正确认识股权转让与土地使用权转让(岳晓武)

《正确认识股权转让与土地使用权转让(岳晓武)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《正确认识股权转让与土地使用权转让(岳晓武)（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、正 确 认 识 股 权 转 让 与 土 地 使 用 权 转 让2014-10-29 15:23:00 来源： 中国国土资源报 作者：岳晓武阅 读 提 示土 地 使 用 权 的 转 移 是 企 业 之 间 经 常 发 生 的 行 为 ， 以 土 地 使 用 权 转 让 的 形 式 实 施 土地 开 发 利 用 ， 和 以 项 目 公 司 股 权 转 让 的 方 式 实 现 土 地 开 发 利 用 ， 对 加 快 土 地 开 发 利 用 、提 高 土 地 利 用 效 率 都 是 有 利 的 。 但 一 些 人 将 股 权 转 让 和 土 地 使 用 权 转 让 混 为 一 谈 ， 简单 认 为 股

2、 权 转 让 等 同 于 土 地 使 用 权 转 让 。 这 就 要 求 国 土 管 理 部 门 必 须 加 强 对 土 地 使 用权 转 让 和 股 权 转 让 的 研 究 ， 从 理 论 和 法 律 上 澄 清 错 误 认 识 ， 分 清 哪 些 是 合 法 行 为 ， 哪些 是 违 法 行 为 。 为 此 ， 本 期 法 制 版 特 邀 部 执 法 监 察 局 岳 晓 武 副 局 长 从 理 论 和 法 律 上 厘清 股 权 转 让 与 土 地 使 用 权 转 让 这 两 个 概 念 ， 澄 清 认 识 。经 济 学 、 法 律 意 义 上 的 股 权 转 让 和 土 地 使 用 权 转

3、 让 ， 本 来 界 限 是 十 分 清 晰 的 。 但虚 拟 资 本 的 转 让 ， 往 往 意 味 着 实 体 资 产 支 配 权 的 转 移 ， 从 而 使 一 些 人 对 二 者 的 界 限 模糊 起 来 。 比 如 ， 有 人 认 为 ， 在 股 东 之 间 发 生 股 权 转 让 时 ， 其 包 含 的 土 地 使 用 权 也 发 生了 转 移 ， 所 以 应 当 符 合 土 地 使 用 权 转 让 的 条 件 ， 并 办 理 土 地 变 更 登 记 ， 缴 纳 有 关 土 地税 费 ， 否 则 ， 即 构 成 非 法 转 让 土 地 使 用 权 。 这 种 认 识 是 不 正 确

4、 的 。股 权 转 让 与 土 地 使 用 权 转 让 的 根 本 区 别 在 于 ， 股 权 转 让 是 虚 拟 资 本 的 转 让 ， 受 公司 法 调 整 ， 不 能 认 定 为 任 何 特 定 实 体 资 产 的 转 让 。 股 东 取 得 股 权 ， 意 味 着 取 得 了 对公 司 一 定 程 度 的 财 产 支 配 参 与 权 与 收 益 分 配 权 ， 而 不 是 某 个 特 定 财 产 的 拥 有 权 ， 只 有在 公 司 财 产 分 割 时 才 能 确 认 具 体 财 产 的 权 益 。 即 使 在 极 端 的 情 况 下 （ 如 公 司 仅 有 土 地使 用 权 ） ，

5、也 不 能 理 解 为 特 定 财 产 的 转 让 。 土 地 使 用 权 的 转 让 ， 则 是 实 体 资 产 的 转 让 ，也 是 特 定 资 产 的 转 让 。 在 我 国 ， 土 地 使 用 权 的 转 让 受 土 地 管 理 法 、 城 市 房 地 产 管理 法 、 物 权 法 等 调 整 。 土 地 使 用 权 转 让 ， 是 一 种 特 定 实 体 资 产 支 配 权 的 转 让 ，与 股 权 转 让 有 本 质 的 不 同 。 尽 管 股 权 转 让 中 涵 盖 了 包 括 土 地 使 用 权 等 资 产 在 内 的 支 配权 的 转 移 ， 但 不 能 说 股 权 转 让

6、就 是 土 地 使 用 权 转 让 。股 权 转 让 与 土 地 使 用 权 转 让 特 质 的 不 同 ， 使 二 者 在 实 际 操 作 中 存 在 着 一 系 列 差 异 。区 别 一 ： 构 成 要 件 不 同转 让 主 体 、 转 让 标 的 和 转 让 条 件 均 不 同 。 在 土 地 使 用 权 转 让 中 ， 转 让 的 标 的 是 实体 资 产 ， 即 土 地 使 用 权 ， 转 让 的 主 体 是 土 地 使 用 权 人 ， 即 公 司 法 人 或 自 然 人 ， 而 不 是股 东 。 因 此 构 成 土 地 使 用 权 转 让 行 为 应 具 备 两 个 条 件 ： 一

7、 是 土 地 使 用 权 发 生 了 转 移 ，即 在 原 来 合 法 使 用 基 础 上 的 再 次 转 移 ； 二 是 土 地 使 用 权 转 移 行 为 存 在 于 两 个 民 事 主 体土 地 使 用 权 人 之 间 ， 即 转 让 方 、 受 让 方 必 须 在 同 一 时 点 同 时 存 在 。 在 这 种 方 式 下 ，转 让 双 方 直 接 以 合 同 方 式 约 定 土 地 使 用 权 买 断 性 转 移 的 权 利 和 义 务 ， 转 移 后 转 让 方 不再 享 有 土 地 使 用 权 。股 权 转 让 ， 分 为 股 东 之 间 的 转 让 和 向 股 东 以 外 的

8、人 转 让 。 在 股 权 转 让 中 ， 转 让 标的 是 虚 拟 资 本 ， 即 股 东 登 记 依 法 所 享 有 的 公 司 股 份 、 股 东 权 利 和 股 东 责 任 ， 而 不 仅 仅是 公 司 出 资 人 的 出 资 额 ， 更 不 是 其 曾 拥 有 的 包 括 土 地 使 用 权 在 内 的 公 司 某 项 现 实 财 产 。股 权 转 让 主 体 是 拥 有 公 司 股 权 的 股 东 或 出 资 人 ， 而 不 是 公 司 本 身 。 股 权 转 让 主 体 之 间的 关 系 表 现 为 公 司 股 东 之 间 与 股 东 和 其 他 第 三 人 之 间 的 关 系

9、。 因 此 ， 构 成 股 权 转 让 行为应 具 备 两 个 条 件 ： 一 是 公 司 股 权 发 生 了 转 移 ， 在 股 权 转 移 中 股 东 构 成 发 生 变 动 ； 二是 股权 转 移 行 为 发 生 在 一 个 民 事 主 体 即 公 司 法 人 内 部 。 就 土 地 使 用 权 而 言 ， 公 司 依 法取 得 土地 使 用 权 后 ， 土 地 使 用 权 作 为 法 人 财 产 时 已 表 现 为 货 币 化 或 股 份 化 的 形 式 ， 是 公 司 法人 财 产 的 一 部 分 。 股 东 依 法 转 让 股 权 时 ， 只 是 股 东 发 生 变 动 ， 拥 有

10、 土 地 使 用 权 的 公 司法 人 并 未 改 变 ， 土 地 使 用 权 的 公 司 法 人 财 产 性 质 也 未 发 生 改 变 ， 因 此 ， 不 属 于 土 地 使用 权 转 让 的 范 畴 。 例 如 ， A 与 B 共 同 出 资 组 建 了 C 公 司 ， C 公 司 依 法 取 得 了 某 地 块 的 土地 使 用 权 ， 之 后 股 东 A 将 其 全 部 股 权 转 让 给 了 D， 此 时 ， C 公 司 的 股 东 变 为 B 和 D， 但 土地 使 用 权 人 仍 为 C 公 司 ， 并 未 发 生 变 化 ， 因 此 ， 不 能 认 定 土 地 使 用 权 发

11、 生 了 转 让 。区 别 二 ： 转 让 条 件 不 同以 出 让 土 地 使 用 权 为 例 ， 城 市 房 地 产 管 理 法 第 三 十 九 条 规 定 ， 以 出 让 方 式 取得 土 地 使 用 权 的 ， 转 让 房 地 产 时 ， 应 当 符 合 下 列 条 件 ： （ 一 ） 按 照 出 让 合 同 约 定 已 经支 付 全 部 土 地 使 用 权 出 让 金 ， 并 取 得 土 地 使 用 权 证 书 ； （ 二 ） 按 照 出 让 合 同 约 定 进 行投 资 开 发 ， 属 于 房 屋 建 设 工 程 的 ， 完 成 开 发 投 资 总 额 的 百 分 之 二 十 五

12、以 上 ， 属 于 成 片开 发 土 地 的 ， 形 成 工 业 用 地 或 者 其 他 建 设 用 地 条 件 。 转 让 房 地 产 时 房 屋 已 经 建 成 的 ，还 应 当 持 有 房 屋 所 有 权 证 书 。 因 此 ， 对 于 土 地 使 用 权 转 让 而 言 ， 有 三 项 限 制 条 件 ： 已支 付 全 部 土 地 出 让 金 ； 已 取 得 土 地 使 用 权 证 ； 开 发 已 完 成 一 定 的 工 作 量 。根 据 受 让 人 的 不 同 ， 股 权 转 让 分 为 内 部 转 让 和 外 部 转 让 ， 内 部 转 让 即 股 东 之 间 的转 让 ， 外 部

13、 转 让 是 指 股 东 将 自 己 的 股 份 全 部 或 部 分 转 让 给 股 东 以 外 的 第 三 人 。 就 内 部转 让 而 言 ， 因 为 股 东 之 间 股 权 的 转 让 只 会 影 响 内 部 股 东 出 资 比 例 即 权 利 的 大 小 ， 对 重视 人 合 因 素 的 有 限 责 任 公 司 来 讲 ， 其 存 在 基 础 即 股 东 之 间 的 相 互 信 任 没 有 发 生 变 化 。所 以 ， 对 内 部 转 让 的 实 质 要 件 的 规 定 不 太 严 格 ， 通 常 可 以 自 由 转 让 ， 或 由 公 司 章 程 对股 东 之 间 转 让 股 权 附

14、 加 其 他 条 件 。 但 对 外 部 转 让 来 说 ， 由 于 有 限 责 任 公 司 具 有 人 合 属性 ， 股 东 的 个 人 信 用 及 相 互 关 系 直 接 影 响 到 公 司 的 风 格 甚 至 信 誉 ， 所 以 各 国 公 司 法 对有 限 责 任 公 司 股 东 向 公 司 外 第 三 人 转 让 股 权 ， 多 有 限 制 性 规 定 。 如 我 国 公 司 法 规 定 ，股 东 向 股 东 以 外 的 人 转 让 股 权 ， 应 当 经 其 他 股 东 过 半 数 同 意 。区 别 三 ： 登 记 部 门 不 同土 地 使 用 权 发 生 转 让 的 ， 双 方

15、当 事 人 应 依 法 申 请 办 理 变 更 土 地 登 记 。 有 限 责 任 公司 股 权 发 生 转 让 的 ， 无 需 办 理 变 更 土 地 登 记 。 如 果 认 为 股 权 发 生 转 让 就 必 须 办 理 变 更土 地 登 记 ， 那 么 ， 只 要 上 市 公 司 的 股 权 因 股 票 的 买 进 卖 出 而 发 生 变 动 ， 国 土 资 源 主 管部 门 就 要 根 据 千 变 万 化 的 股 市 来 实 时 进 行 土 地 登 记 ， 这 显 然 是 不 可 行 的 。但 是 ， 对 于 合 伙 企 业 来 说 ， 其 转 让 股 权 时 应 办 理 土 地 登

16、记 。 这 是 因 为 ， 合 伙 企 业中 股 东 变 化 的 主 要 形 式 是 退 伙 与 入 伙 ， 股 东 转 让 股 份 的 情 形 并 不 多 见 。 合 伙 的 财 产 主要 由 合 伙 人 出 资 形 成 的 财 产 和 合 伙 经 营 积 累 的 财 产 构 成 。 合 伙 人 出 资 财 产 中 ， 若 以 土地 使 用 权 出 资 的 ， 出 资 人 并 不 因 出 资 行 为 而 丧 失 土 地 使 用 权 ， 其 使 用 权 仍 属 于 出 资 人 ，合 伙 企 业 只 享 有 使 用 和 管 理 权 。 因 此 ， 对 此 类 出 资 ， 在 合 伙 人 转 让 其 财 产 份 额 时 ， 一般 应 办 理 土 地 使 用 权 转 让 登 记 。区 别 四 ： 发 生 税 费 不 同土 地 使 用 权 转 让 时 ， 发 生 的 税 费 有 营 业 税 、 土 地 增 值 税 、 所 得 税 、 印 花 税 、 契 税等 。股 权 转 让 时 ， 从 税 收 上 看 ， 现 阶