重庆渝北区飞行员之家住宅项目全程营销2007-

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1、飞飞 行行 员员 之之 家家 项项 目目 全全 程程 营营 销销 策策 划划 方方 案案 提案重庆圆顺房屋营销策划有限公司 200786 提案重庆圆顺房屋营销策划有限公司 200786 圆顺公司全程营销策划方案 目 录 目 录 前 言 前 言 资讯调查报告 资讯调查报告 一、重庆房地产市场简析： 一、重庆房地产市场简析： 1、宏观环境 2、市场需求 3、市场的供应 4、竞争焦点 5、价格 6、户型 二、项目地块环境报告 二、项目地块环境报告 1、项目地块整体环境背景 2、生活方便状况研究 3、交通便利状况研究 4、周边人口状况研究 5、周边竞争者状况 6、综合报告 三、项目区域市场调研报告 三

2、、项目区域市场调研报告 1、本区域内项目销售价格分析 2、本区域畅销楼盘的特征 3、本区域内项目存在的共同问题点 四、目标购房者分析战略报告 四、目标购房者分析战略报告 1、目标消费群的制定 2、目标消费群体的职业构成形态分析 3、目标消费群体的年龄、文化及家庭组成形态分析 4、目标消费群体的生活形态构成分析 项目整体营销战略设计报告 项目整体营销战略设计报告 飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 1圆顺公司全程营销策划方案 一、项目市场营销的战略转移 一、项目市场营销的战略转移 二、项目营销之目标确定 二、项目营销之目标确定 三、项目市场营销战略程序设计 三、项目市场营销战略程序设计 第

3、一步、认真研究目标消费者的需求和欲求 第二步、算清楚消费者愿意付出的成本，以此作为项目定价策略之 根本 第三步：切实为消费者提供尽可能的购买方便 第四步，全面实现项目与消费者的双向互动式沟通 第五步，建立消费者资料库 项目开发策略分析报告 项目开发策略分析报告 一、项目开发理念设计 一、项目开发理念设计 “幸福生活每一天”即为本项目的核心开发理念。 二、项目开发策略设计报告 二、项目开发策略设计报告 1、开发项目建筑档次类型策略设计 2、开发项目建筑总风格策略设计 3、开发项目园林环境总风格策略设计 4、开发项目住宅层数策略设计 5、开发项目不同档次类型主力房型策略设计 6、开发项目之智能化策

4、略设计 7、开发项目之配套设施策略设计 项目市场定位战略报告 项目市场定位战略报告 一、项目命名战略 一、项目命名战略 二、项目形象定位战略 二、项目形象定位战略 “21 世纪的人文、生态住宅” 项目整体销售控制策略设计报告 项目整体销售控制策略设计报告 一、价格策略设计 一、价格策略设计 二、价格调整策略 二、价格调整策略 三、推盘时机策略设计 三、推盘时机策略设计 四、项目销售模式建议 四、项目销售模式建议 飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 2圆顺公司全程营销策划方案 1、现场销售策略 2、现场销售管理 3、业务策略 五、付款方式策略设计报告 五、付款方式策略设计报告 项目市场传播

5、推广策略设计报告 项目市场传播推广策略设计报告 一、项目整体传播推广之核心理念设计 一、项目整体传播推广之核心理念设计 “幸福生活每一天”项目传播推广核心理念。 “幸福生活每一天”项目传播推广核心理念。 二、项目市场传播推广之战略设计 二、项目市场传播推广之战略设计 “6+1”式市场整合传播推广宣传战略 三、项目市场传播推广之战术设计 三、项目市场传播推广之战术设计 第 1 点：现场包装，其范围主要是围绕工地现场为核心的进攻组织； 第 2 点：卖场包装，其范围主要建立销售处的进攻； 第 3 点：样板间包装，其范围主要是以样板间为中心的包装组织； 第 4 点：媒介推广，主要是指报纸广告、电视广告

6、等媒介组合部分； 第 5 点：卖场推广，主要是指在商场等外部环境建立的卖场； 第 6 点：活动推广，主要是指通过各种公关活动、事件行销活动进攻； 四、项目 VIS 战略设计 四、项目 VIS 战略设计 项目预算及利润分析 项目预算及利润分析 结结 论论 飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 3圆顺公司全程营销策划方案 前 言 前 言 承蒙贵公司信任我公司，由我公司全面负责“飞行员之家项目”全程策划及市场推广销售工作。 空港区域，目前已经逐步发展成为渝北两路的又一大型居住开发社区，同时，在该区域内，十几个项目共同参与竞争，且目标市场的又是趋于同质化均是锁定在以新兴的白领阶层、私企业主、公务员

7、、外企高管、海外华侨等客户群体为主，辅以部分主城区拆迁人士。由于本项目处于空港区域，因而也会自然形成该竞争环境中的另一生力军。对此，如何使本项目能在激烈的竞争环境中，迅速实现销售，则成为了本案之核心考虑点。 在前期的工作开展中，我公司对该项目及空港区域作了深入的调查分析研究。在本案中，我公司所提出的所有策略与思想，均是以实现目标消费群体的购房倾向所确定，明确的以消费者为导向，从项目的最初规划设计策略开始，包括项目整体营销策略、产品开发策略、销售控制策略、项目市场推广策略等多方面，都充分考虑到了目标消费者的个性、习惯、购买倾向与意图，其最终目的还是如何实现项目销售的最大化。 当然，对于本案而言，

8、由于多方因素，目前提出的均是对项目建设与价值实现等多方面的策略性分析、研究与建议。其具体化的操作手法与技巧，还得整合相关资源（如建筑设计单位、园林规划设计单位、物业管理服务机构等等）以后再进行逐项细化。因此，本案中所有的策略均有待于与贵公司进行共商，以谋求共识，为实现最终的项目业绩共同努力。 飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 4圆顺公司全程营销策划方案 资 讯 调 查 报 告 资 讯 调 查 报 告 一、重庆房地产市场简析： 一、重庆房地产市场简析： 重庆东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，

9、地形大势由 南北向长江河谷倾斜，起伏较大。 回顾 2006 年重庆 回顾 2006 年重庆 2006 年，全市全年实现地区生产总值 3486.20 亿元，比上年增长 12.2%。按常住人口计算，人均地区生产总值达到 12437 元，比上年增长 11.9%。分地区看，都市经济圈完成地区生产总值 1511.09 亿元，比上年增长 14.1%，占全市生产总值的 43.3%；渝西经济走廊完成 959.55 亿元，增长 10.8%，占全市的 27.5%；三峡库区生态经济区完成 1015.56 亿元，飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 5圆顺公司全程营销策划方案 增长 11.0%，占全市的 29.2

10、%。六大区域中心城市完成地区生产总值 767.62 亿元，比上年增长 11.7%。 全部工业实现增加值 1234.12 亿元，比上年增长 18.0%。规模以上工业实现增加值 845.38亿元，增长 20.6%。产品销售率为 98.4%，比上年下降 0.3 个百分点。 飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 6圆顺公司全程营销策划方案 全市规模以上工业经济效益综合指数创直辖以来最高水平，达到 153.3%，比上年提高 15.8个百分点；实现利税总额 316.66 亿元，比上年增长 24.3%；实现利润 154.71 亿元，增长35.3%； 总资产贡献率为 10.4%， 上升 0.5 个百分点；

11、 全员劳动生产率达到 87470 元/人年，增长 24.8%。 全市建筑业实现增加值 265.95 亿元，比上年增长 11.6%。全市具有资质等级的总承包和专业承包建筑业实现利润 21.08 亿元，增长 6.9%；上缴税金 26.21 亿元，增长 2.6%。 全社会固定资产投资 2451.84 亿元，比上年增长 24.9%。建设与改造投资 1822.21 亿元，比上年增长 26.1%。 飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 7圆顺公司全程营销策划方案 房地产开发投资 629.63 亿元，占全社会投资总量的 25.7%，比上年增长 21.6%，增速比上年回落 6.2 个百分点。 全市重点项目

12、累计完成投资 623.54 亿元， 占投资总量的 25.4%，其中基础设施建设完成投资 465.85 亿元，占重点项目投资总量的 74.7%。 全年实现社会消费品零售总额 1403.58 亿元，比上年增长 15.4%，扣除价格因素，实际增长 13.6%。建筑及装潢材料类增长 95.4%；汽车类增长 16.4%。 全年接待海内外游客 6847.51 万人次，比上年增长 13.8%，实现旅游总收入 346.18 亿元，增长 14.9%。其中，接待国际游客 60.32 万人次，增长 15.2%；旅游外汇收入 3.09 亿美元， 飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 8圆顺公司全程营销策划方案 增

13、长 16.8%。三大“黄金周”共接待游客 1649.47 万人次，实现旅游收入 48.06 亿元，分别增长 16.5%和 22.2%。 全市地方财政收入达到 529.46 亿元，比上年增长 30.5%，其中一般性财政收入 317.72亿元，增长 23.7%，占财政收入的 60.0%。在一般性财政收入中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税及房产税等主要税种分别增长了 15.0%、22.3%、22.7%、14.7%和 14.0%。 全年地方财政支出 820.55 亿元，比上年增长 30.9%，其中一般性财政支出 595.64 亿元，增长 24.4%。教育事业、社会保障、城市维护分别支出 79.

14、77、52.61 和 48.41 亿元，分别增长 31.5%、28.7%和 28.8%。基本建设支出 75.28 亿元，增长 12.3%。 年末全市金融机构本外币存款余额 5587.50 亿元，比年初增长 16.9%。城乡居民储蓄存款余额 2949.05 亿元，增长 15.8%。本外币贷款余额 4443.84亿元，增长 17.6%，其中个人消费贷款余额 526.56 亿元，增长 27.1%。 飞行员之家项目 重庆圆顺房屋营销有限公司 9圆顺公司全程营销策划方案 全年城市市政基础设施建设投资 257 亿元，比上年增长 9.4%，占全社会固定资产投资的 10.5%。新建、改造城市道路 250 公里，新建桥梁 31 座，新建供水管道 257 公里，新增公共绿地面积 710 万平方米。新增综合供水能力 80.6 万吨/日，累计达到 510 万吨/日；城镇供水普及率达到 81.9%，提高 2.5 个百分点。新增污水处理能力 14.28 万立方米/日，累计达到 184.28 万立方米/日。污水和垃