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1、法解释对评估的影响分析 一、 评估的一般价值类型 价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。评估人员应当根据评估的特 定目的、被评估资产的功能状态，以及评估时的各种条件，合理选择和确定评估的 价值类型。价值类型的界定或价值定义是评估方法确定的基本假设前提。价值类型 和定义需与特定的评估业务相适应，价值定义的改变会对各种资产评估所具有的价 值产生实质性影响。 国际评估准则规定：“专业评估师应避免使用未经限定的 价值概念，而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。 ”它将价值类型划分为市 场价值和非市场价值两种类型。 1、市场价值。按国际评估准则的定义，是指自愿买方与自愿卖方在评估基准日进 行
2、正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数 额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。或者是指资产在评 估基准日公开市场上最佳使用状态下最可能实现的交换价值的估计值。市场价值也 称为“公允市场价值”（Fair Market Value）或“公开市场价值”（Open Market Value） ， 是各国评估业务中最重要也是最常用的价值类型。 2、非市场价值。也称为市场价值以外的价值，是指凡不符合市场价值定义的资产 价值类型。非市场价值概念具有一定的模糊性，需要评估师在报告中针对不同的评 估目的，通过与客户的沟通，对价值定义进行详细描述，对采用的价值类型
3、进行界 定。例如可以表述为在用价值、持续经营价值、补偿价值、清算价值等等。 在评估实践中，非市场价值的确定也是通过市场价值加以确定的，两者最大的不同 就是在非市场价值类型下考虑了资产的变现损失，一般使用的公式为：非市场价值 评估值市场价值评估值变现率。 二、 拍卖、变卖财产评估的价值类型 拍卖与变卖，是民事执行程序中处分查封财产的一种常用和有效的方式。随着拍卖 程序的逐渐规范，该方式已越来越多地被采用。但是，在财产拍卖前，如何合理、 适当地确定保留价格，是拍卖委托人和评估人员难以把握的。估价结果偏低将会损 害财产权利人的合法权益；估价结果偏高，拍卖可能无法成交。因此能否适当地确 定保留价格，是
4、决定拍卖能否成功的关键因素。 根据一般的理解，或根据以往的评估经验，在司法鉴定委托评估中一般应采用非市 场价值类型。但根据最新的司法解释条文分析，评估思路似乎应当做出一些调整和 改变：人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的评估应当采用市场价值类型，而在其 他司法鉴定评估中多数还是采用非市场价值类型。以下我们来分析司法解释的相关 条文规定： 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(法释200416 号)将财产处置方式分为拍卖、变卖等两种方式： 1、拍卖 司法解释第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参 照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留
5、价，第一次拍卖 时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌 情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。 ”另外还规定 动产只能经两次拍卖，而不动产或其他财产可以经三次拍卖。 按照以上规定，可以计算出每一次拍卖最低保留价与评估价的比例： 第一次拍卖最低保留价评估价80%。 第二次拍卖最低保留价第一次拍卖保留价（120%）评估价80%（120%） 评估价64% 第三次拍卖最低保留价第二次拍卖保留价（120%） 评估价64%（120%） 评估价51.2% 2、变卖 除拍卖的处置方式外，司法解释第三十四条规定：“对查封、扣押、冻结的财产， 当事人双方及
6、有关权利人同意变卖的，可以变卖。 ”第三十五条规定：“按照评估价 格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。 ” 因此：变卖最低保留价评估价50%。 可以看出：变卖最低保留价与第三次拍卖最低保留价大致相当，约为评估价的 50% 左右。 评估价与拍卖、变卖保留价本来是两个不同的价值概念，但在以往的运用中经常产 生混淆，两者存在区别，也有联系。首先这两种价格由不同的主体确定，评估价是 由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关等在委托拍 卖合同中确定的。经法释200416 号文的解释，已经将两者的关系界定清楚。保留 价可以在多次拍卖中向下调整，以期
7、能够成交，每一次拍卖或者变卖的保留价计算 都是以评估价为基数进行计算的。 法释200416 号文中没有对“评估价”进行定义。根据条文分析，该规定中所指的 “评估价”是指市场价值定义下的评估值，即通常所说的公开市场价值。如以上第八 条所述：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百 分之八十”。 “评估价”基本等同于市价，只能理解为市场价值定义下的评估值。这种 价值定义照顾了司法界人士和社会公众对评估值的一般理解，但对于评估人员来说 则产生了很大影响，非常有必要再次对两种价值类型进行分析和比较。 对照房地产估价规范第 6.10.2 条：“房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场
8、 价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因 素的影响确定拍卖底价。 ”既然拍卖底价（保留价）的产生方法已由司法机关按司法 解释的有关规定来进行确定，评估人员只需给出标的物的公开市场价值就可以了。 如果说“评估价”反映的是在假设典型公开市场下最可能的成交价，则拍卖保留价则 反映的是在狭义拍卖市场条件下财产的最低价值。拍卖市场是一个受强制快速变现 因素影响而形成的一个非典型市场，拍卖最可能的成交价一般会低于公开市场价值。 另外，司法委托拍卖的委托人一般是司法机关，而不是房地产权利人，竞买人对购 买拍卖标的之后能否正常使用存有疑虑，而过户税费中卖方应承担的部分往往又转
9、 嫁给了买受人，这些因素都会影响到竞买人的出价。因此司法解释中规定拍卖保留 价根据评估价向下浮动应当是合理的。具体浮动的范围则根据标的物在拍卖市场上 的表现状况一次一次地进行调整，在拍卖的三个阶段中体现出来。这种方式显得合 理、灵活，财产处置价格更能贴近市场状况，更能如实地反映标的物的可变现价值。但如果假设该“评估价”为非市场价值，则在评估值中需考虑变现率，而在拍卖阶段 考虑的向下调整，也可以理解为变现率，因此变现率重复加以考虑了。评估人员应 当重视该问题，因为在评估值中是否包括变现因素,对评估值的影响十分重大。根 据以上分析可知，如果考虑了变现率，则评估值也许只有公开市场价值的 50%。因 此采用非价值类型是不妥当的。 (摘在中国房地产估价师网站）
