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1、健全保障性住房体系健全保障性住房体系 促促进进天津社会和天津社会和谐发谐发展展罗永泰住房是人们的栖息场所，住房问题是最大的民生问题，是全社会关注的焦点，关系到人们的基本生存需求和整个社会的安定。早在 1981 年 4月伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的，住宅人权宣言就将人们的居住权列为基本人权之一。不论发达国家还是发展中国家，都将实施保障性住房建设作为政府调控房地产市场的一项重要政策工具。加快住房保障体系建设，实行住房分类供应体系，解决普通市民尤其是困难群众和低收入家庭的住房问题，是政府在房地产市场调控中的首要责任，也是促进房地产市场持续、健康和稳定发展的重要保证。因此，加大住房保障
2、工作力度，加快保障性住房建设，让老百姓特别是困难群众“居者有其屋” ，能够安居乐业，体现全社会住房的公正与公平性，是国家扩大内需、促进经济增长的重要举措，也是构建社会主义和谐社会的重要任务。为了房地产市场的健康稳定，我国在 2009 年底、2010 年初果断出台了相关调控措施，如“国四条” 、 “国十一条”和“提高存款准备金率”等，从而限制了投资、投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大了住房保障力度。保障性住房是指由政府主导的，并由政府作为其执行主体，以政策作为主要分配手段，保障特定群体的居住性房屋，与市场行为下房地产企业开发的商品房是两个范畴。可以说，保障性住房是由政府主导的，
3、而商品房是由市场主导的。保障性住房政策是政府根据住房市场发展的特点，针对特定的主体需求，在一定程度上的认识和实践结果，集中体现政府的价值取向。从近年来我国的实际情况看，保障性住房现有种类包括经济适用住房、限价商品住房和公共廉租住房等。保障性住房不公要注意根据当期情况进行分配的问题，还要注意后期的管理工作。一、天津市保障性住房建设取得的成效1990 年2008 年，天津市住宅累计投资额为 2276.42 亿元，竣工面积共计 2.91 亿平方米，极大地改善了天津市人民群众的居住条件。图 1 是1990 年2008 年天津市城镇住宅开发投资、建设的相关情况。近十年来，天津市以新型生态居住区建设、散片
4、平房改造、示范小城镇建设以及保障性住房建设为着力点，住房开竣工规模、人均建筑面积等指标连续多年保持稳定快速增长。2000 年2008 年，天津市累计新开工房地产项目 1.24 亿平方米，竣工 1.07 亿平方米，完成销售 8686 万平方米，2008 年人均住房建筑面积达 28.5 平方米。天津市政府及相关部门高度重视住房保障工作，把建立、健全城镇居民住房保障制度，为低收入家庭提供住房保障作为政府公共服务的重要职责，列为关注民生、惠民爱民、构建和谐社会的重要内容。为贯彻落实国务院，关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724 号）和住建立关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划
5、制定和公布工作的函 （建办规函2007740 号）要求，促进天津市房地产市场持续稳定健康发展，保障中低收入居民住房需求，2008 年 5 月 1 日天津市委、市政府制定了住房保障工作 2008 年2012 年五年发展规划，明确了住房保障工作目标。这一规划对于加强天津市近期住房建设的控制和引导，调整住房供求比例，加大保障性住房建设力度，合理引导住房消费，促进天津市房地产业持续、稳定、健康发展具有重要意义。二、健全保障性住房体系的建议天津市住房保障工作虽然取得了明显成效，但住房保障工作还存在供需矛盾突出、建设任务重、财政压力大和廉租住房配套滞后等问题，如何更好地健全和完善住房保障机制，切实解决中低
6、收入家庭住房困难，是我们必须认真思考和研究的重要民生问题。（一）科学布局，合理规划保障性住房要坚持以人为本，充分考虑中低收入家庭的居住成本和生活成本。既要保证保障性住房的价格优势，又要考虑在交通便利、设施完善的区位优先发展普通住宅；落实住房和科教文卫等社会发展指标，完善公共交通和市政公共服务设施，使享受住房保障的家庭在就业、生活以及教育等方面也获得便利，并与其他市民享有同等的社会福利。（二）利用保障性住房投资基金发展公租住房建设天津市现已初步形成分层保障性住房保障政策体系，为改善中低收入群众的住房条件、促进社会和谐发挥了重要作用，但随着住房保障工作的深入发展，还存在需要进一步优化和完善的方面。
7、随着经济社会的快速发展，滨海新区的开发开放，引进人才、新就业职工和外来务工人员将不断增加，天津市应加强公租住房建设。公租住房即公共租赁住房，其产权为政府或公共机构所有，以低于市场的价格或承租者所能承受的价格，向新就业职工出租，包括一些新毕业的大学生，还有一些外地迁入的人员。因此，在保障性住房建设方面，如能结合我国的实际情况，妥善安排专项政策，充分利用房地产投资基金的自身优势进行大胆创新，完全能够以发行公租住房投资基金的产品的方式，拓宽融资渠道，加快完善天津市住房保障体系。保障性住房 ER-Its 实质是将公共租赁住房资产证券化为信托基金，再将信托基金投入保障性住房建设，在我国保障性住房建设事业
8、中探索出一条行之有效的解决路径。此外，政府在公共租赁住房领域还可采取特许经营的模式，即由政府出资，委托房地产企业进行经济租赁住房开发，企业可通过招标的方式获得特许经营权，在指定的区域内进行特许经营和物业管理，政府则通过减免税收等方式提供优惠政策，以促进企业持续、稳健经营。通过这种模式既可以满足经济租赁住房的社会需求，又可以实现保障性住房建设资金的良性循环。（三）完善限价商品房定价机制现行限价商品房价格是单个项目申报，由于每个项目取得土地的时间不同，可能造成同时推出的楼盘价格差异较大，价格引导信息的扭曲将人为地形成供求关系扭曲。因此，应由对整个项目一次性核定销售均价改为根据届时商品房价格，按销售
9、批次分批核定，使限价商品房价格与商品房价格的联动更紧密，并掌握好限价商品房项目的上市节奏，既满足中低收入群众的需求，又促进住房市场的平稳发展。（四）通过多种形式吸收社会资金参与保障性住房建设天津市是老工业基地，历史包袱较重，低收入、住房困难家庭较多，地方财政困难，再加上受房地产市场影响、土地出让净收益下降等因素，建设资金缺口较大。因此，应推进多元化、多层次、富有中国特色的住房保障体系建设，发挥国有房地产开发企业的作用，吸引房地产开发企业等社会力量成为保障性住房建设的重要辅助力量。鼓励和引导企业参与保障性住房建设，是加快解决中低收入家庭住房问题的有效途径。与商品房相比，保障性住房的建设、销售更具
10、稳定性，市场风险较小，更适合一些稳健经营的房地产企业。在对保障性住房的规划设计、建筑标准和销售价格等设定统一标准的前提下，应让保障性住房市场面向国企、民企平等开发，形成良性竞争局面。为了引导社会资金投入保障性住房建设，有效缓解财政压力，增加保障性住房房源的有效供给，对于社会投资主体参与微利甚至零利润的保障性住房建设设定合理的激励机制是十分必要的，对房地产企业直接开发的保障性住房，应从低征收土地出让金，减免建设性规费，可采用税费减免、补贴、简化手续、与优势地块商品房项目捆绑共同开发等措施予以激励，以小投入撬动大市场。金融机构优先予以融资，财政可以贴息，尽可能降低企业的建设成本。加快房屋租赁市场建
11、设，引导和鼓励房地产企业拓展住房租赁业务，使有能力的中等收入者通过租房解决住房问题，从而减少对保障住房的需求。此外，在城市化不断加快的同时，要关注外来务工人员的住房保障问题，逐步解决这部分人群的住房问题。应当允许有条件的单位特别是滨海新区的企业建设用于解决职工住房困难的可周转和流动的保障性住房，并给予相应的政策支持。（五）完善住房保障基层组织体系建设建设部已于 2007 年底成立了住房保障司，其主要职责包括：拟定住房保障的政策法规并监督执行，拟定住房公积金归集、管理、使用和监督、查处等制度。住房保障司从房改背景下的保障处，成为与房地产业司并列的行政部门，显示出市场与保障并驾齐驱的局面已经来临，标志着我国保障性住房制度建设已经迈进了一大步。但仅成立一个住房保障司显然是不够的，还需要立法对保障性住房机构的组织体系进行明确规定，使地方和中央能够统一起来。地方也应成立相应的专业职能部门，实施具体的保障性住房管理工作，做到政令统一，使住房保障政策法规的监督执行落到实处。应尽快建立市级政府的住房保障专门管理机构，并配备充足的监管人员，同时还必须将其职能延伸到街道与社区，依靠基层力量，真正做到动态监管。因此，加强“十二五”期间的住房保障基层组织体系建设是完善住房保障体系，加强动态监管的重要举措。
