房地产估价(肖)

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1、房 地 产 估 价 实 习 报 告班级:0804601 学号:05 姓名肖志勇指导老师 : 薛姝刘小平龙慧峰2012 年 2 月 28 日2 房地产估价报告项目 名 称: 益阳市太一 御江城 I 期2 栋 1001室委托方: 李四估价方: 益阳市湖南城市学院估价 人 员肖志勇估价作业时间 :2012 年 2 月 13 日至 2012 年 2 月 26 日。估价报告编号 :080460105 3 目录致委托方函 ,1 估价师申明 ,1 估价的假设和限制条件 ,3 估价结果报告 ,3 一、委托估价方二、收托估价方三、估价对象四、估价目的五、估价时点六、价值定义七、估价依据八、估价原则九、估价结果十

2、、估价人员十一、估价作业日期十二、估价报告应用有效期估价技术报告 ,5 一、估价对象概况二、因素分析三、市场背景分析四、最高最佳使用分析五、估价方法使用六、估价测算过程七、测算结果结论 , 15 估价师心得 ,15 附件,15 4 房地产估价评估报告一、致委托人函太一御江城项目开发有限公司：受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则， 我们对太一御江城1001室价格现值进行了估价， 为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。本所根据估价目的， 遵循估价原则， 采用科学合理的估价方法， 在认真分析现有资料的基础上， 经过周密详细的测算， 结合估价经验与对影响土

3、地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2012 年 2 月 1 日可能实现的市场价值为 : 人民币（大写）：人民币伍拾壹万柒仟玖佰陆拾贰圆整。 二、估价师声明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告

4、。5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、 真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、 未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6. 本报告仅为委托方以位于泉城广场北侧待开发空地确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。7. 本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提， 委托方对资料的真实性负责， 我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。 如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃

5、至重新估价。8. 本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。 未经本估价机构和估价人员同意， 估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供， 凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。5 9. 本估价报告估价结果为估价对象于2012 年 2 月 1 日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。10. 本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。11. 未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。 估价师签名：肖志勇三、估价的假

6、设和限制条件（一）估价的假设条件1. 委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途评估估价对象的价值。2. 本报告以估价对象在估价时点处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。（二）估价的限制条件1. 估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。2. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。3. 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。 四、估价结果报告（一）委托方单位名称 : 太一御江城 I 期 2 栋 1001 室法定代表人 : 李四（二）估价单位单位名称 : 益阳市

7、地产估价事务所注册地址 : 益阳大道南面益阳市房地产管理局法定代表人 : 李建华估价资格：建设部房地产价格评估壹级资格（三）估价对象太一御江城”一期(江南 1 号地块 ) 位于益阳市资江南岸旧城改造区，东靠住宅建设用地 (即本项目二期 ) ，南面为滨江路，北面为沿江路，西面为康复路。建设用地面积 11824.71 平方米 ( 合 17.7 亩) ，总建筑面积约 50000平方米。土地使用权限 70 年。2栋 1001室于御江城一期建成，尚可使用年限为58年。（四）估价目的本报告仅为委托方为交易房屋提供参考意见而评估房屋价值，不得作其他用途。（五）估价时点6 本报告的估价时点为2012 年 2

8、月 1 日。（六）价值定义根据国家有关法律法规的规定, 委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况, 本估价报告中的估价结果是指泉城广场北侧待开发空地价格现值. 根据委托方提供的资料 , 该宗房地产的面积为162m2 。尚可使用权年期为48 年。本报告所述现值采用公开市场价值标准, 即估价结果为估价对象在公开市场上于估价时点最可能形成的价格。（七）估价依据1. 国家及益阳市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件(1) 中华人民共和国土地管理法(2) 中华人民共和国房地产管理法(3) 中华人民共和国土地管理法实施条例(4) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(5) 湖

9、南省人民政府和湖南省国土管理局颁发的有关文件(6) 益阳市人民政府和益阳市国土管理局颁发的有关文件(7) 国家土地管理局颁发的城镇土地估价规程（试行）(8) 国家土地管理局颁发的 关于印发土地估价报告规范格式（1996）的通知(9) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书2. 委托方提供的估价对象权属证件及相关资料(1) 益阳市国有土地使用权出让合同(2) 国有土地使用证(3) 委托方企业法人营业执照副本；(4) 委托方提供的其他相关资料。3. 估价人员实地查勘所获取的资料4. 估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料( 八) 估价原则本次土地估价将遵守客观、公正、科学、诚实的原则进行评估

10、，具体表现在以下几个方面：1. 合法原则估价应合乎规划限制及政策、法规要求。2. 替代原则土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后决定的价格；土地价格可以通过比较地块的条件及使用价值来确定。7 3. 最有效使用原则由于土地具有多种用途， 不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。 所以，土地价格既要以最有效发挥本宗地效用为前提，又要以待估土地的规划方案为评估的最有效使用条件。4. 预期收益原则对于土地价格的评估， 重要的并非是过

11、去， 而是未来。 过去收益的重要意义在于为推算未来的受益变化动向提供依据。土地的价格受预期收益形成因素的变化所左右。5. 协调原则地产必须与周围环境相协调。 只有地产适应周围的环境条件， 才能最大限度地发挥土地的收益和效用。 因此， 土地估价时应认真分析待估土地与周围环境的关系，判断是否协调，客观评估待估土地的收益和价格。6. 多种方法相互验证、相互补充原则由于单纯采用一种估价方法很难客观评估地价，因而需要采用多种方法进行评估，确保评估结果的客观可靠性。( 九) 估价结果本估价机构根据估价目的， 遵循估价原则， 按照估价工作程序， 采用科学合理的估价方法， 在认真分析现有资料的基础上，经过测算

12、， 并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2012年 2 月 1 日可能实现的市场价值为（大写） ：人民币伍拾壹万柒仟玖佰陆拾贰圆整。( 十) 估价人员估价人员：肖志勇( 十一)估价作业日期2012 年 2 月 13 日至 2012年 2 月 26 日。( 十二)估价报告应用的有效期本报告使用期限为一年（2012年 2 月 26 日至 2013年 2 月 26日） 。 五、估价技术报告（一） 、估价对象概况估价对象状况一览表项目名称益阳太一御江城I 期 1001室项目位置益阳滨江路与关公路交汇处楼层楼层/ 总楼层： 17 层/18 层8 土地使用权用途住宅土地使

13、用权终止日期2079 年产权面积162 平方米建筑年代2010 年装修情况精装修（二） 、因素分析（1）地理位置估价对象位于益阳滨江路与关公路交汇处，大禹广场东侧。（2）通便捷度太一御江城”一期( 江南 1 号地块 ) 位于益阳市资江南岸旧城改造区，东靠住宅建设用地 ( 即本项目二期 )，南面为滨江路，北面为沿江路，西面为康复路。周边交通绝对的方便，有3 路、5 路、9 路公交车直达。（3）公共配套设施周边配套齐全：购物：沃尔玛、步步高、嘉信茂广场；银行：中国工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄银行；休闲：大禹广场、沿江风光带；教育：市示范幼儿园 (市一中路口 ) ，市师范附属小学，市第一中

14、学( 省重点中学) 、第二中学、大渡口中学、溪流湾小学。（4）周边环境太一. 御江城是益阳市政府的一号形象工程，项目定位为太一资江两岸居住主题公园， 由江南和江北两个地块组成，总共规划用地 520 亩，是益阳中心城区最大的房地产开发项目，江南地块占地176 亩，西临康复路，东至关公路( 三桥旁)，滨江路以北。江北地块占地350 亩，西临贺家桥路 (资江明珠 ) ，东至东升路(三桥附近 )，五一路以南， 太一资江两岸居住主题公园将分六个主题板块进行开发，分别为文化、历史、休闲、时尚、异域、运动板块，并在资江两岸分布四个标志性景点，分别是：贺家桥以南的“大成殿文化区”，大禹广场以东的“渔人码头休闲

15、区”，东门口以南的“古城墙遗址观光区” 、二中以北的“斗魁塔滨水娱乐区” ，通过这四个标志性建筑要素形成三条景观轴线。项目不仅拥有一线江9 景、市一中名校资源， 大禹广场和资江风光带更是项目的后花园，银行、沃尔玛、医院等市政配套一步之遥。（5）基础设施状况估价对象位于益阳市赫山区，市政基础设施完善，区域土地的水、电、暖、通讯、宽带等管网均已接通。（三）、市场背景分析（1）市场背景估价对象位于益阳市繁华地段， 交通便利，基础设施完善， 周围商业，娱乐，休闲完善，随着益阳市的发展，必然会有更高的市场地位和商业价值。（2）市场现状来自益阳市房产信息中心数据显示，2011年 13 月，益阳中心地区新建商品房累计批准预售 26.36万， 同比增长 113.59% ； 新建商品房累计销售备案32.78万， 同比增长 157.77%； 新建商品房备案均价为2947 元/， 其中住宅均价 2828元/。严厉的房地产新政调控之下，首先被挤出的是一、二线城市投机和投资性住房需求，而益阳作为三线城市， 市场对政策的敏感程度远不如一、 二线城市，且近年，益阳经济的快速增长和城市化进程的加快，居民可支配收入的年年稳步增长，大量刚性需求支撑了益阳中心城区房地产市场一季度成交量不降反升，且价格相对稳定，标志着益阳房地产市场依然具有广阔前景。业内人士表示， “ 新国八条 ” 的出台成为了楼市成交量的分水岭，