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1、 1 / 4为什么说为什么说“房改房房改房”不适用不适用物权法物权法？我们知道：我们知道：“房改房房改房”物权确权纠纷案，适用于国家、地方和工厂物权确权纠纷案，适用于国家、地方和工厂 “房改政策文房改政策文件件” ；适用于；适用于“上海高院上海高院”关于关于处理公有住房出售后纠纷的若干意见处理公有住房出售后纠纷的若干意见的通知的通知 【(1996)【(1996)沪高法沪高法(1996)250(1996)250 号号】文件；适用于文件；适用于民法通则民法通则的帝王原则（诚实信用原的帝王原则（诚实信用原则）则） 。不适用于。不适用于物权法物权法 。“房改房房改房”是一项政策性极强的职工福利分房和优
2、惠购房，每个职工家庭只能享是一项政策性极强的职工福利分房和优惠购房，每个职工家庭只能享受一次。受一次。 “房改房”是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是我国“住房分配制度”向“住房商品化”过渡的一种基本形式。 国家“房改政策”大约始于 90 年代初，结束于 90 年代末。“房改房房改房”与后来出现的与后来出现的“商品房商品房”具有本质区别。一旦涉及具有本质区别。一旦涉及“房改房房改房”的产权的产权问题，就不能脱离问题，就不能脱离“房改政策文件房改政策文件” 、 “职工家庭福利分房职工家庭福利分房”和和“职工家庭优惠购房职工家庭优惠购房”这个本质特征。这个本质特征。因此， “房改房
3、房改房”有以下几个显著特点：有以下几个显著特点：1 “房改房”的出售价格不由市场供求关系决定，它是以“标准价”或“成本价”来出售给职工家庭的。 2 “房改房”的销售对象是有限制的（是必须“以职工家庭为单位” ） ，不是“户主个人” 。 3 “房改房”的面积是有所控制的（按照职工家庭人口数量控制人均享受面积档次） 。4 “房改房”的实际出售价格，是在“标准价”或“成本价”的基础上，还要进行工龄、楼层调节、房屋折旧、一次付款等多方面的优惠折扣。是国家对职工家庭的一种“实物性福利分配方式” 。 5.“房改房”在进入市场买卖时是有限制的。6.“房改房”的房产证来源是“房改售房” ， “土地使用权性质”
4、是“国有” 。2 / 47.能够享受“房改房”的每个职工家庭，只有一次机会参与福利分房和优惠购房，一旦失去，就永远失去，不能弥补。由于当时全国统一都执行国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 （国发（国发199443199443 号文件）的第（十八）规定：号文件）的第（十八）规定：“职工按成本价或标准价购买公有住房职工按成本价或标准价购买公有住房, ,每个每个家庭只能享受一次家庭只能享受一次” ，这就是必须，这就是必须“以家庭为单位分房、购房以家庭为单位分房、购房” ，要求每个家庭都推行，要求每个家庭都推行一名家庭成员为一名家庭成员为“户主（家庭代表）户主（家
5、庭代表） ” 。在签订。在签订公有住房售购合同公有住房售购合同时是以家庭时是以家庭“户户主主”的形式出现的，付款的形式出现的，付款收据收据是注明是注明“户主户主”一人，而在一人，而在房产证房产证权属登记时，权属登记时，也以也以“户主户主”一人的姓名登记一人的姓名登记【即使在即使在公用住房购房合同公用住房购房合同上有上有“户主户主” 、 “户主配户主配偶偶”及家庭其余参加分房、购房人员姓名及家庭其余参加分房、购房人员姓名】 。从而导致后来在全国许多家庭出现了“房改房 94 纠纷案” 。针对这种较为普遍的现象，上海市高级人民法院上海市高级人民法院关于印发处理公有住房出售后处理公有住房出售后纠纷的若
6、干意见纠纷的若干意见的通知的通知【(1996)【(1996)沪高法沪高法(1996)250(1996)250 号号】讲得非常清楚：“第一、二中级人民法院，各区、县人民法院： 自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了处理公有住房出售后纠纷的若干意见 。该意见已经上海市高级人民法院 1996 年第 36 次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行” 。并指出：“9“9、按、按九四九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效
7、内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有主张房屋产权的，可确认房屋产权共有1212、在审理房产确权案件中发现系争房屋产、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。”在 2007 年 10 月 1 日颁布了中华人民共和国物权法后，有的人就僵死硬套3 / 4物权法 ，来推论“房改房”的“房产证上登记的是谁（一个人） ” ，
8、就得出其“产权就是谁（一个人） ”的结论。这样得出的结论显然是错误的。因为，因为， “房改房房改房”不是不是“商品房商品房” ，它本身就是，它本身就是“国家在特定时期的一种政策性产物国家在特定时期的一种政策性产物” ，其，其“政策性极强政策性极强” ，其案件性质属于国家政策，其案件性质属于国家政策性产物，其产权关系与其家庭参与分房人员有必然的联系，它不是一般商品。另外，性产物，其产权关系与其家庭参与分房人员有必然的联系，它不是一般商品。另外，在七、八年后出台的在七、八年后出台的物权法物权法 ，对，对“房改房房改房”历史事实不具有历史事实不具有“法律溯及力法律溯及力” 。如果我们臆想用物权法来审
9、判“房改房”案件，就是否定了我国的“房改政策” ；否定了“房改房”的“历史来源” ；否定了原职工家庭其余成员一直都是“具有分房资格和享受分调房人口待遇的人群”这个事实；是否定了家庭其余成员在国企分的福利房就是该“房改房”这个事实；否定了购买“房改房”的前提必须是先有资格分得该房的事实；否定了“房改售房是一项政策性极强的职工福利分房和优惠购房的事实” ；否定了职工家庭其余成员应当享受的、唯一的、国家给予的“住房补贴福利”和“最基本的居住权” 。另外， 物权法物权法也是强调也是强调“登记人登记人”是否是真正的、完全的是否是真正的、完全的“权属主体权属主体”的。的。并在第十九条指出：“权利人、利害关
10、系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。以申请更正登记。 ”根据最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法审判监督程序若干审判监督程序若干问题的解释问题的解释第十三条对第十三条对“适用法律确有错误适用法律确有错误”解释：解释：( (一一) )适用的法律与案件性质明显不符的适用的法律与案件性质明显不符的;【案件性质是“房改房” ，而不是“商品房” 】(三)适用已经失效或尚未施行的法律的尚未施行的法律的;【案件“房改房”大约结束上世纪 90 年代末，而物权法施行于 2007 年 10
11、 月 1 日】(四)违反法律溯及力规定的违反法律溯及力规定的;【物权法对“房改房”不具有法律溯及力，法律一般不溯及既往】4 / 4(五)违反法律适用规则的违反法律适用规则的;【国务院关于深化城镇住房制度改革的决定 （国发199443 号文件）是国家的“房改政策” ， “房改房”是它在特定时期的产物；法律一般不溯及既往原则】(六)明显违背立法本意的明显违背立法本意的。 【国家立法是为了以证据事实为根据，以法律政策为准绳，纠正冤假错案；国家立法本意是尊重历史事实，为民伸张正义；而不是否定历史事实、做出与历史事实相悖的判决】我国著名高级法官靳起高级法官靳起（北京市高级人民法院民庭副庭长，对外经济贸易大学法学硕士）说得好：“法律不是僵硬的文字，断案也不是简单地套取公式。法律的魅力法律不是僵硬的文字，断案也不是简单地套取公式。法律的魅力正在于透过纷繁复杂的现象，找到那永恒不变的正义和公平这个本质。正在于透过纷繁复杂的现象，找到那永恒不变的正义和公平这个本质。 ”因此，我们绝不能违背了真实的因此，我们绝不能违背了真实的“房改房房改房”历史事实，违背历史事实，违背“以事实证据为依据，以事实证据为依据，以法律政策为准绳以法律政策为准绳”的审判原则。的审判原则。“房改房房改房”不适用不适用物权法物权法！
