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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。雪梨澳乡商业营销策划报告雪梨澳乡商业营销策划报告纬联地产顾问（重庆）有限公司纬联地产顾问（重庆）有限公司2006年11月27日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统
2、资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。雪梨澳乡商业营销策划报告雪梨澳乡商业营销策划报告第一部分第一部分 项目分析篇项目分析篇一、项目概况一、项目概况本项目位于沙坪坝东部新城板块，原重棉一厂居民居住区。东至沙滨路，西至龙泉路，南至上土湾路，北至汉渝路。距离沙区核心商圈步行仅需10-15分钟，驱车仅需3分钟。是未来东部城区的中心地段。本项目规划用地总面积9310平方米，总建筑面积为73949.31，其中住宅建筑面积为57192.64，商业建筑面积为11300，绿地率为25
3、.1%，建筑密度为38.3%。二、地块商业条件分析二、地块商业条件分析通过对地块自身条件的商业适应性（包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等）的分析，可得出该地块做商业的机会点。1 1、地块周边环境、地块周边环境地块周围配套齐全，包括中小学校、幼儿园、医院、银行、邮电通讯、购物超市、餐饮等，地块属于城市中心老生活区，经营档次较低。2 2、可达性分析、可达性分析 车行条件车行条件地块四周城市道路包括沙滨路、汉渝路、龙泉路、上土湾路等，下面是这几条道路的基本情况：沙滨路沙滨路：位于地块东北，沿嘉陵江从东部新城的腹心位置穿过，是连接渝中区和沙坪坝区的景观大道，为双向六车道。汉渝路汉渝路：位于地块
4、西北，连接三角碑和石门大桥，为双向四车道。而石门大桥是连接江北区、渝北区和沙坪坝区的重要桥梁。龙泉路龙泉路：位于地块西部，连接着龙泉路立交和汉渝路立交，为双向四车道。上土湾路上土湾路：位于地块南部，连接龙泉路立交和沙滨路，道路条件一般，多为双向四车道。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 人行条件人行条件人行条件取
5、决于城市公交系统在本区域的运行状况，据市场调查情况来看，周边的人行状况良好，虽然公交线路目前只有一条，但随着市政设施的完善，开发的继续，周边的交通将有较大的改善。3 3、能见度分析、能见度分析从地块自身条件来看，由于项目临街，能见度较好。而且项目旁边规划中的两条道路，将整个项目包围，未来项目的商业能见度将最大化。4 4、人流量分析、人流量分析通过对地块四周道路人流量的分析，可以发现项目商业价值所在。人流高峰期：中午：12：00下午：18：00-22：00三、项目商业三、项目商业SWOTSWOT分析分析1 1、项目商业、项目商业SWOTSWOT分析分析S S优势优势 地段优势地段优势本项目地处东
6、部新城，离沙区核心商圈和滨江路较近。 规模优势规模优势项目的商业建筑面积在模范村附近，规模是最大，且商业形象是最后的。从东部城区在售项目来看，仅次于华宇金沙港湾。 商业经营环境优势商业经营环境优势目前项目周边经营环境较好，具有较好的商业氛围，为项目商业打下了基础。且项目前有近10000的城市休闲广场，会给项目聚集人气，带来商机。 项目周边的购买力优势项目周边的购买力优势精致小户型，户户带入户花园，吸引了更多具有较强消费能力的年轻人购买，此部分客户群的入驻后将很大程度上提高该地段的消费水平； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程
7、度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。周边为老城区，人口密集，现在整个土湾街道居住人口约5.5万人，生活配套比较完善，商业氛围浓郁。 重百入驻，品牌优势重百入驻，品牌优势重百超市的入驻，能提高本项目商业的品质，能起到很好的引导和带头作用，并更能提高项目商业的辐射面，对商业的销售也有一定的推广效应。 市场竞争较小市场竞争较小目前项目周边商业无论从规模、经营档次都不高，相对当地消费者来说，选择面相对较小，如项目商业定位准确，
8、正确引导商业入驻，将具有极强的竞争力。 鑫源背景，实力品牌优势鑫源背景，实力品牌优势鑫源集团，重庆实力摩托生产大型企业，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高。给投资者和经营者提高信心保证。WW劣势劣势 地块周边商业形象差地块周边商业形象差地块四周商业经营档次低，经营品种缺乏统一性与互补性，周边商业建筑形象较差，严重影响本项目商业品质、价值的提升。交通状况欠佳交通状况欠佳现目前道路状况较差，公交线路较少，严重制约了本项目的商业发展。 人气聚集能力有限人气聚集能力有限本案周边无景观或其他可以聚集人流的资源可以利用；O O机会机会 经济前景提供动力源泉经济前景提供动力源泉沙坪坝区的商业每平方米商业营业面
9、积实际年营业额大约为31000元，且沙区商业还未饱和，还有一定的发展空间。又因政府调控，沙滨路的商业在逐渐兴起，东部城区的发展也倍受关注。另外，项目周边的商业租金也在以平均每年10左右的速度在递增。 新兴业主的迁入带动消费新兴业主的迁入带动消费周边房地产项目的逐渐开发，相继入住，使大量的新兴业主涌入周边区域。且周边项目小 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数
10、十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。户型居多，使得年龄格局也逐渐年青化。 城市规划推动商业发展城市规划推动商业发展东部新城是沙区旧城改造的重点，新的东城规划，将吸引一大部分本区及外区人口入住，为商业的发展带来了大批消费者。其中规划中的两条车行主干道从本项目旁边通过，连接步行街和滨江路，使本项目周边的交通状况大为改善，也为项目的商业带来新的商机。沙滨公园的建成也将会给项目所在板块带来人流和商机。 区域内保留了传统的区域内保留了传统的“赶集赶集”模式模式项目旁商业密集，重棉一厂大门到807起点站的街道是商业街，并且每月20日，周边的居民都会到项目附近“赶集”，会为商业带来人流。T T威胁威胁
11、 周边环境不成熟周边环境不成熟周边旧城改造进展缓慢，大约要2-3年后，东部新城才初步形成规模。由于改造时间长，且现从现状来看项目周边为待拆迁的旧城区，环境较差，人口素质不高，可能让投资者或经营者对该区域的发展抱有一定的怀疑态度。 离核心商圈较近离核心商圈较近由于项目的地理位置离沙区核心商圈较近，可能会对本区域的消费人群有一定的分流。 商业形象不佳商业形象不佳项目所在区域消费力不强，商业档次较低，整体商业形象不佳；2 2、项目商业分析总结、项目商业分析总结经过上述分析，可以明确本项目：1、具有商业开发的先天条件，基本满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求。2、项目面临较好的市场
12、机会、政策环境，但因项目目前存在的不利条件，使得在激烈的市场竞争环境下，机会与挑战并存。3、结合市场形式和项目自身条件，提出以下开发策略：“资源整合，建立优势”的市场竞争策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。“经营主导，商住互动”的市场营销策略“品质优先，引导市场”的定位策略4、在上述策略指导下，项目商业策划须做
13、到：高起点定位，高品位规划、高效率营销高起点定位，高品位规划、高效率营销。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第二部分第二部分 市场定位篇市场定位篇一、项目周边商业经营分析一、项目周边商业经营分析1 1工人村商业街工人村商业街商业体量商业体量临街门面181个，临时摊位约35个功能定位功能定位未明确定位，主要经营与居
14、民生活相关的配套型商业面积划分面积划分20-100经营业态经营业态一层：餐饮、超市、美容美发、服务、小百货、二手房、医疗、服装等二层：健身房、网吧、洗脚城、保健中心、茶楼、办公室、学习班等主力店：重百超市、新世纪百货、王胖子火锅、红岩火锅、天府鱼庄租售策略租售策略门面独立租售，可分零组合租售状况租售状况临街门面的租金：80-150元/；出租率达982 2807807沿线商业铺面沿线商业铺面商业体量商业体量临街门面50个功能定位功能定位定位模糊，经营零散面积划分面积划分15-30经营业态经营业态餐饮、服务、超市、美容、百货、五金、金融、娱乐租售策略租售策略单间出租租售状况租售状况30-170元/
15、，靠近汉渝路口的位置，价格最高；出租率903 3重棉一厂商业街重棉一厂商业街商业体量商业体量临街门面91个，临时摊位80多个功能定位功能定位无明确定位面积划分面积划分10-25经营业态经营业态一层商业临街门面 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一层：餐饮、超市、医疗、服务、通讯、服装、美容、副食、五金、美发等主力店：联佳超市租售策略租售策略租赁为主租售状况租售状况临街门面：30-70元/，临时摊位：80-160元/月；出租率954 4重棉一厂宿舍楼底楼重棉一厂宿舍楼底楼重棉一厂与本项目最临近，而商业设施比较陈旧，商业配套也不尽齐全，档次较低，其经营状况不是很好。总建筑面积总建筑面积约800商铺个数商铺个数19个面积划分面积划分30-45层高层高4.5 m开间开间3.5-4 m进深进深8-12m功能定位功能定位一层平街商业门面
