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1、 大玺门营销策总纲 大玺门营销策总纲 深圳市同致地产顾问有限公司 深圳市同致地产顾问有限公司 二七月十二日 二七月十二日 大玺门营销策略总纲 一、 项目分析 一、 项目分析 (一)(一) 项目基本指标 项目基本指标 规划总用地面积（） 规划总用地面积（） 87037.280 87037.280 规划净用地面积（） 规划净用地面积（） 71452.280 71452.280 建筑占地面积（） 建筑占地面积（） 21879.130 21879.130 总建筑面积（） 总建筑面积（） 251257.098 251257.098 首层商铺面积（） 首层商铺面积（） 25839.263 25839.26
2、3 商业建筑面积（） 商业建筑面积（） 47894.353 47894.353 住建筑面积（） 住建筑面积（） 12165.960 12165.960 办公建筑面积（） 办公建筑面积（） 14070.220 14070.220 酒店建筑面积（） 酒店建筑面积（） 19002.198 19002.198 学校建筑面积（） 学校建筑面积（） 6000.000 6000.000 教堂建筑面积（） 教堂建筑面积（） 1011.130 1011.130 总合计 总合计 其中首层 其中首层 商铺面积 商铺面积 其中商业 其中商业 建筑面积 建筑面积 其中住 其中住 建筑面积 建筑面积 一期 一期 5450
3、1.533 5928.160 18504.560 37655.060 二期 二期 89823.495 14676.103 21422.913 47799.090 三期 三期 60191.070 5435.000 7966.880 52688.160 专业+服务 创造地产新价值 与合作伙伴共同成长 大玺门营销策略总纲 (二)(二) 市场竞争分析 市场竞争分析 1. 1. 时代广场 时代广场 时代广场位于人民与楚沩交汇处， 总投资 1.3 个亿， 总建筑面积 46000 ，地面以上五层商业，地下一层为停车场。是 2005 宁乡县政府招商引资重点项目之一，2006 宁乡县政府重点建设工程。商场将建成
4、一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化商务为一体的大型购物广场。 项目名称 项目名称 时代广场 时代广场 地位置 人民与楚沩交汇处 层面积 每层 7000 左右 开业时间 2007 5 月 销售价格 1F：13000 元/，临街商铺 20000 元/左右 2F：5500 元/ 3F：3600 元/ 租价格 1F：男装 70 元/月；装 85 元/月 2F-3F：已经被步步高买下 15 产权 临街商铺：100 元/月 专业+服务 创造地产新价值 与合作伙伴共同成长 大玺门营销策略总纲 销售/招商情况 1 楼及临街商铺已经销售完成，2-3 楼已经被步步高百货买下 15 产权；七匹、梦特娇、皮尔卡等著名
5、品牌已经进驻。 规划业态 1F：精品男装装； 2F-3F：步步高百货 4F：卡 OK 等娱乐休闲设施； 5F：时尚饮食店 2. 2. 都市明珠商业街 都市明珠商业街 滨江都市明珠项目为综合性大型项目，包括一条风情商业街、一个农贸市场、一个商业广场和部分住。项目规划总建筑面积近 10万平方米，是集购物、娱乐、休闲、饮食、观光、游于一体的集合式生态经济商业项目。 项目名称 项目名称 滨江都市明珠 滨江都市明珠 地位置 人民、八一、319 国道汇合区域 面积 步街 6400 左右，商业广场 6000 开业时间 步街 2006 ，商业广场 2007 5 月 销售价格 临街商铺 16000 元/左右 步
6、街 2F：约 5500 元/ 租价格 步街临街商铺：90-120 元/月 步街 2F：80 元/月 专业+服务 创造地产新价值 与合作伙伴共同成长 大玺门营销策略总纲 商业广场 2F：25 元/月 3F：23 元/月 4F：22 元/月 5F-6F：18 元/月 销售/招商情况 步街所有临街商铺已经销售完成，商铺入驻达到 90%；步街2 楼商铺采取亦卖亦租的方式，商铺入驻达到 90%； 规划业态 步街临街商铺：服饰为主，肯得基等餐饮； 步街 2F：少馆，娱乐休闲设施； 商业广场 2F-4F：大型餐饮，酒吧，中西餐厅，KTV，足浴，网吧，楼； 5F-6F：宾馆，酒店 3. 3. 龙头湾购物中心
7、龙头湾购物中心 龙头湾购物中心由长沙富轩置业有限公司投资开发， 是集餐饮、 商务、办公、休闲于一体的大型商业项目，总占地面积 7300 平方米，规划地上层和地下一层，总建筑面积 20000 余平方米。 项目名称 项目名称 龙头湾购物中心 龙头湾购物中心 地位置 人民与八一交汇处 层面积 每层 7500 左右 开业时间 2006 4 月 销售价格 临街商铺 14000 元/左右 1F：12000 元/左右 专业+服务 创造地产新价值 与合作伙伴共同成长 大玺门营销策略总纲 租价格 1F： 70 元-90 元/月 2F：苏宁电器入驻 3F：全友家私入驻 临街商铺：约 100 元/月 销售/招商情况
8、 商铺已经基本销售完成，1 楼招商基本完成，2 楼苏宁电器入驻，3楼全友家私入驻 规划业态 1F：时尚 SHOW 区； 2F：苏宁电器 3F：全友家私 4F-？F：龙头湾大酒店 4. 4. 市场分析结论 市场分析结论 ? 宁乡整体商业正处新升级、高速发展期，核心商圈已渐成熟且影响越来越大； ? 宁乡目前的三大商业项目如龙头湾、新步街、时代广场的销售情况都非常好，预示着宁乡目前商业形式及前景被大众看好和接受； ? 宁乡人的消费观和消费水平均较为超前，这对于宁乡的商业发展有极大的推动作用。消费者对于购物的环境、商品的品牌等要求会越来越高； ? 核心商圈内已有百货、电器卖场等重要业态，但尚缺一家大型
9、品牌超市，且娱乐、餐饮业态有待升级换代，这为项目提供好的空白市场机遇； 专业+服务 创造地产新价值 与合作伙伴共同成长 大玺门营销策略总纲 ? 宁乡市场上大型商业业已销售完毕且已开业经营，核心地段再无可与竞争的商业项目，这为项目提供好的入市时机； ? 项目超大的商业体，核心的商圈地段、稀缺性滨江资源、多功能的综合建筑体，多业态、一站式消费的商业形态与 STREET MALL 的商业模式为项目成就宁乡商业航母、商业霸主地位提供坚实保障。 (三)(三) 项目 SWOT 分析 项目 SWOT 分析 1. 1. 优势分析 优势分析 ? 地段优势：地处宁乡新商业中心区的核心延续地带，是从进入宁乡商业圈的
10、面门户； ? 交通优势：项目地处八一和人民的交汇处、交通发达快捷，车较大，项目展示性好； ? 规模优势：整体规模大，商业总建近 7 万平米，在宁乡这种小县城已是特大型商业公园； ? 商业形态、综合性功能优势：项目首先也是唯一的 street mall 的商业形态，其多业态、一站式消费的形式，都市综合体综合性功能可以有效放大项目影响； ? 周围人口：项目周边新开发的楼盘较多，加上项目本身的住部分层次和规模较高，入住人口体较大，这些人口无疑具有较大的消费能。 ? 周围项目：项目紧邻龙头湾购物中心，延续商业步街商业核心，具有较大的影响和辐射能。 专业+服务 创造地产新价值 与合作伙伴共同成长 大玺门
11、营销策略总纲 2. 2. 势分析 势分析 ? 周边商业：本项目目前商业气氛差，没有可直接用的商业人，项目前期需要投入较大的宣传推广，吸引人到达本项目； ? 周边人口：本项目周边人口相对稀薄，虽然本项目有一定的入住人口，但入住在未来多内较少，对本项目的售和服务业支持足，使商场守业期加长。 3. 3. 机会分析 机会分析 ? 宁乡县被称为湖南经济的“四小龙之一，经济总、财政收入一直位居全 88 个县(市) 10 强， 2006 人均国内生产总值已达到12923 元，随着宁乡经济发展与城市化进程加速，居民消费能进一步提升，居民对消费场所及商业形态有高的要求； ? 市场空白点：宁乡市场上尚有超市等业态
12、空白点，商业档次有待进一步提升，商业形态将新升级。 4. 4. 威胁分析 威胁分析 ? 市场威胁：龙头湾购物中心和时代广场、都市明珠等项目地段优于项目，且已抢占先机，对项目形成直接的竞争； ? 消费有限：宁乡全县城区人口仅为 13 万人左右，商业容有限，本项目的入市时间较晚。如果向特色化和规模化方向发展，将很难形成商业引； 5. 5. 分析结论及建议 分析结论及建议 ? 由于周边商业氛围较差，附近新盘处于断的开发之中，项目受到多专业+服务 创造地产新价值 与合作伙伴共同成长 大玺门营销策略总纲 方挑战；虽然本项目的住体较大，但项目三内难以形成规模效益。因此在项目的规划的定位上发挥优势、规避势，
13、坚持业态多元化、特色化、功能复合化的业态经营定位。 ? 必须尽最大努引入主店 （超市） ， 只有这样才能增强项目的号召，增强市场信心。 ? 项目必须足于长期收益，建“放水养鱼的经营思。开业后给予商家较大的租优惠，并承诺成宣传推广基，努将商业养旺。 二、 项目定位 二、 项目定位 (一)(一) 市场定位 市场定位 商业定位：宁乡首席 STREET MALL 关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性； MALL 超大体，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，电影院，综合体； 购物+逛街，中高档，时尚、新潮等。 集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体的集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一
14、体的新商业中心新商业中心(二)(二) 形象档次定位 形象档次定位 中、高档/超市大众化/餐饮娱乐高档 中、高档/超市大众化/餐饮娱乐高档 1. 1. 形象高考虑 形象高考虑 本项目以满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等需求，包含多种业态以此来满足同目的性消费群；所以在整体形象上需要体现现代化的超前形专业+服务 创造地产新价值 与合作伙伴共同成长 大玺门营销策略总纲 象与档次，以专业的商业定位、好的商业形象及齐全的配套设施为客户提供一个优雅的购物环境，以提升项目的整体形象。 2. 2. 全面升级城区现有商业档次 全面升级城区现有商业档次 本项目足宁乡的商业中心，面向全城区，旨在打造新的商业中心核心，衔接目前已经成型的商圈，集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店等业态为一体的时尚潮购物街区。 从市调结论得出：项目所在宁乡整个县城各种商业业态布局均成熟，无论在规模上及各种业态上都尚待整合，随着项目周边商业体的继续扩大和发展，项目所处位置的优越，项目本身住户大的居民，形成一定的消费，优越的地位置和日益增加消费群体为项目定位提供依据，目前在项目周边除步街及周边的一些散商业，没有其他相关业态的商业和配套设施，缺少大型上档次的百
