审查,购房的必要准备

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1、文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复 上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。如果某一个开发企业没有开发资质或者资 质很低，则有可能会由于后续资金不足和组织设计施工的经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂 尾等问题。审查房地产开发企业的经营范围如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营， 购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态

2、。所以 在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。审查“五证”文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复 上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ “五 证”和“两书”。“五证”是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、建筑工程开工证、商品房预售许可证。“五证”中最重要的是国有土地 使用证和商品房预售许可证。(1)国有土地使用证。国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。(2)建设用地规划许可

3、证和建设工程规划许可证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也 是违章建筑，不能领取房地产权属证件。(3)建设工程开工证。建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登 记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。(4)商品房预售许可证。商品房预售许可证的主管机关是广州市市房屋土地管理局，证书由市 房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。审查所要购买的房屋是否已被抵押开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押 是国家政策允许和鼓励的。

4、但是如果在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承 担很大的风险。这种情况下，如果开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款， 而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房 者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于购房者 的权利。所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。根据我国担保法 第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根 据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况，或者直接察看开发商的 土地使用权证书，上面

5、会有抵押情况的记载。谨防广告及宣传的诱惑和误导购房者从开发商那里了解楼盘情况，听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙 盘、样板间在合同的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。虽然最高院的司法 解释第三条规定了“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺 具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ”可以视为合同条款。 但是真要把广告内容视为合同条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件，一是“开发规划范 围内”的，二是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的，而真正打起官司来这两个条 件是很难认定的。开发商很容易规避这些条款，使购房

6、者的权益受到危害。文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复 上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 例如对周边的学校、银行等设施的承诺，您最好不要完全相信;另一方面还是建议您根据所购楼盘 的实际情况向专业律师咨询。从最高院判决看公司为其股东担保的法律效力从最高院判决看公司为其股东担保的法律效力中华人民共和国公司法第 60 条第 3 款规定“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东 或者其他个人债务提供担保”。但在现实经济生活中，公司为其股东提供担保的

7、现象又极为普遍。 最高人民法院对福建省中福实业股份有限公司与中国工商银行、中国福建国际经济技术合作公司 担保纠纷案件做出终审裁决。我们不妨借助该案例，探讨公司为其股东提供担保的法律效力。一、“中福实业公司担保案”(一)基本案情1996 年 12 月，中国福建国际经济技术合作公司(以下简称“中福公司”)与中国工商银行福 州市闽都支行(以下简称“闽都支行”)的前身中国工商银行福州市分行第二营业部签订两份人 民币短期借款合同，约定借款金额 4210 万元。贷款还款期届满，中福公司未能偿还。1998 年 7 月 28 日，营业部与中福公司签订一份还款协议书，约定：贷款由中福公司分期归还，并提 供福建九

8、州集团股份有限公司(以下简称“九州公司”)和福建省中福实业股份有限公司(以下简称 “中福实业公司”)作为承担连带责任的还款保证人。九州公司和中福实业公司负责人均在协议上 签名并加盖单位公章。因中福公司、九州公司和中福实业公司的董事长均为赵裕昌一人，所以 还款协议书上代表债务人中福公司以及两家保证人九州公司和中福实业公司签字的均是赵裕 昌。中福实业公司属于上市公司，中福公司是中福实业公司控股股东。中福实业公司在提供担保 时有中福实业公司董事会关于提供担保的决议文件，但中福实业公司的公司章程第 80 条规定，董 事“除经公司章程规定或者股东大会在知情的情况下批准，不得同本公司订立合同或者进行交易”

9、 ，“不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。闽都支行在与中福公司商谈 担保事项时，曾收到中福公司提交的包含有中福实业公司公司章程等文件。(二)法院的裁判意见1999 年 12 月，闽都支行向法院起诉，请求判令中福公司偿还所欠贷款本金和利息，中福实 业公司和九州公司承担连带责任。一审法院裁判认为：各方当事人自愿签订还款协议书及保证合同书，不违反法律， 应确认有效。中福实业公司称该公司的保证行为违反公司法第 60 条第 3 款及第 214 条第 3 款文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复 上网找律师上网找

10、律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/ 其他个人债务提供担保的行为。公司法第 60、214 条主要是规范公司内部董事、经理的行为， 不能作为对外要求免责的抗辩事由。遂判决，中福公司偿还闽都支行贷款本金及利息;中福实业公 司、九州公司对中福公司的还款义务承担连带责任。最高人民法院裁判认为“中华人民共和国公司法第 60 条第 3 款对公司董事、经理以本公 司财产为股东提供担保进行了禁止性规定，中福实业公司的公司章程也规定公司董事非经公司章 程或股东大会批准不得以本公司资产为公司股东提供担保，因此，中福实业公司以赵裕昌为首的 五名董事通过形

11、成董事会决议的形式代表中福实业公司为大股东中福公司提供连带责任保证的行 为，因同时违反法律的强制性规定和中福实业公司章程的授权限制而无效，所签订的保证合同也 无效。被上诉人闽都支行答辩主张中华人民共和国公司法第 60 条第 3 款的规定系禁止董事、 经理个人以本公司财产为股东提供担保，并非针对公司董事会。本院认为，法律已明文禁止公司 董事以公司财产为股东提供担保，则董事在以公司财产为股东提供担保上无决定权。董事会作为 公司董事集体行使权力的机关，在法律对董事会对外提供担保上无授权性规定，公司章程或股东 大会对董事会无授权时，董事会也必然因法律对各个董事的禁止性规定而无权作出以公司财产对 股东提

12、供担保的决定。因此，中华人民共和国公司法第 60 条第 3 款的禁止性规定既针对公司 董事，也针对公司董事会。这符合我国公司法规范公司关联交易、限制大股东操纵公司并防止损 害中小股东利益的立法宗旨。中福实业公司与闽都支行的保证合同因中福实业公司董事违反我国公司法的规定和中福实业 公司章程的规定而无效，中福实业公司对董事的无效行为应当承担过错责任。而当法律有禁止性 规定，任何人均不得以不知法律有规定或宣称对法律有不同理解而免于适用该法律。再则中福实 业公司系上市公司，其公司章程公开，闽都支行也收到过中福公司提供的中福实业公司章程，故 闽都支行对中福实业公司章程中关于限制董事为股东担保的规定应当知

13、道。因此，该保证合同无 效。二、“中福实业公司担保案”的法律适用公司为股东担保的法律效力分析中华人民共和国公司法第 60 条第 3 款规定“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东 或者其他个人债务提供担保”。这条规定，按照立法上的分类，因采用“不得”字样，属于强制 性条款。违反该规定的法律后果，最高人民法院关于适用若干问题的 解释给予了明确的回答。该解释第 4 条规定：董事、经理违反中华人民共和国公司法第 60 条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人 知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。公司法是民事基本法的特别法

14、，在法律体系中处于上位阶，可以作为判决合同无效的法律依 据。根据上述司法解释，违反公司法第 60 条第 3 款的担保行为无效，所签订的合同属于无效合同。 但在司法实践中，由于公司法第 60 条和担保法司法解释第 4 条字面上仅针对“董事、经理以本公 司财产为股东提供担保”，因此，对该条款在具体案件中如何适用产生争议，争议主要集中在三 个问题上：一、董事、经理不能以公司资产为股东提供担保，是否仅针对董事、经理以个人名义 在担保合同上签章，而不包括以公司名义签章?二、董事、经理个人不能以公司资产为股东提供担文章来源：中顾法律网文章来源：中顾法律网 免费法律咨询免费法律咨询 3 3 分钟分钟 100%100%回复回复 上网找律师上网找律师 就到中顾法律网就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题快速专业解决您的法律问题 http:/