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1、黄埔楼市调研报告新峰地产 1本次市场调研对象为：黄埔花园、万科城市花园、金逸雅居、怡港花园、金碧世纪花园，共计 5 个持续开发项目，以及目前处于明朗开发状态的金碧骏鸿花园和信达大厦。楼盘分布详见下图。【图 1：黄埔楼市版图】一、市场个盘分析一、市场个盘分析黄埔楼市调研报告新峰地产 21 1、黄埔新邨（本案）、黄埔新邨（本案）项目名称黄埔新邨黄埔新邨建筑设计深圳艺洲建筑师事务所地理位置黄埔东路北、乌冲河东策划代理新峰地产开发商广州黄埔新邨开发有限公司物业管理主题定位水岸美宅，地铁物业。建筑规模总占地 35382.7，建筑面积 81187.51（一期：25435.1，二期：46361.058） ，
2、容积率 2.4，绿化率 31.6%。物业配套外部：北临文冲西村农民集资房，南为黄埔东路、欣欣保龄球俱乐部及骏鸿花园，西靠规划道路及将要治理的乌涌河北段，东为厂房区；距离建设中的大沙地地铁站 3 分钟步行路程，距离大沙商贸批发中心约 5 分钟步行路程，距离黄埔区政府约 6 分钟步行路程，距离大沙地东路商业中心约 8 分钟步行路程；自身：幼儿园、临街商铺、会所、羽毛球场一期一期为 1995 年开发，6 座 9 层带电梯小高层。共 225 套，建成入伙已近 10 年。批地时间：2004-1二期正在建设中：住宅共计 505 套，分雅轩、明轩、怡轩、晓轩九个单元，两排平板式排列，其中雅轩 2 栋、明轩
3、3 栋 11 层，怡轩 2 栋分别为 12 层和 17 层，晓轩栋分别为13 层和 17 层，住宅建筑总面积 43159.9；商场位于怡轩、晓轩首层，建筑面积1431.507，其余首层为架空层，地下一层 184 个停车位，3 层幼儿园位于怡轩西侧，建筑面积为 1193。户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫房屋实用率套内面积61.662.163.669.677.084.3建筑面积68.472.273.978.189.894.6开发周期总分二期二期套数/比例约 180 套 35.7%约 85 套，16.8%约 240 套 47.5%86%90%黄埔楼市调研报告新峰地产 32 2、万科城市花园、
4、万科城市花园 基础信息基础信息项目名称万科城市花园万科城市花园地理位置石化路西、大沙东路以北地段发展商广州市万科置业有限公司规划设计美国 Three Architechure建筑单位香港兴业、广州翰华园林设计香港 BCA策划代理广州经纬地产园林实景：项目合作物业管理万科物业 住宅：1.9 元/（11 层） ，2.1 元/（18 层、公寓） ，商业：4.2 元/主题定位花园中的森林、地铁物业建筑规模总占地 13.6 万，总建筑 20 万，容积率 1.53。物业配套外部：西临荔枝园、黄埔区区政府和法院，东为石化路及石化住宅大院，北接亿仁医院，南靠大沙地东路沿线农民集资房，离好又多超市 50 米，距
5、离正在兴建的五号地铁线文园站 50 米，距离大沙地站 500 余米；自身：1 万商业中心,8 处泛会所、4000小学、1500幼儿园、网球场、生态游泳池土地出让：2002-04-18；A 单位 1 栋 11 层、B 单位 3 栋 11 层：2004-06-28 开工，2005-08-25 竣工；共 138 套；E 单位 3 栋 11 层，2004-08-30 开工，2005-09-01 竣工；共 126 套； C 单位 3 栋 11 层、D 单位 3 栋 11 层，2004-9-28 开工，2005-9-28 竣工；共 214 套；F 单位 3 栋 11 层、G、H 单位 2 栋 18 层，2
6、004-11-20 开工，2005-12-20 竣工；共 231套； 一期住宅建筑面积共计 73346，共计 18 栋，709 套（多为首层架空） ；一期住宅 2004-12-4 开盘销售，2005 年 12 月、2006 年 34 月份批入住；18 栋住宅带 880 元/豪华装修，不需装修者可折合减免楼价 400 元/。1 栋 81 套 LOFT 公寓创库 HOUSE 城市一道，2005-8-27 发售，2006-5 交付，毛坯交房。户型二房二厅一卫三房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫实用率套内面积62.5688085.590.595113.5130建筑面积72.5789298.5104.5
7、111130.5150开发周期总分二期一期套数/比例91 套 12.8%211 套 29.7%341 套 48.1%66 套 9.4%86.62%黄埔楼市调研报告新峰地产 4二期二期预计 19 栋住宅，楼高与一期相似，为 1118F，住宅约为 800 套，与一期规模相当；靠近一期的部分单位已盖至一半，靠近荔枝林的单位和学校尚未动工；二期户型与一期相似，以三房单位为主；预计第一批单位于 2005 年底或 2006 年初对外发售，2006 年底入住；目前对外宣报均价：4700 元/，在一期的基础上幅 200 元/；其中 18 层圆形户型单位均价约达到 5600 元/；二期依然附带 880 元/豪华
8、装修配置。Min3600 元/层差总价 1.5 万元， 单价 150 元/均价4500 元/朝向差东南、西北之差： 222 元/Max5700 元/景观差是否看园林之差： 300 元/一次性折扣98 折交楼标准880 元/ 不需装修减 400 元 /按揭折扣无折 买 2 套可申请 99 折畅销户型二房二厅、小三房销售情况一期销售率约 85%剩余户型104.5111大三房 130150四房广告推广概念营销：园林示范区、实体和工板样板房/活动营销：园林开放日、DV、KTV 赛/媒体广告。主力客户群石化厂及石化大院二次置业客户为主力，经济开发区白领及附近学校、医院等单位员工。交楼标准公共部分首层入户
9、大堂： 天花：CI 乳胶漆，局部吊顶。 墙身：优质聚晶砖，局部 ICI 乳胶漆，配大理石电梯门 套。 地面：优质抛光砖，局部配大理石。 标准层电梯大堂：天花：ICI 乳胶漆。 墙身：优质抛光砖，局部 ICI 乳胶漆。 地面：优质抛光砖。 电梯：广州日立，轿箱内设精美装修。黄埔楼市调研报告新峰地产 5室内部分客厅、餐厅； 天花：ICI 乳胶漆配天花脚线（纯天花白石编号/8XPOO1M/800X800/161.25 元/） 。 墙身：ICI 乳胶漆。 灯饰：吊灯。 地面：抛光砖+波打线（蒙娜丽莎 100X800/20 元/，踢脚线：蒙娜丽莎 80X800/2 元 /） 。 入户门：高档木质防火门配
10、防盗猫眼，高档门锁、门吸、防盗链、实木门套线配门槛石。插座、电器开关：总电源配电箱配断路开关；装有电源开关、插座；空调电源独立回路； 吸顶灯均为双控开关。 其它：配有电线电视插座和电话插座智能化系统：安装嵌入式可视对讲、安防门铃三位 一体集成主机；安装入户门磁及紧急报警按钮。 厨房： 天花：ICI 乳胶漆、天花脚线/墙身：釉面砖/门：木饰面夹板门连门锁门吸，实木门套 线。地面：优质抛光砖(丽晶砖 85 元/)配门槛石。灯饰：安装吸顶灯或吊灯。橱柜：配人造石台面，燃气炉(Panasonic)，抽油烟机(松下)，消毒碗柜(万和牌 2200 元),双槽不锈钢洗涤盆“摩恩”牌冷热水龙头。 燃气：管道燃
11、气入户,燃气泄漏探测关断器。 烟道：成品烟道。 卫生间： 天花：ICI 乳胶漆配天花脚线。 墙身：优质墙砖。 门：木饰面夹板门连门锁门吸，实木门套线。地面：优质抛光砖配门槛石。 灯饰：安装吸顶灯。马桶：“美标”牌马桶。 洗脸盆：“美标”牌洗脸盆。 其它：花岗岩石台面，装置“摩恩”牌冷热水龙头。台前镜、镜前灯、防水插座及毛巾挂 杆，按摩淋浴器，厕纸架，排气扇。淋浴间：钢化玻璃推拉门淋浴屏。 卧室： 实木复合地板（ 210 元/） 。 “固力”入户门锁。主卫莎朗厕线架（80 元/套） 。 主卫莎朗漱口杯（80 元/套） 。主卫“摩恩”浴缸龙头花洒 （ 600 元） 。 主卫美标坐厕（1620 元）
12、 。主卫美标浴缸（1150 元） 。 主卫亚细墙砖（300x600 255 元/） 。主卫 Nobel 地砖 300x300 （221 元/） 。 公卫亚细墙砖 300x600（255 元/） 。公卫 NOBEL 地砖 300x300（221 元/） 。 公卫美标面盆（ 480 元） 。公卫美标坐厕（1025 元） 。公卫“摩恩”面盆龙头（ 580 元） 。 “阿波罗”按摩淋浴器（ 980 元） 。 阳台装修标准： 厨房阳台：配备水龙头，插座地漏“博世”牌热水器。 客厅阳台：配备水龙头，地漏。 其它：优质地砖(仿古砖 90 元/)，金属装配式栏杆配木扶手。 价格变动价格变动万科城市花园均价变动
13、（带880元/装修,不需要减免400元/）400045004700400035004000450050002004.10.132004.10.232004.10.242005.12一期二期黄埔楼市调研报告新峰地产 6【图 2：万科城市花园均价走势】 作为万科“城市花园”系列的产品，虽然受到地域不利因素的影响，但良好的产品形象和品牌支持，万科城市花园价格依旧处于黄埔楼市高端位置，与金碧世纪花园、黄埔花园和怡港花园等大盘形成鼎立的形势。 在一期认筹和开盘阶段的均价约为 4000 元/，认筹期推出的少量特价单位（景观、朝向质素较差的单位）的价格在 3400 元/左右。 销售价格采取低开高走策略，一期
14、均价升到 4500 元/左右，若减免 400 元/装修，均价为 4100 元/； 二期正在建设之中，预计 2005 年底或 2006 年初发售，目前对外报价为 4700 元/，若减免 400 元/装修费用，均价为 4300 元/。 项目以园林为定价依据，形成 “中间楼层为最高价格，首层和顶层价格相近”价格体系；在相同层数、相同朝向单位中，景观单位非景观单位在价格相差300 元/。 产品竞争力产品竞争力黄埔楼市调研报告新峰地产 7【图 3：万科城市花园整体规划图】 外部环境外部环境 项目西临荔枝园（据说将来要规划成公园） 、黄埔区区 政府和法院，东为石化路及石化住宅大院，北接亿仁医院，南靠大沙地
15、东路沿线农民集资房。 距离好又多超市 50 米，距离正在兴建的五号地铁线黄埔楼市调研报告新峰地产 8文园站 50 米，距离大沙地站 500 余米， “双地铁站”是项目最大的卖点。 整体规划及定位整体规划及定位 “城市花园”系列是万科“四季花城”的升级版，强大的万科品牌优势给客户信心上的鼓舞；万科物业优越管理也成为项目强大的支持；故此，万科城市花园的品牌及形象在黄埔楼市是最好的项目之一。 项目总占地面积为 13.6 万，建筑总面积为总建筑20 万，是目前黄埔在售项目中规模较大的项目，1.53 的容积率更是黄埔楼市中最小。 “小而精、小而全、小而美、小而雅”的全新造园手法为黄埔楼市带来了新鲜感觉：300 米景观中轴线、9大主题园林、8 处泛会所、2 大生态泳池、1 万平方米商业中心共同营造了一个现代都市感与生态环境相融合的人居环境。 以“花园中的森林 地铁上盖物业”为主题定位，以“72.578二房、9298.5小三房和104.5111大三房”中等户型为主力，吸引了附近石化厂和经济开发区等大部分中等稍偏高收入人群的青睐。黄埔楼市调研报告新峰地产 9【图 4：万科城市花园园林细节】 其它其它若不是受到“石化厂的废气污染和杂乱的农民房”的影黄埔楼市调研报告新峰地产 10响，万科城市花园或许会是黄埔区域中最好的楼盘，但正是因为“石化”最大不利因素影响，制约了价格的提升，但这也注定客户群体
