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1、 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、城市发展分析 二、经济发展环境 三、商业环境分析 四、竞争市场分析 一、项目立地环境 二、项目定位研究 三、商业业态建议 四、项目经济测算 一、营销推广策略 二、渠道活动策略 三、媒体推广策略 四、产品规划建议 市场论 营销论 产品论 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 市场论 益阳商业竞争分析 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、城市区位分析 益阳地处湖南省中部偏北，距离长沙仅 70公里；
2、历史悠久，人文环境、自然环境优美，自古物产丰富，商贾云集，号称“ 银城 ”。 地 位置特点 益阳紧邻长株潭城市群 湖南 的经济增长极，属于湖南“ 3+5”城市圈， 益阳未来将成为承接产业梯 转移的前沿地带。 长沙、常德、岳阳等湖南经济强市环伺周围，在带动 益阳城市发展的同时，也在一定程 上 削弱着其城市的凝聚 。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、城市发展方向 城市发展方向 东接南拓 东接： 城市往东南方向（长沙方向）发展，从空间上往长沙靠近。 南 ： 高新技术产业开发区往铁 以南扩大发展。 本项目地处益阳市东南部，距长常高速仅 5火车站、规划城际铁路仅 5
3、分钟车程。 本项目是益阳市向东南发展、对接长沙的首要地段。城市的发展将使项目地 处于未来的城市中心区域 。 益阳市城市发展总体规划 中对城市发展方向的描述： 把沿着长常高速公路、石长铁路和 319国道向东南往长沙方向发展作为益阳中心城区主要发展方向，便于主动与长株潭对接，以尽快形成益阳至长沙的城市带。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、城市定位 城市定位的战略构思 与长沙错位发展、优势互补，打造山水生态新城 在 益阳市城市总体规划 2006 修编稿中，已明确益阳纳入长株潭一体化的地 空间范围。益阳要全面融入长株潭经济圈，主动接受长沙的经济辐射，与长沙市形成错
4、位发展、优势互补的产业格局，必须在坚持发展工业的同时积极发展 游业，形成 “ 积极扶持 游产业和高新技术产业，倾 打造和谐的魅 山水生态新城的战 构思。 梓山湖公园 益阳市旅游业“十一五”规划中的战略布局重点 旅游资源开发战略布局： “ 一圈二带三大拳头产品 ” ： “ 一圈 ” 是指银城都市旅游圈， “ 二带 ”是指：资江风光带、南洞庭湖风光带，三大拳头产品是指：健身休闲游、山水生态游、历史文化和民俗风情游 梓山湖公园是银城都市旅游圈、山水生态游的重要景点；奥林匹克公园、高尔夫俱乐部则是健身休闲游的重要景点。 本项目所在梓山湖区域是益阳市 打造休闲 游功能的重点区域 之一。 2012房地产营
5、销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、城市功能分区 益阳高新区 益阳高新区位于益阳大道以南、沧水铺以 、长常高速公 以西、石长铁 和银城 以东的位置，面积约 35平方公 ，位于城市发展的主要方向上。 高新区发展方向 以高新技术产业为先导，先进制造业为主体，传统加工业为基础，现代物 业为配套， 游休闲业为特色，全 打造成益阳经济发展的增长极、动 源。 本项目所在益阳高新区是 湖南 级高新开发区 ，开发 较大，工业基础相对较强，随着区域功能的完善，未来将给项目带来较好的发展环境。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、城市发展小结 1、益阳处于湖南产
6、业转移的 前沿阵地 ，承接中西部发展的 核心位置 。 2、高新区处于益阳经济未来 发展的中心 ，地理位置优越， 发展潜力雄厚 。 3、本项目本项目承担着益阳经济发展的 先导地位 ，引领益阳经济发展方向。 城市的未来发展前景为本项目的成功销售与招商确立奠定了良好的社会基础。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 城市发展环境分析 益阳商业竞争分析 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、益阳市经济发展现状 益阳市经济基础薄弱 ，经济总 一直处于湖南 13个地级市中相当靠后的水平，在“ 3+5”城市群中处于末位。 但近年来高增长率下，城市
7、排名不断上升 。 在固定资产投资快速增长，年增长超过 30%。 在固定资产投资的 动下，近五 来益阳市经济发展较快 ， 2010 地区生产总值同比增长 益阳市 2006年份 长率 省内排名 2006年 11 2007年 11 2008年 11 2009年 10 2010年 10 益阳市 2006定资产投资增长情况 益阳市经济基础薄弱，但凭借便捷的交通、优越的地理位置，在近年 高增长率 的发展下，经济 发展强劲 ，发展 潜力雄厚 。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、益阳市产业发展现状 “ 3+5城市群 2010 三产比重情况 年份 长率 省内排名 长沙 株洲
8、 湘潭 岳阳 常德 衡阳 娄底 益阳 益阳市 2006次产业比重 年份 第一产业 第二产业 第三产业 2006年 007年 008年 009年 010年 阳市 2006三产业增长情况 益阳市第三产业比重最高 ，在“ 3+5”城市群中最高，且第三产业近几 来发展日趋加快。但近年来益阳 三产比重有所 低，二产比重大幅提高 。 依据“偏离 （ 析可知 :益阳市三产比值及增长速 优于其他城市 ，但三产的发展水平（值）与周边其它地级市相比，还存在一定的差距 。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、益阳市居民消费分析 益阳市居民人均可支配收入 高，但近 来保持 稳定增长趋
9、势 ， 2010 城镇居民人均可支配收入达 15398元 居民消费倾向较高 ，平均达到 75%。 由于 断攀升， 居民消费 2010 出现快速增长 ，社会消费品 幅创近十 以来的新高；其中城镇消费品 售额 恩格尔系数较高，但近年来稳步下降，其中 2010年降至 利于其他类型的消费 。 居民消费具有相当明显的特征： 收入水平一般，但消费倾向较高 ，这在相当程 上带动 益阳 第三产业的稳定快速增长 。 年份 城镇居民可 支配收入 城镇居民人均消费支出 恩格尔 系数 2006年 9138 6895 2007年 10797 8249 2008年 12448 9382 2009年 13802 10275
10、 2010年 15398 11279 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 、益阳经济发展小结 1、益阳经济基础薄弱，第三产业虽 稳定快速增长 ； 2、缺乏坚实的产业支撑，存在“ 虚假繁荣 ”将给项目带来一定的风险； 3、益阳进入快速发展期，产业结构开始升级，第二、三产业存在 较大的发展潜 ； 4、居民 消费倾向高 ，恩格尔系数缓慢下降，给项目勾 比较大的 未来发展空间 。 从益阳经济发展的宏观环境看，项目风险和机遇并存。 2012房地产营销策划大全 震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 城市发展环境分析 益阳商业竞争分析 2012房地产营销策划大全 震撼升级上
11、市！每月免费更新，淘宝店铺： 、益阳商业行业发展历史 益阳曾经有过一段辉煌的商贸历史 益阳商贸历史悠久，古代、近代很长的一段时期里，益阳的商贸业有过一段辉煌的历史。在辉煌的年代，在广阔的长江流域里，益阳有“大码头”、“银益阳”之称，直到上世纪 80年代初，益阳外贸出口还在湖南占据重要地位。益阳历史上商业贸易的繁荣，主要来自于其优越的水路交通区位优势以及丰富的物产。 上世纪 80年代后益阳商业发展迅速衰落 80年代后，益阳曾经繁荣辉煌的商贸业却走下坡路，并最终衰落了，主要源自于三个主要的原因。 1、 外地商人主导市场，本土缺乏优秀商人 益阳人重文轻商 ,重农轻商，本土缺乏优秀的商人。一旦物流的通道因社会动乱等原因受阻 ,外来商人迁徙 ,不善于生意经营的益阳人 ,无法力挽狂澜。 2、 缺乏商业整体意识，眼光短浅 益阳人做生意缺乏商业整体团队意识 ,眼光短浅。表现为各自为战，相互压价，打击同行，以次充好 ,搞坏行市，造假冒牌，自毁旗帜。前些年凉席生产销售 , 银鱼生产销售 ,茶叶生产销售等等。 3、 很长一段时间里，政府部门缺乏商业服务引导意识 上世纪九十年代 ,益阳商业最萧条的十年 ,也正是政府职能部门服务
