江首府滨江首府均价：22000 元/平米七都板块：希望岛域七都板块：希望岛域作为市中板块的延伸板块，七都拥有丰富的江景资源，由于老城区的供应量稀缺，与滨江 CBD 仅一桥之隔的七都就成为不少购房者可靠的后备选择。随着 2013 年底七都大桥的通车，处市中心 5 分钟生活圈，七都板块被看好。尤其 2012 年滨江首府及 2013 年外滩首府两个项目
8、的热卖，让传统市中购房者对该板块的认可度有所提升。2014 年，据相关机构市调人员表示，七都被长期诟病的配套设施落后状态有望迎来质的改变。目前中信房开的高端综合体项目已经确定落址七都，据称将带来一条龙的居住生活体验，而去年底中梁再度在此拿地，也一定程度上保证了该板块住宅项目的较高品质。中梁中梁外滩首府外滩首府均价：均价：2441024410 元元/ /平米平米南向板块：新兴之地南向板块：新兴之地温州的大南向板块包括南湖及梧田板块，作为市区的新兴板块，毗邻三垟湿地，景观和配套资源丰富，板块内更聚集了附一医新址、温州中学、瓯海中学、大学城等医疗教育配套完善，更有温州首个国际化综合体万象城，5A 甲
9、级写字楼、六星级酒店、购物中心等商业生活配套。该区域集中了众多实力开发商，如中梁、德信，央企华润等房企，诸多高品质楼盘已相继开建，板块认可度日趋提高。展望 2014 年，该板块作为新兴之地，房企间的竞争较激烈，房价高于其他板块，而产品类型多以首次置业及首次改善性购房者为主。华润华润万象城悦府万象城悦府均价均价：23000 元/平米湿地板块：愈加成熟湿地板块：愈加成熟近年来，三垟湿地板块逐渐从全新板块向成熟板块嬗变，目前，区域高端品质楼盘林立，毗邻三垟湿地，并连接市政府，依托新城配套，板块价值认可度正逐年提高。2013 年该板块项目万科金域中央开盘热卖。该区域已逐渐被购房者的认可，每次推盘市场关
10、注度都比较高，板块产品类型主要以改善型住房为主，价格仅略低市区板块。万科中梁万科中梁金域中央金域中央均价：均价：2796527965 元元/ /平米平米瓯海中心区：再度发力瓯海中心区：再度发力该区域也是一个近两年的新兴板块，随着中梁、华鸿、瓯海房开、德信、大诚、大发等大批实力开发商进驻，楼盘品质得到有效保障。板块配套方面日趋完善，瓯海新区府、图书馆、博物馆、青少年活动中心等，教育医疗市政配套齐全，还有大西洋、亿象广场等商业生活配套。启源整合的李经理表示，由于规划利好，板块认可度越来越高，客户不仅仅来自瓯海本地，市中心刚需客户比重也逐渐增加，目前来自市区的客户比重超过 40%。该区域的主要楼产品
11、户型集中在 90144 平方米，区域价格低于市区、南向、湿地等板块，性价比较高，2013 年各个项目都取得了不错的销售业绩，预计2014 年会再度发力。德信德信海派公馆海派公馆均价：均价：1527015270 元元/ /平米平米中梁中梁公园天下公园天下均价：均价：1750017500 元元/ /平米平米龙湾板块：价值提升龙湾板块：价值提升相对市区其他板块，该板块供应量较大，但区域较封闭，购房者群体主要来自龙湾本地，目前对传统的市中心购房者的辐射力较弱。板块区域内有龙湾区府、万达广场、体育场、实验小学、实验中学、外国语学校、黄石公园等，板块配套齐全。而区域价格略高于瓯海中心区板块，产品类型主要以
12、首次置业和首次改善性购房者为主，更有万科、绿城、东方城等地产大鳄进驻，楼盘品质不言而喻。2014，龙湾区域的价值预计还将有提升空间，在售的万科珑庭、东方城雍锦园等项目受市场关注度强，区域置业者购买热情较高。万科万科珑庭珑庭均价：均价：1280012800 元元/ /平米平米雍锦园雍锦园均价：均价：1800018000 元元/ /平米平米8.8. 20142014 年年 9 9 月各个区域楼盘数据分析月各个区域楼盘数据分析房源情况分析房源情况分析不同面积区间房源供给情况不同面积区间房源供给情况不同价格区间房源供给情况不同价格区间房源供给情况现在看来，温州市房地产市场主要集中在温州市瓯海区、鹿城区
13、、龙湾区。由于开发区的供应量及消化量较小，所以到目前为止房价从年初到现在都处于缓慢下降阶段，有些人说温州的房价会下降很多，目前是不现实的，因为温州人多地少，房子还是供不应求的，其根本状态没有改变，目前只是抑制需求，地价这块政府创收的蛋糕，政府也没有松手。所以，房价大降是不会出现的，最多只会疲软。二、二、温州停车场现状简述温州停车场现状简述1.1. 温州停车场温州停车场目前停车场存在形式分为：政府管理；私人承包；住宅、商业配套三种形式，随着温州城市发展建设，市区机动车保有量持续增长，至 2013 年 12 月 20 日止，市区机动车保有量达到 50.39 万辆，迅猛增长的车辆加剧了城区停车难的局
14、面。据统计，截至 2013 年底市区停车泊位总量为 171548 个，其中路内停车泊位为18414 个，路外停车泊位为 153134 个。若以温州市区登记在册的私家车（385908 辆）作为停车需求总量，现有停车泊位满足率为 44.5%。政府为解决停车难问题，近期发布了2014 年温州市治理城市交通拥堵工作的实施意见，其中重点工作第二条明确指出“强化停车设施建设管理，加快地下空间开发利用”的方针政策，其中要求“深化地下空间开发利用。实施地下空间开发利用专项规划，加大地下空间开发力度，充分利用公园绿地、城市广场、学校操场、边 55 角地等地下空间资源开发建设地下停车库。加大城市重点区域地下空间开
15、发建设力度，加强滨江商务区、城市中央绿轴、生态园区等“三大亮点区块”，以及瓯江口新区、瓯海中心区、龙湾中心区等重点区域地下空间的规划建设，推进城市山体空间的开发利用。全市计划地下空间开发利用面积 200 万平方米以上。加快推进中兴大道地下综合管廊、温州大道地下商业街等示范工程建设。”2.2. 停车场规模停车场规模温州市区内停车场一般保有车位在 200 个车位以内。（下附 2012 年温州市区停车场分布表）序号大楼名称附近位置路段车位结构形式1华中大厦江滨西路/飞霞北路29地下车库2江滨大厦江滨西路/飞霞北路48地下车库3国信大厦人民东路/飞霞桥20地下车库4金盛商厦府前街/小高桥/信河街106
16、地下车库5金瑞商厦府前街/小高桥/乘凉桥70地下车库6金鹿商厦府前街/小高桥/乘凉桥28地下车库7新国光大厦信河街/小高桥/三医430地下车库/立体车库8国贸中心黎明西路 / 南亚饭店78地下车库9鸿翔锦苑江滨西路/环城东路/涨桥头44地下车库10飞霞大厦飞霞南路/学院西路40地下车库11开太大厦人民中路/解放北路/南门20地下车库12东联大厦人民中路/大南门/解放南路25地下车库13皇家大厦府前街/广场路80地下车库14万丰城市广场信河街/大士门/中医院99地下车库15瑞信大楼人民东路/飞霞北路30地下车库16街心公园停车库人民东路/飞霞桥50地下车库17金来大厦府前街/广场路25地下车库18永泰大厦飞霞南路/学院西路60地下车库19泰安大厦车站大道/黎明立交桥40地下车库20大诚商厦车站大道/学院中路40地下车库21龙腾大厦车站大道/黎明立交桥40地下车库22欧洲城好又多江滨西路/飞霞北路150地下车库23五马花园全纺巷/府前街/蝉街27地下车库24文华大厦府前街/小高桥/大高桥60地下车库25星河广场望江路/信河街84地下
