物业管理资料

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1、第一节第一节 业主和业主大会业主和业主大会1.1.业主及其权利义务业主及其权利义务1.11.1 业主的概念业主的概念 概念 业主是指房屋的所有权人，是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象 可以是个人、集体或国家 房地产合一 具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人； 物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人； 法律、法规规定的其他房屋所有权人 1.21.2 业主的权利（业主的权利（1010 项权利）项权利）1、按合同约定接受物业公司的服务2、提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4、参加业主大会，

2、行使投票权5、选举业主委员会委员，享有被选举权6、监督业主委员会的工作7、监督物业管理企业履行物业合同8、对物业共用部位、共用设施设备的使用情况享有知情权和监督权9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用10、其他权利1.31.3 业主的义务（业主的义务（6 6 项义务）项义务）1、 遵守业主公约、业主大会议事规则2、 遵守物业管理规章3、 执行业主大会或业主委员会的决定4、 交纳专项维修资金5、 按时交纳物业服务费用6、 其它义务2.12.1 业主大会的含义业主大会的含义 业主大会由全体业主组成，是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织 代表和维护物业管理区域内全体业主的合法

3、权益，是物业管理的决策机构 一个物业管理区域只能成立一个业主大会 只有一个业主或者业主人数少且全体业主同意，不成立业主大会，由业主共同履行职责2.22.2 业主大会的筹备和成立业主大会的筹备和成立 成立业主大会的条件 物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建设总面积 50%50%时，建设单位应及时报送筹 备首次业主大会会议所需资料 报送资料1、 物业管理区域证明2、 房屋及建筑物面积清册3、 业主名册4、 建筑规划总平面图5、 交付使用共用设施设备的证明6、 物业服务用房配置证明7、 其他 成立筹备组 在有关部门收到建设单位、物业企业或业主提出的申请后建设单位、物业企业或业主提出的申请后 60

4、60 日内日内，负责组织、 指导成立首次业主大会会议筹备组 筹备组成员 业主代表 建设单位代表 街道办事处、乡镇人民政府代表 居民委员会代表 筹备组的要求 人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半 筹备组组长由街道办理处、乡镇人民政府代表担任 业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐 筹备组成员名单以书面形式在物业管理区域内公告 业主对筹备组成员有异议的，由街和乡协调解决 筹备工作的内容 确认并公示业主身份、人数及所拥有的专有部分面积 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容 草拟管理规约、业主大会议事规则 确定首次业主大会会议表决规则 制定业

5、主委员会委员侯选人产生办法，确定业主委员会委员侯选人名单 制定业主委员会选举办法 其他 首次业主大会的召开 筹备组应在组成之日起筹备组应在组成之日起 9090 日内日内组织召开业主大会会议组织召开业主大会会议 业主大会自首次业主大会会议表决 通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主 委员会委员会之日起成立之日起成立2.32.3 由业主共同决定的事项（由业主共同决定的事项（9 9 项）项） 制定和修改业主大会议事规则 制定和修改管理规约 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 制定 物业服务内容、标准以及物业服务收费方案 选聘和解聘物业服务企业

6、筹集和使用专项维修资金 改建、重建建筑物及其附属设施 改变共有部分的用途 利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用 有关共有和共同管理权利的其它重大事项2.42.4 业主大会的两种会议业主大会的两种会议 定期会议 召开规则在业主大会议事规则中确定 临时会议 经专有部分占建筑总面积建筑总面积 20%20%以上以上且占总人数总人数 20%20%以上以上业主提议（面积+人数） 发生重大事故或紧急事件需要及时处理发生重大事故或紧急事件需要及时处理 其它 注意 两种会议均由 业主委员会组织召开 召开 15 日前进行公告 通知居民委员会2.52.5 与业主大会有关的两种人与业主大会有关的两种人 业主代

7、理人 业主因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加，他们之间是委托代理关系 业主只能委托代理人代理事项，不以委托代理人代理业主身份，因此代理人无被选举为代理人无被选举为 业主委员会成员的权利业主委员会成员的权利 业主代表人 业主人数多时，可根据一定的单位推选业主代表参加业主大会会议 业主代表应如实反映他所代表的业主的意向，而不仅仅代表一票2.62.6 业主大会的召开形式（两种形式）业主大会的召开形式（两种形式） 到会业主集体讨论的形式 书面征求意见的形式 必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加2.7

8、2.7 业主大会决定事项的表决原则（人数业主大会决定事项的表决原则（人数+ +建筑面积双标准）建筑面积双标准） 三分之二制（适用于两项） 业主大会作出的筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等决定，应 当经专有部分占建筑物总面积面积 2/32/3 以上以上的业主且占总人数总人数 2/32/3 以上以上的业主同意 半数制 其它事项，应由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意2.82.8 如何认定面积与人数 面积 专有部分面积按不动产登记簿记载的面积计算 尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算 尚未进行实测

9、的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算 建筑物总面积，按前项统计总和计算 人数 一个专有部分按一人计算 建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部 分的，按一人计算 总人数按前项的统计总和计算 可通过业主大会议事规则或管理规约约定的内容 车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票2.92.9 业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救济业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救济 业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力 决定侵害个体合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院撤销决定 决定违反

10、法律法规的，由物业所在地的区县政府主管部门和街或乡撤销其决定3.13.1 业主委员会的性质和职责业主委员会的性质和职责 性质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由 511 人单数组成 业主委员会对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项 职责（9 项） 执行业主大会的决定和决议 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 监督管理规约的实施 督促业主交纳物业服务费及相关费用 组织和监督专项维修资金的筹集和使用 调解业主之间因物业使用、维护和

11、管理产生的纠纷 业主大会赋予的其他职责3.23.2 业主委员会的备案业主委员会的备案 业主委员会自选举产生之日起选举产生之日起 3030 内向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案内向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案 是备案而非审批，体现了政府的指导、帮助、协调、监督指导、帮助、协调、监督作用3.33.3 业主委员会委员的资格条件业主委员会委员的资格条件 业主委员会的任期 实行任期制，每届任期不超过不超过 5 5 年年，可连选连任 业主委员会委员的资格条件 具有完全民事行为能力 遵守国家的法律、法规 遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务 热心公益事业，责任心强，公

12、正廉洁 具有一定的组织能力 具备必要的工作时间 业主委员会委员资格的自行终止自行终止 因物业转让、灭失等原因不再是业主因物业转让、灭失等原因不再是业主 丧失民事行为能力的丧失民事行为能力的 依法被限制人身自由的依法被限制人身自由的 法律、法规以及管理规约规定的其他情形法律、法规以及管理规约规定的其他情形 由业主委员会业主委员会 1/31/3 以上委员以上委员或者持有持有 20%20%以上投票权数的业主提议以上投票权数的业主提议，业主大会或业主委员 会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格的情况 以书面方式提出辞职请求的以书面方式提出辞职请求的 不履行委员职责的不履行委员职责的 利用委员

13、资格谋取私利的利用委员资格谋取私利的 拒不履行业主义务的拒不履行业主义务的 侵害他人合法权益的侵害他人合法权益的 其它原因3.43.4 业主委员会会议业主委员会会议 经 1/31/3 以上以上业主委员会委员提议，应当在 7 7 日内日内召开业主委员会会议 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上全体委员半数以上同意 业主委员会委员不能委托代理人参加会议 应在会议召开 7 日前，在物业管理区域内公告内容，听取业主意见【注意区别】 20%以上业主提议（面积和人数两个标准同时满足） ，可以召开临时业主大会 三分之一以上业主委员会委员提义，可以召开业主委员会会议3.53.5

14、 业主大会、业主委员会活动经费业主大会、业主委员会活动经费 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担 工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支 工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定3.63.6 业主委员会与物业服务企业的关系业主委员会与物业服务企业的关系 业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会与物业服务企业签订合同 业主委员会未经业主大会同意，不得直接做出选聘、解聘的决定3.73.7 业主委员会与居委会的关系业主委员会与居委会的关系 居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织 业主大会、业主委员会应配合、支持居委会的工作，并接受其指导

15、和监督第二节第二节 临时管理规约和管理规约临时管理规约和管理规约 1.1. 临时管理规约临时管理规约1.11.1 概念概念 是指由物业建设单位在物业销售之前依法制定的有关物业使用、维护、管理以及业主的共 同利益、应当履行的义务等事项的约定1.21.2 制定制定 制定主体 物业建设单位（如商品房开发中的开发商） 制定时间 物业销售之前，并一般将临时管理规约作为房屋买卖合同的附件1.31.3 法律义务法律义务 临时管理规约制定人的义务 物业建设单位不得侵害物业买受人的合法权益 物业建设单位对临时管理规约有说明的义务 物业买受人履行临时管理规约的义务 一般作为房屋买卖合同的附件，买受人签订确认后即受临时管理规约的约束1.41.4 主要内容（五方面内容）主要内容（五方面内容） 物业的自然状况和权利状况 物业的自然状况 物业的权利状况 业主使用物业应当遵守的规则 遵守相邻权规定 遵守房屋装饰装修规定 物业共用部位、共用设施设备的使用规定 使用物业的禁止性规定 维修养护物业应当遵守的规则 物业维修养护中业主应当相互配合与协助 涉及公共利益与公共安全的物业维修养护 保修责任与专项维修资金的交存、使用和管理 涉及业主共同利益的事项 全体业主授予物业服务企业行使的管理权利 业主承诺按时足额缴纳物业服务费用 利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定 违约责任