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1、天津湾整体商业定位报告天津湾整体商业定位报告确定整体商业定位目标确定整体商业定位目标确定商业定位初步方向确定商业定位初步方向A2商业业态定位及分割方案A2商业业态定位及分割方案定位目标及理解定位目标及理解天津湾商业整体分析天津湾商业整体分析A2商业定位A2商业定位天津湾商业定位思路天津湾商业定位思路B3商业业态定位及分割方案B3商业业态定位及分割方案B3商业定位B3商业定位C区商业初步定位建议区商业初步定位建议C区商业定位C区商业定位D区商业初步定位建议区商业初步定位建议D区商业定位D区商业定位E区商业资源的整合，定位的合理建议E区商业资源的整合，定位的合理建议E区商业定位E区商业定位满足项目
2、配套 与其它物业类型良性配合满足项目配套 与其它物业类型良性配合改善区域商业环境 提升区域土地价值改善区域商业环境 提升区域土地价值强化项目品牌传播度 为项目提供增值的现金流强化项目品牌传播度 为项目提供增值的现金流整体商业目标整体商业目标各地块商业目标各地块商业目标ABCDE项目的形象窗口，人气的聚集点，项目的形象窗口，人气的聚集点， 为集团提供持续、增长的现金流为集团提供持续、增长的现金流满足大盘的生活、商务、商业需求满足大盘的生活、商务、商业需求 功能，提升区域内配套商业的品质功能，提升区域内配套商业的品质大盘乃至区域的亮点及特色消费大盘乃至区域的亮点及特色消费 地，商业品质的提升地，商
3、业品质的提升高档、高品位的商务配套，高档、高品位的商务配套， 为商务产品提供附加值为商务产品提供附加值天津湾商业整体定位方向天津湾商业整体定位方向?天津湾商业整体定位中，将分别考虑各地块的优劣势，并综合考虑各地块之 间的联系，尽可能实现商业价值的最大化。天津湾商业整体定位方向为：?以A区作为天津湾商业的北中心，充分展示着天津湾的形象，是吸引人群的 重要区域?以B区、C区服务于天津湾社区及辐射社区的居民，并连接天津湾商业的南北 两端?以C区、D区作为天津湾南端商业亮点，服务于区域商务办公人士?以E区作为整个天津湾的商业品质区，提升区域商业的整体价值确定整体商业定位目标确定整体商业定位目标确定商业
4、定位初步方向确定商业定位初步方向A2商业业态定位及分割方案A2商业业态定位及分割方案定位目标及理解定位目标及理解天津湾商业整体分析天津湾商业整体分析A2商业定位A2商业定位天津湾商业定位思路天津湾商业定位思路B3商业业态定位及分割方案B3商业业态定位及分割方案B3商业定位B3商业定位E区商业资源的整合，定位的合理建议E区商业资源的整合，定位的合理建议E区商业定位E区商业定位C区商业初步定位建议区商业初步定位建议C区商业定位C区商业定位D区商业初步定位建议区商业初步定位建议D区商业定位D区商业定位整体商业共性优势整体商业共性优势交通优势交通优势?临近地铁1号线地铁1号线土城站、陈塘庄站，步行需1
5、5分钟左右?紧邻台儿庄快速路台儿庄快速路、围堤道围堤道，858、48、912等多条公交线路，连接河西、河东及和平的公 共交通?快速路上首座带有下沉式辅道的三层互通式立交桥东兴立交桥东兴立交桥已竣工，并通车，立体交 通连接河西河东?天津市区至滨海新区快速轨道快速轨道交通，由中山门第八大街，最小行车间隔5分钟，连接市 区与开发区立体多样的交通网络，增加了项目的辐射区域，将会为该区域聚拢旺盛的人气和关注度立体多样的交通网络，增加了项目的辐射区域，将会为该区域聚拢旺盛的人气和关注度景观环境优势景观环境优势?地块优越的位置条件，紧邻海 河，将海河美景尽收眼底?正在施工中的E地块，以及海河沿 岸独一无二的
6、水体景观，将成为人 们休闲娱乐的重要场所，吸引众多 市民及商务人士的关注?此外，明年奥运前即将亮相的国 泰桥特别设置了观光平台，这将是 海河沿岸又一美景打造具有国际化标准的超 五星级国际商务酒店，拥 有一流的服务与管理星级国星级国 际酒店际酒店国际体验式国际体验式 商业综合体商业综合体国际国际住宅住宅国际高国际高 档公寓档公寓亲水休亲水休 闲广场闲广场国际写国际写 字楼、字楼、 购物中购物中 心心写字楼充分营造 国际化的商务办 公环境，人流、 资金流的高度集 中大型商业中心满 足周边不同人群 的购物、休闲需 求，成为城市中 心又一时尚新区30万平米高档亲水住宅， 营造闹中取静的宜居典范 的同时
7、，提供了新增的商 业需求70万平米体量， 汇集众多商务精 英，提升整个区 域的价值与文化 层次，产生巨大 高档消费市场城市中心娱乐休闲的亮点， 高品质生活的完美呈现大盘规划整体优势大盘规划整体优势消费客群优势消费客群优势按项目半径5公里计算，商圈人口逾140万人按项目半径5公里计算，商圈人口逾140万人 ? 海河西侧商圈人口约75万人海河西侧商圈人口约75万人 ? 海河东侧商圈人口约66万人海河东侧商圈人口约66万人数据来源：美国仲量联行北京公司调研报告?项目周边聚集天津200余片高档社 区200余片高档社 区，汇集140万人的高端消费群140万人的高端消费群?项目区域内5万5万原有社区居民?
8、项目内30万平米30万平米的新建高档社区居民?项目内70万平米70万平米的商务公寓、酒店?项目内10万平米10万平米的购物中心等将吸引 大量客流，每月约达20万人次20万人次的强大 消费人口?未来区域内常驻及流动人口，最大将 达到约10万人10万人商业需求量激增，商机无限商业需求量激增，商机无限整体商业劣势整体商业劣势社区配套社区配套1.8邮局、银行、便利店、 美容美发、餐饮等未启动未启动水街商业水街商业0.46未定未启动未启动ABCDE休闲商业休闲商业0.63餐饮、娱乐未启动未启动社区配套社区配套娱乐商业娱乐商业约3.2未定未启动未启动约1.87未启动未启动未定商务配套商商务配套商 业业改建
9、中餐饮、娱乐、酒店3.1A2娱乐中心娱乐中心超市：1.5万平米已建成，即将已建成，即将 入住入住零售：4.5万平米 6A1购物中心购物中心进度进度业态业态体量体量 （万平米）（万平米）整体商业分布劣势整体商业分布劣势总体量约17.06万平方米的商业，体量较大，但地块分布较为分散，商业氛围不集中总体量约17.06万平方米的商业，体量较大，但地块分布较为分散，商业氛围不集中本案周边本案周边3公里公里?项目区域是一个发展较为成 熟的区域，但并不是传统的 商圈，商业氛围不强项目区域是一个发展较为成 熟的区域，但并不是传统的 商圈，商业氛围不强?目前各条主要道路上的各种 生活服务配套设施不够完 善，其中
10、包括教育，医疗， 金融，娱乐，餐饮，购物等 日常生活配套设施目前各条主要道路上的各种 生活服务配套设施不够完 善，其中包括教育，医疗， 金融，娱乐，餐饮，购物等 日常生活配套设施?A1招商尚未入住、A2改建 尚未完工、商业氛围尚未形 成A1招商尚未入住、A2改建 尚未完工、商业氛围尚未形 成区域商业氛围较弱区域商业氛围较弱整体车位不足整体车位不足?原方案中A2整体可提供80个停车位，远 不能支持其3万平米商业的需求；原方案中A2整体可提供80个停车位，远 不能支持其3万平米商业的需求；?B3商业1.8万平方米，车位约200个。B3商业1.8万平方米，车位约200个。产品劣势产品劣势分地块商业条
11、件分析分地块商业条件分析优势条件优势条件1、A2距离海河较近，景观资源得天独厚；2、A2靠近A1购物中心，共享繁华商业氛围；3、A2近邻台儿庄路，交通便利的同时，昭示性较强，位置明显；4、A2为旧厂房改造，层高较高，可以根据不同业态灵活分割。A2商业条件商业条件1、车位限制1、车位限制现A2整体可提供80个停车位，远不能支持其3万平米商业的需求；2、建筑内部结构限制2、建筑内部结构限制建筑原有基础结构对于日后的设计施工造成一定困难，对于功能区的 分割，必须建立在原有结构之上；3、工期影响3、工期影响 A2改造工期将近1-1.5年，不能满足部分商户尽早进驻的要求；劣势条件劣势条件1、天津湾区域内
12、5万人的原有社区较为成熟，但生活类配套不完善，为项目的定位提供了充分的条件。B3商业周边社区成熟，基础需求旺盛B3商业周边社区成熟，基础需求旺盛2、30万平米新型高档住宅，70万平米商务办公区域，其区域常住人口将不断增加，未来区域内常驻及流动人，最大将达到约10万，商业需求量激增。优势条件优势条件B3商业条件商业条件交通不便利交通不便利?周边虽有地铁以及48、47、867、 912、685等多条公交路线，但均距项 目所在地较远，严重阻碍人群流动路 线?项目距最近公交车站步行约15-20分 钟?项目距土城地铁站步行约20-30分钟?内部交通不便，C、D地块距项目较 远ABCDE公交车站公交车站地
13、铁劣势条件劣势条件规划限制条件规划限制条件?临街一层各商铺没有独立出入口，仅有东、西、南、北4个主要出入 口；?商业为内接商业，局部北侧2层、南侧3层；?商业停车位较少，地上地下共约200个；商业出入口地上停车地下停车南北大街商业氛围不成熟南北大街商业氛围不成熟沿街底商海景公寓底商美好里底商新城小区底商B3商业A区商业C/D区商业E区商业?商业环境：店面较小在20- 50平米左右，最大面积在 100平米左右，租金2-3元/ 平米.月，档次低，经营状况 不好。优势条件优势条件1、位于B3住宅区、D地块商务区、E地块高档休闲区的围合中，可以承载多 种功能，以此衔接起整个项目的组织和引导，这样就为地
14、块开发提供了多种 可能性；2、先期已有B区14万住宅入住，自身地块也有15万住宅产品，加上周边已有 的约5万人的社区，生活类消费潜力巨大；3、临近大沽南路、沽海道，交通便利；4、紧挨D地块商务区，可依托D区的高品质商务人群提升自身价值。C区商业条件区商业条件劣势条件劣势条件1、现状楼的存在很可能影响整个地块的居住、商业档次；2、地块与B3紧密连接，从而形成了一定的商业共享性，而现状规划 的商业体量过大，易导致业态重复与竞争，很可能影响整个商业氛围 的形成，并对现金流形成压力；3、C区在开发时间上晚于D地块，D区商务区的高品质必定提升整个 天津湾的价值，这样很可能造成地块价值未能实现最大化的现象
15、。优势条件优势条件1、位于天津湾项目的最南端，临近大沽南路，昭示性强，易获得关注，形成 项目南端人群的聚集点；2、周边有高品质居住区C区、高档休闲娱乐区E区的存在，必定使商务及商 业需求有所增长，体量适宜、品质较高的商务、商业业态必定会获得青睐；3、是项目地块中距离地铁最近的地块，且紧挨大沽南路，交通便捷程度仅次 于A区。D区商业条件区商业条件劣势条件劣势条件1、商业公建面积过大，开发周期较长，可折现能力差；2、档次上与A区较为接近，其商业体量较大，易形成天津湾区域内的竞争；3、近30米的市政绿化带，阻隔了商业的人流动线。?E地块为城市公园，紧邻海 河，集优越的景观资源与休闲 功能于一身，为商
16、业提供了足 够的吸引力，扩大了商业辐射 区域；?区域间商业易做到相互呼应， 形成联动，做到层次递进有利 于项目整体的提升；?周边中高档住宅、公寓、酒店 和写字楼的崛起，为项目提供 了高品位终端消费客户群；ABCDEE区商业条件区商业条件 优势条件优势条件1、E区相比其他商业，地块较为独立，人流可达性较差；2、E地块作为城市公园，需要承担部分市政功能，来此休闲 的人群档次参次不其；3、E地块昭示性不强，无法保证对过往人群的足够吸引。劣势条件劣势条件以上通过对各区现有商业条件的分析，我们可以看 出，地块位置的不同，其最终承载的功能必然不同， 它们必须是相互补充的，并共同完善区域整体配套， 提升地块整体价值。以上通过对各区现有商业条件的分析，我们可以看 出，地块位置的不同，其最终承载的功能必然不同， 它们必须是相互补充的，并共同完善区域整体配套， 提升地块整体价值。因此，对各区商业类型的初步分析为因此，对各区商业类型的初步分析为B3A2 EDCE区作为城市公园，是大盘 的最大亮点体现，以高端滨 水餐饮与主题商铺为主区作为城市公园，是大盘 的最大亮点体现，以高端滨 水餐饮与主题商铺为主
