购物中心的经营管理

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1、购物中心的经营管理购物中心的经营管理大连商业城刘力军一、简介一、简介? ?购物中心的业态本质购物中心的业态本质 1 1 不是单纯简单的房地产业务，其内涵也远大于商品流通业务，也不是单纯简单的房地产业务，其内涵也远大于商品流通业务，也 不仅仅是一个增加社会税收或就业的实体。不仅仅是一个增加社会税收或就业的实体。 2 2 创造了一个消费群体，这个群体愿意到购物中心享受服务、便创造了一个消费群体，这个群体愿意到购物中心享受服务、便 捷、价值。购物中心对于消费者来说，已经不单单是购物的同义词，捷、价值。购物中心对于消费者来说，已经不单单是购物的同义词， 而是人们在社区生活中的每天时刻想起的地方。而是人

2、们在社区生活中的每天时刻想起的地方。? ?购物中心是唯一的房地产模式却同时向购物中心是唯一的房地产模式却同时向 顾客、零售商以及购物中心的业主等方顾客、零售商以及购物中心的业主等方 面提供服务。许多社区服务活动通常与面提供服务。许多社区服务活动通常与 购物中心建立起密切的联系。购物中心建立起密切的联系。二、购物中心的基础二、购物中心的基础? ?购物中心业主或地主与经营者（如果购物中心业主或地主与经营者（如果 经营者与业主分离）经营者与业主分离）? ?租户或店主租户或店主? ?出资方（对业主建设或收购购物中心出资方（对业主建设或收购购物中心 时提供资金支持）时提供资金支持）三、购物中心基本模式三

3、、购物中心基本模式? ?邻里型购物中心邻里型购物中心? ?社区型购物中心社区型购物中心? ?区域型购物中心区域型购物中心? ?广域型购物中心广域型购物中心? ?时尚精品型购物中心时尚精品型购物中心? ?强力型购物中心强力型购物中心? ?主题公园型购物中心主题公园型购物中心? ?折扣型购物中心折扣型购物中心三、购物中心基本模式三、购物中心基本模式? ?邻里型购物中心邻里型购物中心以便利为主，通常建筑面积以便利为主，通常建筑面积3 3千到千到1 1万万5 5千平方米千平方米, , 主力店主力店( (通常为超市通常为超市) )数目在一个以上，主力店占数目在一个以上，主力店占 购物中心总面积的购物中心

4、总面积的3030- 50%50%，商圈范围一般为，商圈范围一般为5 5公公 里。里。? ?社区型购物中心社区型购物中心以便利和百货服务为主，通常建筑面积以便利和百货服务为主，通常建筑面积1 1万到万到3 3万万 5 5千平方米，主力店千平方米，主力店( (通常为超市、折扣百货或药通常为超市、折扣百货或药 店、家庭用品店大型服装折扣店）数目在二个以店、家庭用品店大型服装折扣店）数目在二个以 上，主力店占购物中心总面积的上，主力店占购物中心总面积的4040- 60%60%，商圈，商圈 范围一般为范围一般为5 5- 1010公里。公里。三、购物中心基本模式三、购物中心基本模式? ?区域型购物中心区域

5、型购物中心 以百货、时装为主，通常建筑面积在以百货、时装为主，通常建筑面积在4 4万到万到8 8万平万平 方米，主力店方米，主力店( (通常为大型百货、中型百货、综通常为大型百货、中型百货、综 合百货合百货) )数目在二个以上，主力店占购物中心总数目在二个以上，主力店占购物中心总 面积的面积的5050- 70%70%，商圈范围一般为，商圈范围一般为8 8- 2525公里。公里。? ?广域型购物中心广域型购物中心与区域型购物中心相同但增添许多娱乐项目，通与区域型购物中心相同但增添许多娱乐项目，通 常建筑面积在常建筑面积在8 8万平方米以上，主力店万平方米以上，主力店( (通常为综通常为综 合百货

6、、大型百货以及中型百货）数目在三个以合百货、大型百货以及中型百货）数目在三个以 上，主力店占购物中心总面积的上，主力店占购物中心总面积的5050- 70%70%，商圈，商圈 范围一般为范围一般为8 8- 4040公里。公里。三、购物中心基本模式三、购物中心基本模式? ?时尚精品型购物中心时尚精品型购物中心以顶级时尚服饰为主，通常建筑面积在以顶级时尚服饰为主，通常建筑面积在8 8千到千到2 2万万 5 5千平方米，无主力店，商圈范围一般为千平方米，无主力店，商圈范围一般为8 8- 2525公公 里。里。? ?强力型购物中心强力型购物中心以大型品类专营店为主，小型专卖店很少，通常以大型品类专营店为

7、主，小型专卖店很少，通常 建筑面积在建筑面积在2 2万万5 5千到千到6 6万平方米，主力店万平方米，主力店( (通常为通常为 品类杀手、家居用品、大型折扣店、货仓直营店品类杀手、家居用品、大型折扣店、货仓直营店 等等) )数目在三个以上，主力店几乎等同于购物中数目在三个以上，主力店几乎等同于购物中 心总面积，商圈范围一般为心总面积，商圈范围一般为8 8- 1616公里。公里。三、购物中心基本模式三、购物中心基本模式? ?主题公园型购物中心主题公园型购物中心以休闲旅游为主，通常建筑面积在以休闲旅游为主，通常建筑面积在8 8千到千到2 2万万5 5千千 平方米，主要经营项目为娱乐和餐饮平方米，主

8、要经营项目为娱乐和餐饮 。? ?折扣型购物中心折扣型购物中心以制造商销售和折扣店为主，通常建筑面积在以制造商销售和折扣店为主，通常建筑面积在5 5 千到千到4 4万平方米，无主力店，商圈范围一般为万平方米，无主力店，商圈范围一般为4040- 120120公里，台湾称之为工厂直营型购物中心。公里，台湾称之为工厂直营型购物中心。四、购物中心的投资类型四、购物中心的投资类型? ?商品开发型：为出让而开发，短期内商品开发型：为出让而开发，短期内 出售。出售。? ?长期持有型：通常不定期持有产权或长期持有型：通常不定期持有产权或 在市场最大值时才出售。在市场最大值时才出售。五、零售业态基本模式五、零售业

9、态基本模式? ?零售业态的基本分类零售业态的基本分类毛利率毛利率付租能力付租能力? ?百货公司百货公司高高中中? ?综合大卖场综合大卖场低低低低? ?超市超市低低低低? ?会员制批发店（仓储）会员制批发店（仓储）低低低低? ?批发商店批发商店低低低低? ?专卖店专卖店高高高高? ?便利店便利店高高低低? ?邮购邮购? ?电视购物电视购物? ?折扣店折扣店低低低低? ?工厂直营店工厂直营店中中低低? ?品类杀手品类杀手低低低低六、购物中心的租户（或店主）六、购物中心的租户（或店主）? ?租户的原则为主力店是购物中心吸引租户的原则为主力店是购物中心吸引 顾客的主要因素；顾客的主要因素；? ?吸引潜

10、在顾客的前提是每个购物中心吸引潜在顾客的前提是每个购物中心 根据自身特点设计好租户组合，以提根据自身特点设计好租户组合，以提 供更完善的服务；供更完善的服务；七、购物中心经营者的任务七、购物中心经营者的任务? ?租赁业务租赁业务? ?店铺营运管理店铺营运管理? ?营销推广营销推广? ?设备维护设备维护? ?保安保安? ?保洁保洁? ?计算机系统计算机系统? ?公共空间的经营与管理公共空间的经营与管理? ?财务及人力资源财务及人力资源八、购物中心的租金八、购物中心的租金? ?固定租金固定租金? ?抽成租金抽成租金? ?三重净付三重净付? ?分摊的改造资金分摊的改造资金? ?市场营销基金（租户联合

11、基金）市场营销基金（租户联合基金）? ?广告基金广告基金? ?有效租金有效租金 （保底抽成）（保底抽成）? ?渐进渐进/ /降租金降租金九、物业管理费项目九、物业管理费项目? ?行政费用行政费用? ?能源费能源费? ?设备维护费设备维护费? ?税金税金? ?保险保险? ?公用事业费公用事业费? ?利润利润十、物业管理费收取方式十、物业管理费收取方式? ?按可租赁区域的面积为准（建筑面积）按可租赁区域的面积为准（建筑面积）? ?按实际已出租区域的面积为准（使用面积按实际已出租区域的面积为准（使用面积 ）? ?按可租赁区域面积减去大型主力商店面积及其贡按可租赁区域面积减去大型主力商店面积及其贡 献

12、为准献为准? ?按实际已出租面积减去大型主力店面积及其贡献按实际已出租面积减去大型主力店面积及其贡献 为准为准? ?以固定单位面积费率计费以固定单位面积费率计费? ?免负担免负担? ?以固定比率计算总费用以固定比率计算总费用? ?按各承租户营业额比例计费按各承租户营业额比例计费十一、店铺的交付条件十一、店铺的交付条件? ?无装修补贴无装修补贴? ?依现状接受依现状接受? ?代垫装修补贴代垫装修补贴? ?部分装修补贴部分装修补贴? ?全部装修补贴全部装修补贴? ?额外装修补贴额外装修补贴? ?由抽成租金折减装修补贴由抽成租金折减装修补贴十二、租户组合及租赁战略十二、租户组合及租赁战略租户组合租户

13、组合租户组合是指一个购物中心根据不同的店铺类型以及其零售租户组合是指一个购物中心根据不同的店铺类型以及其零售商品或服务产品的价格带所进行的有机组合。一个购物中商品或服务产品的价格带所进行的有机组合。一个购物中心，无论它的规模是十来个店铺组成的，还是两百个店铺组心，无论它的规模是十来个店铺组成的，还是两百个店铺组成的，只要是有效的租户组合，通过不同的店铺位置陈列效成的，只要是有效的租户组合，通过不同的店铺位置陈列效果以及价格带的控制，就能够强化购物中心整体扩大商圈辐果以及价格带的控制，就能够强化购物中心整体扩大商圈辐射，增加来客数，吸引消费者流连于不同类型的店铺之间，射，增加来客数，吸引消费者流

14、连于不同类型的店铺之间，提高综合店铺的销售。提高综合店铺的销售。十二、租户组合及租赁战略十二、租户组合及租赁战略租户类型租户类型百货公司百货公司综合超市综合超市电影院电影院 工艺品及收藏品工艺品及收藏品书店、贺卡及文具书店、贺卡及文具儿童服饰儿童服饰 计算机及软件计算机及软件家具，家居用品家具，家居用品家用电器家用电器 娱乐娱乐时尚饰品时尚饰品男女服装男女服装 女装女装男装男装服务项目服务项目 化妆品化妆品美发及护理美发及护理金银珠宝金银珠宝 特色餐馆特色餐馆休闲饮品休闲饮品美食广场美食广场 钟表眼镜钟表眼镜皮具，箱包皮具，箱包特色店特色店 运动用品运动用品鞋鞋? ?最适商品蓝图最适商品蓝图?

15、 ?市场区隔策略运用市场区隔策略运用? ?确定目标市场规模确定目标市场规模? ?主题商店承租及主要商店承租主题商店承租及主要商店承租? ?整体承租策略整体承租策略? ?承租商店调查分析及优先排序承租商店调查分析及优先排序? ?业种配比：计划目标与申请承租商的营运计划业种配比：计划目标与申请承租商的营运计划 比较分析比较分析十二、租户组合及租赁战略十二、租户组合及租赁战略十三、购物中心的自我分析十三、购物中心的自我分析? ?渗透式研究法渗透式研究法测算出每个大类商品的租赁面积占比，然后分析每测算出每个大类商品的租赁面积占比，然后分析每 种类型的租金贡献度便可得出哪一种类型的店铺应该种类型的租金贡

16、献度便可得出哪一种类型的店铺应该 增加或减少。增加或减少。? ?外部市场调查法外部市场调查法直接面向消费大众收集信息。直接面向消费大众收集信息。十三、购物中心的自我分析十三、购物中心的自我分析? ?立地条件的潜在市场分析立地条件的潜在市场分析? ?市场调查市场调查? ?同业竞争及自我评量同业竞争及自我评量? ?商品蓝图规划商品蓝图规划? ?租赁市场调查与收益还原法评估租赁市场调查与收益还原法评估? ?投资效益评估：投资可行性、开发案的投资效益评估：投资可行性、开发案的 调整建议及财务分析调整建议及财务分析十四、购物中心的经营导向十四、购物中心的经营导向? ?租赁导向租赁导向收取固定租金的经营模式，购物中心的经营绩效与收取固定租金的经营模式，购物中心的经营绩效与 店铺经营者就不具备直接的关联性。采取营业额抽店铺经营者就不具备直接的关联性。采取营业额抽 成的方式，集客力的消长，立即刺激店铺经营者采成的方式，集客力的消长，立即刺激店铺经营者采 取新的因应策略或调整经营计划，有效改善购物中取新的因应策略或调整经营计划，有效改善购物