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1、论述题 1 何谓成本法 2 成本法的理论依据是什么 3 成本法的适用范围包括哪些 4 试列出成本法估价的基本步骤 5 何谓 房地产重新构建价格 6 何谓 收益还原法 7 收益还原法的适用对象是什么 8 简述收益还原法的操作步骤 9 何谓 房地产净收益 试列出净收益的计算公式 10 何谓市场比较法 11 市场比较法的理论依据是什么 12 试列出市场比较法的操作步骤 13 房地产 净收益？ 影响因素有哪些 14 楼面地价 土地单价 的含义 15 何谓假设开发法 16 假设开发法的基本思路是什么 17 简述假设开发法的运用条件 18 容积率 建筑密度的概念以及关系 19 谈谈高层的地价分摊作用和方法
2、三、计算题 1 某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有 300 张床位每天 50 元，年平均空房率为 30%，营 业平均每月花费 14 万元。当地同档次宾馆一般床价为每天 45 元，年平均空房率为 30%， 该类房地产还原率为 10%，试估计该宾馆的价格。2 某在建工程开工于 2004 年 3 月 31 日，总用地 3000m2 规划总建筑 12400m2，用途为 写字楼。土地年限为 50 年，从开工之日起计，当时去的土地楼面价 800 元、m2.该项目 正 常开发期为 2.5 年，建设费用为 2300 元、m2.至 2005 年 9 月 30 日实际完成了主体结构， 已投入 50%的建设费用。估
3、计至建成尚需 1.5 年，还需投入 60%的建设费用。建成后半年 可租出，可出租月租金为 60 元、m2，可出租的面积为建筑面积的 70%，可正常出租率为 85%，出租的运营费用为有效毛收入的 25%，当地购买在建工程买房需要交纳的税费为购 买价的 3%，同类房地产开发项目的销售税费为收假的 8%，试着利用上述资料估算该在建 工程 2005 年 9 月 30 日 的正常购买总价（ 资本化率为 9% 折现率为 13%）3 某商场的土地使用权年限为 40 年，从 2002 年 5 月 31 日起计。该商场共两层，每层建筑 面积各为 2000m2，可出租面积占建筑面积的 60%，一层于 2004 年
4、 5 月 31 日租出，租期 为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元、m2，且每年不变；二层现在暂时空置。附近类似 商场一二层可出租面积的正常月租金分别为 200、120 元、m2，出租的成本及税费为租金 的 20%，该类房地产的还原利率为 8%，试着估计该商场于 2006 年 5 月 31 日带租约出售 时的正常总价格。4有一办公用房，2005 年 3 月出租，年租金为 10 万元，估计年费用为 4 万元，契约租期 6 年。6 年租赁期满后，年租金每年递增 5%，年费用每年递增 2%，假定还原利率为 12%，试着评估该办公用房 2007 年 3 月 31 日的市场价格。5某旧厂房的建筑
5、面积为 5000m2，十一装修改造成商场出售，并可活得政府批准，但需 补交土地金等 400 元/m2（按建筑面积计） ，同时取得 40 年的土地使用权。预计装修改 造期为 1 年，装修改造费为 1000 元/m2，装修改造完成后即可全部售出，收假 4000 元 /m2，销售税费为售价的 8%，购买该旧厂房方缴纳的税费为其价格的 4%，试着利用上 述资料估算该旧厂房总价（折现率为 12%）6 某建筑物的重置价为 180 万元，寿命为 50 年，有效经过年数为为 10 年。其中，门窗等 损坏的修复费为 2 万元，装修的重置价 30 万元，平均寿命为 5 你那，已使用 3 年，设备的 重置价 60 万元，平均寿命为 15 年，已使用 10 年，残值率为零，试着求折旧总额。
