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1、 目录第一章 项目的提出及建设的必要性1.1 项目背景1.2 项目建设的必要性第二章 市场分析及需求预测2.1 市场分析2.2 市场需求预测第三章 项目建设单位概况第四章 项目建设规模及条件4.1 项目选址4.2 建设规模与内容4.3 建设条件第五章 工程建设方案5.1 建设依据5.2 规划原则5.3 整体规划5.4 道路广场及场地排雨水设计5.5 绿化景观设计5.6 建筑设计5.7 消防工程5.8 公用工程第六章 环境保护及节能、节水6.1 环境现状6.2 环境评价6.3 节能、节水必要性6.4 节能措施6.5 节水措施6.6 能源管理第七章 项目管理及实施计划7.1 项目管理7.2 项目实
2、施进度第八章 投资估算及资金筹措8.1 估算范围8.2 编制依据8.3 估算方法8.4 投资估算8.5 资金筹措第九章 经济效益分析9.1 经济适用住房微利售价分析9.2 商业网点用房经济效益分析第十章 社会效益第一章第一章 项目的提出及建设必要性项目的提出及建设必要性1.1 项目背景项目背景改革开放以来，我国住宅建设已经完成了由计划型发展方式向市场型发展方式的重大改变。1998 年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发199823 号）出台，提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房、中低收入家庭购买经济适用房，建立适应不同
3、收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系。近年来，各地政府按照国务院的统一部署，停止了实物住房分配，逐步实行住房货币化，职工直接进入市场解决住房问题，市场在住房供应中的基础作用正在形成。城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大的改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区的住房供求结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快，住宅建设存在着面向高收入阶层、利润最大化的开发倾向。年月份，控制房价的“国六条”出台后，郑州市房管局制定了郑州市十一五住房建设规划和今
4、明两年住房建设目标。郑州市“十一五”住房建设规划显示，未来 5 年政策性保障住房各类指标分别为，经济适用房占 12.5%，廉租房占 0.7%，周转住房占 1.6%，其他（集资房、房改房）占 5.2%。该规划显示了政府解决中低收入居民住房难问题的决心。 2007 年郑州市住房建设年度目标对社会公布，政策性保障住房140 万平方米，其中廉租住房 4 万平方米，周转住房 10 万平方米，国有困难企业利用自用土地集资建经济适用住房和房改危旧房改造 40万平方米，经济适用住房 86 万平方米。和 2006 年相比，2007 年政策性保障住房多规划 20 万平方米。从以上数据可以看出，随着房地产市场的成熟
5、和发展，在城市居民居住用房的供给渠道上，除了占主要份额的商品住宅外，廉租住房、周转住房、危改房、旧城改造、经济适用住房项目已逐渐成为政府工作的重点。作为社会保障性质用房，经济适用住房与群众生产生活息息相关。经济适用住房的建设有效地解决了部分低收入家庭住房问题，得到了广大市民的好评。按照郑州市“十一五”住房建设规划，经过充分的市场调研、项目策划和技术、资金准备，我公司拟在郑州市陇海路以北、大学路以东、幸福路以西区域，投资建设“经济适用住房项目”。该地区目前是郑州京广汽车站所在地，由于功能落后，现已被淘汰，即将搬迁。如果按照规划，将此地块建设成一个商业、住宅综合小区，既解决了居民的住房问题，为社会
6、提供大量房源，又带来了无限的商机，无论是近期，还是长远利益来看，其作为一个新商业、住宅中心带来的经济发展和社会繁荣都是无法估量的。河南省有色金属地质矿产局第一地质大队是一支集地质勘查、矿业开发、水文地质、工程地质、环境地质勘查、勘查施工、岩矿测试、工程测绘、数字化信息处理等多业并举的综合性地质大队。根据省政府常务会议20074 号纪要精神,第一地质勘察院整体搬迁郑州,为此勘察院向市政府申请建设一批经济适用住房,以解决工程技术人员及职工的住房困难问题.按照市政府的批示要求,郑州市房地产管理局对第一地质勘察院申报的项目进行了调查核实,经调查第一地质勘察院现有职工 3000 人(含离退休 500 余
7、人,根据上级指示精神及经济适用住房有关政策,应优先解决 2500 名在职干部职工住房困难问题,经计算需要经济适用住房 20 万平方米。河南省地矿局第一地质勘察院委托河南康宁置业有限公司开发建设，拟在郑州市陇海路以北、大学路以东、 、幸福路以西区域建设经济适用住房小区，总建筑面积 114600平方米。项目竣工后优先销售给第一地质勘察院符合条件的干部职工，多余房屋由经济适用住房建设管理中心按规定面向社会销售。1.2 项项目建目建设设的必要性的必要性1、本项目的建设在极大程度上改善了该旧城区域内居民生活环境和居住条件，同时为城市的发展增加了新的亮点。该处属于郑州市典型的旧城区，占地面积约 43 亩，
8、其中京广汽车站功能及设施已老化，该区域房屋建筑形式多为砖混结构，大部分为五六十年代所建，部分居民楼普遍户型较小，房屋老化；设施陈旧，缺少规划，布局混乱。配套不全，仅将房屋改造价值提升不大，且困难重重，通过局部调整很难实现改造的目的，唯一的途径是将老功能区整体改造，重新打造出一个集住宅、商业为一体的社区。因该功能区的现状对整个城市功能的实现已不能发挥很好的作用，随着规划中陇海路大学路立交桥的开工建设，该区域进行整体改造势在必行。2、本项目的建设是积极落实国家政策，解决低收入家庭的住房困难，加大郑州市经济适用住房建设力度，促进房地产健康发展，社会和谐的需要。本项目建成后可以在一定程度上缓解郑州市中
9、心区域房地产市场的供需矛盾，满足该区域改造部分拆迁安置居民和城市居民的住房需求，真正体现政府执政为民，改善人民生活居住环境，构建和谐社会。3、本项目的建设是优化市场结构，平抑商品房总体价格水平，维护社会稳定和长足发展的需要。郑州市“十一五”住房建设规划显示，未来 5 年政策性保障住房各类指标分别为，经济适用房占 12.5%，廉租房占 0.7%，周转住房占 1.6%，其他占 5.2%。 从郑州市整体规划看，该项目是对拟建的陇海路大学路立交桥建设后作为交通枢纽、经济中心的地位是一个很好的烘托，将会带动这里的商机和活力，在拉动内需改变城市面貌、解决工薪阶层家庭住宅需求方面也是一个极大的推进第二章第二
10、章 市市场场分析及需求分析及需求预测预测2.1 市市场场分析分析2.1.1 市场环境条件分析加快郑州城市化进程，把郑州建设成为国家区域性中心城市，对郑州及至河南未来经济具有重要意义。郑州是河南省政治、经济、文化中心，国务院批准的内陆开放城市之一，是中原地区外商投资最为集中的城市，也是外埠商家极为重要的战略要地。郑州的城市构造体系从黄河到中岳，从全城区到多组团，规划营建不同尺度的绿色园林和蓝色河湖交织网络体系；改善人居环境质量，塑造城市景观特色，争取把郑州打造为一个全新的“生态城市”、“花园城市”、“绿色商都”。未来五年，郑州市城市化水平将达到 63%，若将城市中占有比例较大的商业流动人口计算在
11、内，对郑州市住房的需求极为庞大，这必将带动郑州房地产市场的持续繁荣。从郑州市自身的发展现状看，房地产市场面临着许多有利的条件：1、房地产业发展对宏观经济增长起着强有力的推动作用。郑州市的国民经济要持续保持快速发展必须加大住宅的建设规模和房地产的开发力度，住宅建设从投资和消费两个角度来讲，对拉动经济增长起关键作用，它可以有力地带动相关辅助配套产业（如商业、餐饮、家电、装饰等）的消费需求。2、深化住房制度改革对房地产业带来的发展动力。郑州的住房制度正处于旧体制已经破除，新体制正在建立的阶段。市政府将进一步垄断房地产一级市场，开发住房二级市场。2002 年起郑州已经不再推广集资建房。住房体制的破旧立
12、新，必将不断激发居民购房的积极性，释放百姓住房投资和消费的能量。3、城市建设内在质量和品位的不断提高，布局的日趋合理，对房地产业的发展具有强大的外部效应。近年来，郑州市城市基础设施建设成效十分显著，发展水平不断提高，规划布局日趋合理，郑东新区的规划建设，环城快速路建成通车，城市拆墙透绿工程的开展，城市夜景亮化工程的实施等一系列工程的开发完成，使城市建设走上了稳定发展时期，城市面貌焕然一新，这对房地产业的发展是一个强有力的支持和保证。2.1.2 房地产市场现状分析住房是居民的基本生活需求。近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活
13、力。“十一五”期间，房地产业作为国家支柱产业的地位和作用显著加强，房地产投资呈现持续、快速增长态势。我国居民的住房消费，已从解决住房困难向改善居住条件转移，这必将培育新的住房消费增长点。同时，国家为规范房地产业发展秩序，改善居民的住房条件，也相继出台了不少的措施，如：加快城镇化进程；提高居民收入水平；强化土地市场管理，调整住房供应结构等，这些措施和政策必将促使住房消费市场热点的形成。郑州市的房地产业发展很快，近几年来，随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化，已实现了质与量的飞跃。郑州的楼市目前呈现快速发展的良好态势，市场投入强劲，消费需求旺盛，市场管理日趋规
14、范，整体上房地产市场平衡推进，高潮不断。郑州市房地产开发建设投资稳定增长，房地产市场活跃，价格长势平稳。2006 年以来，市房管局坚持开展积极的宏观调空工作，保证房地产业持续健康发展，取得了明显的效果。一是针对贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构作好稳定住房价格工作意见的通知需要，联合市统计局，开展了包括住房状况、住房需求、土地存量、商品房控制及企业开发经营状况等方面的专题调查；二是会同发改委、规划局、国土局、土地储备中心、统计局等单位，共同起草编制了郑州是住房建设规划（2006-2010）（征求意见稿）和郑州市今明两年住房建设目标（2006-2007）（征求意见稿）。三是
15、在住房建设规划以及今明两年住房建设目标中，明确了普通商品住房、经济适用房以及廉租房的建设目标、规模、项目布局，在下一步具体实施过程中，市局将结合房地产开发的规模管理，科学安排各个项目进度。2.2 市市场场需求需求预测预测改革开放以来，河南省的经济建设飞速发展，特别是郑州市作为河南省省会城市，近年来社会、经济发展驶入了快速道，城市框架拉大，市政建设日新月异，依据郑州市城市总体规划，郑州市城市发展的总体目标是：把郑州建设成为国家区域性中心城市。 根据郑州市“十一五规划”，至010 年，中心城区面积达到 300 万平方公里，郑州市人口规模将达到 800 万人，中心城区人口达 350 万人，城市化水平
16、提高到 63%左右。此外，按政府规划，从 2005 年到 2020 年，河南的城市化要提高20 个百分点，也就是每年要有 150 万人进城，每人按最低居住标准计算，每年也需增加 1500 万平方米的开发量，加上其他应有的住房需求，整体上河南省的商品供应量从今年开始应该每年在 4500 万平方米以上。城市化进程的加快必将带来城市人口的激增，而大量的人口由于其经济收入和消费结构的差异，对于住房也将有大量的需求群体。这些都为启动住房市场带来了巨大的动力。随着郑州城市化的不断加快，本项目所在区域内人气将与日俱增，本区域将成为郑州炙手可热的房地产价值黄金板块和居住生活区域。该项目优势主要体现在以下几个方面：1、该项目所在区域位于郑州市中心地带，区域位置潜力巨大。2、郑州大学、市一零二中学、十九中学、省交通学校等教育资源分布周边，项目区域配套设施较为完善。3、毗邻郑州市陇海路、大学路等城市主干道，所处地段公交众多
