如东县丰利项目投资评估报告2008年-澳大利亚投资集团

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1、 如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 集团如东县丰利项目 投资评估报告 澳大利亚投资集团澳大利亚投资集团 2002008 8 年年 9 9 月月 1616 日日 如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 目 录 第一部分城市宏观投资环境分析第一部分城市宏观投资环境分析 一、自然地理环境一、自然地理环境 1 1、城市概况、城市概况 2 2、城市交通、城市交通 3 3、城市人口二、经济发展环境、城市人口二、经济发展环境 1 1、人均、人均 GDPGDP 2 2、人均可支配收入、人均可支配收

2、入 3 3、城市规划及市政建设、城市规划及市政建设 4 4、重点经济开发区、重点经济开发区 二、二、房地产市场发展环境分析房地产市场发展环境分析 1 1、施工及新开工面积、施工及新开工面积 2 2、竣工面积及销售面积、竣工面积及销售面积 3 3、商品房价格走势、商品房价格走势 三三、项目竞争市场分析、项目竞争市场分析 1 1、竞争企业分析、竞争企业分析 2 2、供应结构与规模、供应结构与规模 3 3、整体规划分析、整体规划分析 4 4、物业类型分析物业类型分析 5 5、公寓主力户型分析、公寓主力户型分析 如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.1

3、6 6 6、价格及去化分析、价格及去化分析 7 7、客源分析、客源分析 8 8、未来市场供应预估、未来市场供应预估 9 9、评估小结、评估小结 第二部分如东第二部分如东丰利丰利镇镇投资分析投资分析 一、一、丰利丰利镇镇概况概况 1、自然地理环境、自然地理环境 2、交通环境、交通环境 3、资源分布、资源分布 4、经济发展、经济发展 5、文化教育、文化教育 6、基础设施、基础设施 二、地块分析二、地块分析 1、地理位置于现状、地理位置于现状 2、景观资源、景观资源 三、社会资源三、社会资源 1、区域档次、区域档次 2、周边生活机能、周边生活机能 3、周边居住环境、周边居住环境 总结总结 四、地块价

4、格四、地块价格 1、土地、土地 W.W.O.T 分析分析 如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 2、产品组合方式、产品组合方式 3、产品价格、产品价格 4、产品定位产品定位 5、开发实施步骤开发实施步骤 五五、规划设计总图、规划设计总图 如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 第一部第一部分分 城市宏观投资环境分析城市宏观投资环境分析 一、自然地理环境一、自然地理环境 1 1、城市概况、城市概况 如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东 北翼，隶属 2 小时上海城市经济带。全境 1

5、872 平 方公里，海岸线 106 公里，耕地 140 万亩，盛产文 蛤、鳗鱼、紫菜等 50 多种海鲜产品，沿海滩涂每 年向大海淤长 3000-5000 亩土地。 全县人口 103 万。 如东是中国最早 14 个沿海开放城市之一。 截止 2006 年 12 月，已兴办独资、合资、合作企业近 700 家，利用外 资 21.5 亿美元。外商投资 企业分别来自美国 、德国、日 本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港 等 20 多个国 家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。 如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 2 2、城市交通、城市交通 2.1

6、2.1 航运航运 如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场 运河在县城交汇入海。距长江北支第一大港南通港 55 公里，距建设中的 20 万吨级洋口港 15 公里。开 发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通航 800 吨位船队，枯水季节可通航 500 吨位船队，航 运路线为从如泰运河九圩港运河长江。向北可 到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏 州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿江而 上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等 地。海运路线与长江相通，在南通实行中转，非常 方便。 2.22.2、陆运、陆运 如东现有苏 317、222、223 一级省道经县城连接南 通、扬州、

7、南京等大中城市，经通沙、通常、海太 汽渡和江阴大桥等可直达苏南与上海。此外，连接 洋 口 港 和 苏 通 长 江 大 桥 的 两 条 高 速 公 路 已 开 工 建 设。 2.32.3、铁路运输、铁路运输 新长铁路南通段已竣工营运（至如东洋口港延伸段 将于 2008 年上半年开工），与京沪、陇海、宜杭 等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大桥已获国家批 准立项，即将开工建设。 2.42.4、空运、空运 如东距南通兴东机场 30 公里，现已开通至北京、 广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。 3 3、城市人口、城市人口 3.13.1、年末人口数量、年末人口数量 近几年苏中地区人口大量外流 ，如东、通州、

8、南 通等苏中地区人口以负增长情况突出；每年则以千 至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现 人口大量外流的现象：自 2000 年至 2004 年如东县 每年人口负增长 69 千人左右不等。 年末人口（单位：万人）110.89110.11109.36108.46107.68107.14 106.871001051101152001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 数 据 来 源 ： 如 东 统 计 年 鉴数 据 来 源 ： 如 东 统 计 年 鉴 3.23.2

9、、主城区人口数量、主城区人口数量 苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种 现象：即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有 优势，如南通市区、如东县每年人口也增长迅速。 2007 年底已经达到了 21.23 万人。 数数据 来 源 ： 如 东 统据 来 源 ： 如 东 统计 年 鉴计 年 鉴 二、经济发展环境二、经济发展环境 1 1、人均、人均 GDPGDP 苏中地区人均 GDP 虽然一直处于增长态势，如东县 人均 GDP 增幅从 2003 年开始超过两位数，而 2004 年更是达到 21.05%。预计 2006 年-2010 年如东地 区经济将出现迅猛发展。人口外流现象可以得到一 定抑制，

10、甚至可以吸收苏北地区人口进入。 数数据 来 源 ： 如 东 统 计 年 鉴据 来 源 ： 如 东 统 计 年 鉴 2 2、人均可支配收入、人均可支配收入 如东地区 05 年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现主城区人口增长图（单位：万人）14.931519.262020.7820.8121.2305101520252001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年人均GDP（元）7562829193471131514388174501948001000020000300002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年如 东

11、 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 象和反哺现象，人均可支配收入有被低估可能。数据来源：如东统计年鉴 3、城市规划及市政建设、城市规划及市政建设 3.13.1 苏通大桥苏通大桥 如东至上海直线距离为 130 公里，现有海太、通常、 通沙三条过江汽渡。连接长江南北的苏通大桥已于 2007 年 6 月底合龙，2007 年底试通车，2008 年 5 月份正式通车。届时，将全线贯宁通高速、连盐通 高速、沿海高速、沿江高速和苏嘉杭高速，如东至 上海仅需 1.52 小时。 3.2、南通港、南通港 南通口岸是对外开放的一类口岸，已建成万吨级以 上泊位 24

12、 座,其中集装箱专用泊位 3 座。港口年吞 吐量 2300 万吨以上，外贸年吞吐量 300 万吨左右， 国际集装箱年运输量 16 万标箱。南通港已经与美 国、俄罗斯、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等 65 个国家和地区的 199 个港口通航，并开通南通至 香港、日本、韩国 3 条国际集装箱航线，每日有 28 条集装箱班轮通往世界各地。 3.33.3、洋口港、洋口港 洋口港地处长江三角洲洲头，是江苏唯一可建 10 万至 20 万吨级国际深水大港的理想港区。隔海与 韩国、日本相望，隔江与上海、苏南地区相依，是 江苏乃至华东地区“外引西进”的理想“桥头堡”。人均可支配收入（单位：元）71708282

13、900199601116212503132580500010000150002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 该港口可以满足建国际海港的深水条件 。依托洋口 港的深水优势，便捷的集疏运条件、灵活的联运体 系，可建各类集装箱泊位、大宗散货泊位、原油进 口泊位、矿石中转泊位及 LNG 专用泊位等。利用港 区丰富的土地资源和淡水资源，可兴办各类大型石 化、冶金、船舶制造等项目。 2003 年 11 月 18 日，洋口港的开发正式启动，香港 保 华 国 际 有

14、限 公 司 与 江 苏 洋 口 港 投 资 开 发 有 限 公 司共同投资 50 亿元人民币建设洋口港区基础设施。 目前，获国务院批准的 30 平方公里临港工业区的 基础设施工程已全面动工， 10 平方公里已基本实 现“三通一平”，12.6 公里的陆岛通道黄海大桥 以每天 45 米的速度加快建设， 将于 2008 年与苏通 大桥同步实现试通航。此外，二期工程将建 10-20 万吨级原油和化工码头泊位 2 个。 洋口港已列入国家交通部和江苏省“十一五”重点 建设项目，预计用 1015 年的时间，如东将建设 成为一个新型海港城市。洋口港也将最终建成一个 拥有若干个 10-20 万吨深水泊位，45

15、平方公里临港 工业用地、80 公里联江运河、100 公里疏港高速公 路的现代化深水海港。建成后的洋口港，雄居长江 口，服务沿海各港，将成为长江中下游城市重要的 对外口岸。 如 东 县 丰 利 镇 项 目 市场 分 析 报 告 XXX 投资集团 2008.09.16 4 4、重点经济开发区、重点经济开发区 4.14.1 江苏省如东经济开发区江苏省如东经济开发区 江苏省如东经济开发区为省级开发区，创立于 1992 年 7 月，是一个以县城为依托延伸发展为如东开放 型经济与高科技产业的密集区。南区 10.14 平方公 里已基本开发建设到位，新区规划的 16 平方公里， 基础设施配套已到位。 截止 2

16、006 年 12 月底， 经济开发区共批准进区项目 680 个，总投资 75.74 亿元。其中工业企业 245 家， 外商投资企业 161 家，实际利用外资 7.5 亿美元。 其中美国强生公司投资 2500 万美元的尼龙浸渍手 套项目和投资近 5000 万美元光的伏电池项目，香 港爱德士公司投资 2980 万美元的制鞋项目，美国 雷蒙公司投资 2300 万美元的工艺品加工项目，香 港泰辉染织有限公司投资 2200 万美元的纺织印染 项目，日商投资 2000 万美元的千叶科技园项目， 香港中纺集团投资 2200 万美元的纺织服装项目， 西班牙恩巴莎公司投资 800 万美元的纺织项目，上 海凯昌集团投资 2900 万美元纺织机械项目，香港 达盈集团投资 3000 万美元的金属制品项目，香港 和润科技国际(集团)公司投资 1480 万美元的食品 配料项目，南非客商投资