威海市住房建设规划

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1、项 目 名 称： 威海市住房建设规划总目录PART1 规划相关图纸PART2 规划文本PART3 规划说明书PART4 基础资料汇编PART1 规划相关图纸PART3 规划说明书威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局 威海市规划设计研究院有限公司目 录1 总论12 住房现状评析73 住房建设需求预测114 住房建设及用地供应详细内容145 住房建设政策与策略306 规划实施保障措施35威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局 威海市规划设计研究院有限公司 - 1 -1 总论1.1 规划编制背景1.1.1 国家住房政策的要求房地产业是我国新的发展阶段中的一个重要

2、支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。近年来，我国主要城市特别是沿海城市的住房价格不断攀升，成为影响人民生活与社会和谐的重要因素之一。为此，国家颁布了多项房地产政策文件进行宏观调控，主要包括关于切实稳定住房价格的通知 、 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 、 加强房地产市场引导和调控的八条措施 、 促进房地产业健康发展的六条措施 、 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见等，也就是所谓的“新旧国八条、国六条和国十五条” ，这其中， 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见针对调整

3、住房供应结构、稳定住房价格提出了明确的政策措施，编制住房建设规划即是其中要求之一。为落实国家有关政策，必须对我市住房建设进行规划研究，结合城市发展需要，实事求是地制定住房发展计划。1.1.2 威海市住房发展的需要威海市住宅产业从 1985 年的老城区改造开始起步，至今已经 20 余年。从总体看，房地产业呈现持续稳定健康发展的良好态势，不断改善了城市居住条件，提高了城市环境质量，促进了对外开放和经济社会发展，同时成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。但在住宅产业快速增长的同时，也出现了房地产开发管理缺乏宏观调控和指导、房地产开发质量有待提高、供给结构不合理、市场秩序不规范等问题，因此急需编

4、制住房建设规划，明确住宅开发总量、区位、时序和规划控制标准，未雨绸缪，促进威海市住宅产业持续、平稳、健康发展，从而也促进威海市社会经济全面、协调、可持续发展。1.2 规划范围与期限1.2.1 规划范围本次住房建设规划（以下简称“本规划” ）的范围为威海市区行政辖区。1.2.2 规划期限本次住房建设规划的期限为 20082012 年，与威海市城市近期建设规划（20042010） 、 威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划基本一致。1.3 规划目标、原则与依据1.3.1 规划目标按照国务院和省政府的通知要求，响应市委市政府的号召，坚持做到威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局

5、威海市规划设计研究院有限公司 - 2 -“以人为本、关注民生，政府组织、市场运作，统筹考虑、突出重点” ，坚持以人为本的科学发展观，以市场需求为导向，优化住房结构，稳定房价，满足威海市区广大人民群众的住房发展需求，实现房地产业的健康和持续发展，将人居品牌进一步做大做强，建设世界级精品城市。房地产业的发展应与人口增长和环境保护相结合，与经济社会和谐发展相适应，对房地产业进行合理调控，将促进威海房地产业率先进入成熟理性发展的新阶段，实现城市居民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展，构建社会主义和谐社会。1.3.2 规划原则 总量供需平衡原则：总量要适度控制，增幅要合理增长，要科

6、学制定供给的总量标准，保持总量供求平衡，保持房地产市场的稳定持续发展。 体系结构合理原则：住房建设规划要促使房地产市场的供应结构基本合理，尤其是住宅增量市场的结构合理，形成商品住房、保障住房相配套的住房供应体系，满足各收入阶层的住房消费要求，把解决中、低收入家庭住房问题放在重要的突出位置。 实施操作合理原则：尊重威海的现状和特点，充分利用市场经济规律，加强规划对市场的调控指导作用，做到规划与市场、控制与开发相结合，促进住宅建设的良性发展。 持续发展良性原则：应保障房地产业的发展不出现大起大落，促进其可持续和健康发展，要统筹兼顾、科学发展，要考虑资源和环境的承受能力及社会经济的发展水平，要立足于

7、长远的可持续发展。 城市规划协调原则：住房建设规划要与城市总体规划保持协调，符合城市总体规划的用地安排，城市总体规划和近期建设规划是住房建设规划的主要依据。1.3.3 规划依据 中华人民共和国城乡规划法 ； 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 关于切实稳定住房价格的通知 （国办发明电20058 号） ； 九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （国办发200637 号） ； 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 （建住房2006165 号） ； 加强房地产市场引导和调控的八条措施 ； 促进房地产业健康发展的六条措施 ； 国家建设部关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的

8、函 （建办规函2007740 号） ；威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局 威海市规划设计研究院有限公司 - 3 - 山东省安康居住工程实施方案 ； 关于印发建规200846 号文件做好 20082012 年住房建设规划的通知 （鲁建规字20088 号） ； 关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的实施意见 （威政发200659 号） ； 威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划 ； 威海市城市总体规划（20042020） ； 威海市城市近期建设规划（20042010） ； 国家、省、市相关法律、法规、规范和政策文件。1.4 相关

9、政策要求解读在相关国家、地方关于住房建设的政策文件中， 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 、 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见是两个最为重要的文件，对房地产市场调控提出的政策最具体、最详细也最严格。同时确定了编制住房建设规划、将房地产市场调控政策编入规划的必要性（两个文件的详细内容请参看基础资料汇编） 。1.4.1 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见主要精神： 切实调整住房供应结构（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济

10、适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。（二）明确新建住房结构比例。 “十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70以上。 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（三）调整住房转让环节营业税。（四）严格房地产开发信贷条件。（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不

11、得低于居住用地供应总量的 70，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（七）加大对闲置土地的处置力度。 合理控制城市房屋拆迁规模和进度（八）严格控制被动性住房需求。 进一步整顿和规范房地产市场秩序威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局 威海市规划设计研究院有限公司 - 4 -（九）加强房地产开发建设全过程监管。（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。 有步骤地解决低收入家庭的住房困难（十一）加快城镇廉租住房制度建设。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在 2006 年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。（十二）规范发展经济适

12、用住房。（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 完善房地产统计和信息披露制度（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。（十五）坚持正确的房地产市场舆论导向。1.4.2 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见主要精神： 明确新建住房结构比例各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自 2006 年 6 月 1 日起，各城市（包括县城，下同）年度（从 6 月 1 日起计算，下同）新审批、新开

13、工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到 70以上。城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数） 、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。经济适用住房建设要严格执行经济适用住房管理办法 ，有计划有步骤地解决低收入家庭的住房困难。住房建设规划、近期建设规划和控制性详细