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1、 1 / 492008 年 5 月武汉市房地产市场报告（2008.5.12008.5.31）目录一、本月关键词2二、本月销售情况3三、全市可售住宅情况6四、本月关注区域7武湖片区7五、土地拍卖信息10六、本月房地产市场相关信息12附件:本月开盘项目独家现场纪实181、金地国际花园182、世界城加州阳光243、湘隆时代大公馆314、保利华都355、六合新界416、水岸星城45 2 / 49一、本月关键词降价进行时2008 年，在中央宏观调控政策的不断打压下，武汉房地产市场低迷，开发商面临重新洗牌。为积聚人气，武汉市众多楼盘在 4 月推出送装修、送家电，甚至直接打折等优惠活动。然而到 5 月份，许
2、多开发商发现简单的折扣优惠并不能打动购房者，于是低价推盘逐渐盛行。其中金地国际花园直接把开盘均价降到 7300 元/平方米，比不久前同地段低价入市的融侨华府还低 300 元/平方米。友谊国际二期百老汇开盘价仅 6800 元/平米，每平米比前期最高售价降低约 2000 元。而位于光谷核心的世界城加州阳光 6380 元/平米的推盘均价低于 4 月该区域成交均价。此外、新华西路、南湖、光谷、后湖、盘龙城等板块均出现降价楼盘。在老盘新盘、大盘小盘齐降价的趋势中，部分降价楼盘人气和销量相对有所上升，并对周边楼盘造成强大压力。部分开发商降价也是不得已而为之，面对资金紧张和在售住宅套数增长压力，希望在洗牌中
3、坚持下来的开发商必须解决资金难题，在经济紧缩情境下资金主要靠销售回款，而观望的客户需要降价的刺激才会出手，因此降价是大势所趋。这轮降价只是市场理性回归的表现，将为今后继续发展埋下伏笔。价格虚涨虽然楼市打折降价盛行，但是 5 月商品房成交均价仍然达到 5784.02 元/平米，比 4 月上涨 9.56%。简单的数字的背后是市场销售结构的差异。实际情况是，价格的上涨更多的来自于中心城区楼盘和中高档楼盘销售强劲的拉动作用，在 5 月销售金额、销售套数、销售面积排行榜前十名中，武汉天地均名列第一，剩余名额也基本被中心城区楼盘占据。此外，在合同成交价中也没有算入送装修、送车、送基金等在 4、5 月份名目
4、繁多的优惠，所以价格只3 / 49是虚涨， 。5 月成交量虽然比 4 月增加 1801 套，但仍然不到 2007 同期成交量的一半，甚至还没有超过 2008 年 1 月份的成交量，市场并未出现预期火爆景象，经过开盘的短暂热闹后，大多数楼盘归于平静。因此，市场尚需时间调整。二、本月销售情况本月总销量 5651 套，比 4 月环比大增 47%。5 月历来是传统销售旺季，再加上受四月和本月众多楼盘上市、备案滞后和房交会促销等因素影响，销量再度回升。从以上销售套数走势图来看，在五一黄金周和房交会之后，销量均出现明显上升，但是随后呈现疲软态势。比较近 8 月成交套数可以看出，自 2007 年房价出现跳跃
5、式增长后，市场成交量迅速萎缩，2008 年 2 月份达到底谷，创 2005 年公布实时成交信息以来的月销量新低，随后由于众4 / 49多楼盘促销力度加大、推盘量增多，成交量出现曲折上扬态势，但是即使到黄金 5 月仍然没有创出本年成交新高，市场压力仍然存在。本月全市商品住宅的销售均价为 5784.92 元/平米，较上月上涨了 755.12 元/平米，增幅15.02%。日销售均价呈现先涨后降走势。对比近 8 个月销售均价可以看出，自 2007 年 11 月武汉房价出现跳跃式增长达到顶峰后，武汉市商品住宅成交价格出现跳水， 2008 年 1 月份成交均价已经低于 2007 年 8 月份 5078元/
6、平米的均价。随后由于中心城区推盘量增加，中高档楼盘发力，从 2008 年 2 月起，成交价格开始爬升，到 5 月份达到 5784.02 元/平米，离历史最高点仅仅相差 32.12 元。5 / 49本月平均套均面积为 105.94 平米，较上月的 103.39 平米小幅上升，100 平米以下中小户型仍占主导，但是 100120 平米户型所占比重比上月有所上升。随着楼盘促销力度加大，本月平均每周销售量比 4 月份增长 21%，达到 1295 套。受五一黄金周和房交会客户累积作用，5 月第 2 周周销量最高达到 1636 套，随后出现下降趋势。由于炎暑即将来临，预计未来两月销量回升有限。从以上最近
7、6 周全市商品房住宅均价走势图可以看出，武汉房价呈现曲折式上升，这主6 / 49要是由于中心城区融侨华府、六合新界、水岸星城等推盘拉动影响。需要注意的是第 4 周虽然价格上扬，但与成交量背道而驰， 。三、全市可售住宅情况据武汉房地产信息网 6 月 2 日提供的数据显示，目前全市待售商品住宅共有 102424 套，比 4 月监测数据增长 18%，相当于 2007 年全年销售套数的 91%。由于 6 月份还有一批楼盘入市，未来几个月各开发商之间的竞争将更加激烈。由上图可以看出，武汉市高层住宅所占比重最大，其次依次为小高层、多层、别墅。高层比重达到 49%，比四月份比重上升 2 个百分点，而多层和别
8、墅均下降 1 个百分点。受政府容积率和用地政策影响，高层比重增加、别墅比重降低是大势所趋。7 / 49目前全市可售住宅中，90 平米以下小户型所占比重最大，达 32%，121-140 平米户型仅占 19%，两者均比四月下降 1 个百分点。91-120 平米户型占到 28%，140 平米以上的户型占21%，分别比 4 月份上涨 1 个百分点。比重增减之间反映出大户型市场累积相对过剩，中小户型虽然比重下降，但是供应仍然比较充足。四、本月关注区域武湖区域1、区域概况武湖位于武汉市黄陂区南部，地处长江之滨，东与阳逻经济开发区接壤，南临长江，西临滠水河，北依武汉市外环线。武湖 1960 年建场，2001
9、 年设立黄陂区人民政府武湖办事处。全场国土面积 71.76 平方公里(约 10.8 万亩)，人口 3.4 万，农业用地 3.8 万亩，其中耕地2.8 万亩，养殖水面 1 万亩，87 家引进企业，是全国首批农业旅游示范景点、全省小城镇建设重点镇、全市“一主三化”(以民营经济为主，推进农业产业化、工业化和城镇化)示范建设试点和两平方公里文明示范创建试点。镇区已形成了“八纵八横”的道路网络， “功能完善、配套齐全、环境优美、经济繁荣”的生态小城镇已初具雏形。武湖商品住宅在 2007 年发展迅猛，目前三个在售项目均于本年度开盘，成交均价从2007 年 9 月份的 3225 元/平方米增长到 2008
10、年 1 月份的 3527 元/平方米。进入 2008 年以来，武湖房价呈现先抑后扬发展趋势。目前当地房地产开发项目较少，市场竞争有限，房地产业属于当地鼓励兴办产业，得到扶持。因此，市场前景看好。除本地外客户外，武湖商品住宅客户主要来自于周边区域，以青山为主，汉口、武昌、8 / 49武湖相邻乡镇也占有较大比例，甚至有来自黄石等外地的客户。青山由于在售项目较少，在天兴洲大桥即将通车的美好前景下，区域消费者跨江购房趋势明显。2、交通情况汉施公路和滠阳铁路专用线横贯武湖东西，黄武公路纵穿南北，西与中心城区仅一桥之隔，天兴州大桥、阳逻大桥居其左右，武汉绕城公路紧邻场区，巨龙大道穿场而过，紧靠深水港码头，
11、距中心商业区、汉口火车站、天河机场、武汉客运码头均20公里左右，目前从汉口到武湖有293、212、1121等公交线路。武湖已形成了水、陆、空、铁的立体交通网络。3、区域配套武湖正街是武湖区域最集中和最繁华的街区，武湖行政管理机构主要位于本地。以中百仓储为核心的生活中心区已经形成。中国信合、武湖小学等教育、医疗、电信、餐饮服务分布周边。因此，本地房地产开发项目主要集中于武湖正街附近，靠近天兴洲大桥方向。4、重点在售楼盘（以上信息为 5 月 10-5 月 20 日期间调查所得）项目名称项目位置开发商建筑形态总建面（平米）均价（元/平米）销售情况近期优惠活动万安美景中央武湖光明路特一号武汉市丰隆建筑
12、房地产开发有限公司高层97011420060%部分户型 31.8万超值总价天昊玫瑰武湖汉施路天兴洲大桥旁湖北省天昊建设工程有限公司高层、多层42025330065%部分房源优惠6888 元，送1 年物业管理费。武湖馨苑武湖农场庙咀路（212 终点站）武汉市黄陂区房地产开发实业公司高层、多层13700（一期）一期售罄，二期 9 月开盘9 / 495、发展前景区位优势明显武湖位于汉口、黄陂城区、阳逻三角核心之间，是连接汉口和阳逻经济开发区的“黄金走廊” ，有着得天独厚的区位优势。随着武汉市第二座公铁两用长江大桥天兴洲大桥即将顺利通车，武湖将直接进入武汉中环线核心圈，随着不同产业企业大量入驻，以及武
13、湖区位优势的催化作用，武湖经济发展后劲很足，经济发展为房地产的发展提供了强大的购买力。未来外来需求强劲武汉中心城区房价居高不下，是武湖房价的2倍多，众多居民难以承受中心区高房价，但是有能力在武湖置业。武湖与青山、汉口仅一水之隔，从永清街出发，目前需要约半个小时到达武湖正街。随着二期轻轨延长线连接汉口中心区、天兴洲大桥通车，本地交通将极大改善，交通优势将超过盘龙城，本地房地产需求有望出现爆发式增长。政策有利于房地产发展2008 年武湖计划积极推行人地分离机制，完成农机厂土地“招拍挂” ，启动新桥小区建设，加快正街东村地块房地产项目建设等。将房地产纳为鼓励兴办产业等相关政策和举措体现了当地政府管理
14、机关对房地产行业的积极支持态度，将极大促进本区域房地产开发。五、土地拍卖信息2008 年武汉市第二场土地拍卖会于 5 月 13 日举行，此次拍卖会原计划推出 10 宗土地，因为 p（2008）020 号因故被撤下，实际挂牌出让 9 宗土地，约 723 亩，分布武汉三镇，其中汉阳 4 宗，武昌区 2 宗，汉口 3 宗。现场 5 宗流拍，成交 4 宗。其中 3 宗地均仅一家10 / 49报价，都因超过底价而直接成交。只有赵家条地块进入现场竞价，仅竞争一轮即以 2685 元/平方米的楼面地价被拍走。本次拍卖最高楼面地价桥口汉宜路地块，楼面地价也仅 2914 元/平方米，土地成交面积和金额均大幅下降。
15、地块号地块号土地位置土地位置土地面积土地面积（）用途用途容积率容积率土地使用土地使用年限年限成交价成交价（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/ /平米）平米）竞得人竞得人竞拍竞拍次数次数p（2008）013汉阳墨水湖北路以北、马沧湖路以东11200（16.8 亩）住宅2.2住宅 70年56602300湖北新长江置业有限公司0p（2008）018武昌徐家棚街武车五村 108号1500（2.25 亩）住宅1.5住宅 70年6102629湖北宏鑫房地产开发有限公司0p（2008）019桥口汉宜路 10号17100（25.65 亩）住宅、商服3住宅 70年、商服40 年149502914武汉华汉投
16、资管理有限公司0p（2008）021江岸区二七街赵家条 319 号23200（34.8 亩）住宅3.2住宅 70年199502685湖北省铁路公司1合计 53000（79.5 亩）411702699 此次武汉市推出的土地总面积为 482282.35 平米，最后成交面积为 53000 平方米，成交总金额 4.117 亿，平均楼面地价为 2699.25 元/平米。拍卖过程中 p（2008）013 和 p（2008）019 两块土地均以起步价成交。p（2008）018 号地块的起拍总价为 590 万元，仅以 610 万元成交。p（2008）021 号地块的起拍价格为 19850 万元，最后经过 1 次竞价，以高出起拍价 100 万元的价格成交。11 / 49本月拍出的 8 块土地中楼面地价最高的为位于汉口桥口区汉宜路的 p（2008）019 号地块，达到 2914 元/平米， p（2008）013 号地块楼面地价最低，位于汉阳墨水湖北路以北、马沧湖路以东。自 3 月武汉土地拍卖遭遇寒流后，本次拍卖会再次
