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1、第八章第八章 合同与风险管理合同与风险管理第一节第一节 物业管理中的主要合同类型物业管理中的主要合同类型1、简述物业管理活动中主要的合同类型？、简述物业管理活动中主要的合同类型？答：物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用会以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型：（1）物业建设单位在开发过程中所订立的合同。）物业建设单位在开发过程中所订立的合同。物业建设单位在开发建设过程中必然要订立许多合同，其中涉及物业管理的合同自然成为物业服务合同的组成部分，如土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。（2）前期物业服务合同与物业服务合同。）前期物业
2、服务合同与物业服务合同。（3）业主所签订的与物业管理活动有关的合同。）业主所签订的与物业管理活动有关的合同。这包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业服务企业签订的装修合同管理、业主与物业服务企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。（4）物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专）物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。项服务合同。如垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。对以管理服务为主的物业服务企业来说，物业服务合同是这类企业物业管理活动中最主
3、要的合同。对于以经营管理服务为主的物业服务企业来说，租赁合同管理是物业合同管理中的重要部分。第二节第二节 物业服务合同物业服务合同1、简述物业服务合同的概念和类型？、简述物业服务合同的概念和类型？答：物业服务合同是物业服务企业提供物业管理服务时，与有物业服务合同是物业服务企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。物业服务合同包括前期物业服务合同和物业关委托方签署的合同。物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，两者之间存在这时间上的先后顺序，是相互衔接的。服务合同两种，两者之间存在这时间上的先后顺序，是相互衔接的。2、简述前期物业服务合同的概念？、简述前期物业服务合同的概念？答
4、：根据根据物业管理条例物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属于房地产企业，面的前期物业服务合同。房屋出售前物业的产权属于房地产企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业服务企所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业服务企业。业。前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理所不具有的一些内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看
5、管等，因此具有一内容，比如管理遗留扫尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度集中在前期物业管定特殊性。现实生活中，物业管理纠纷很大程度集中在前期物业管理阶段。理阶段。3、简述物业服务合同的概念？、简述物业服务合同的概念？答：业主大会和业主委员会成立之后，应与原有的物业服务企业主大会和业主委员会成立之后，应与原有的物业服务企业或新选聘的物业服务企业签订物业服务合同。其签订日期一般应业或新选聘的物业服务企业签订物业服务合同。其签订日期一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。物业服务合同的甲方是业主委员
6、会（代表所有业主）物业服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主） ，乙方是，乙方是物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同委托管理期限物业服务企业。甲方是委托方，乙方是受托方。合同委托管理期限由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终由双方协议商定。物业服务合同签订后，前期物业服务合同同时终止。止。4、简述物业服务合同的主要内容？、简述物业服务合同的主要内容？答：物业服务合同主要包括以下内容：（1）物业基本情况）物业基本情况要描述物业类型、位置、面积等情况、界定物业管理区域。（2）委托服务事项）委托服务事项委托服务事项即物业服务企业为业主提供服务的具体内容。（3）双方的权
7、利义务）双方的权利义务权利义务约定的越明确，合同的履行就越简单，发生纠纷的概率也要小很多。（4）物业服务要求和标准）物业服务要求和标准服务质量是对物业服务企业提供的服务内容在质量上的具体要求。（5）物业服务费用）物业服务费用支付物业服务费用是业主的主要义务。服务费用是公共服务收费。当事人应当在合同中明确约定收费项目、收费标准。物业服务费用的收取方式，有包干制和酬金制两种形式。物业交付业主前，物业服务费用由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。（6）专项维修资金的管理和使用）专项维修资金的管理和使用目前，专项维修资金主要是针对住宅物业而言的。（7）物业管理用房）物业管理用房必要的物业管理用房
8、是物业服务企业开展物业服务活动的前提条件。（8）物业经营管理）物业经营管理对于经营性物业，以及居住物业中的经营性房屋或设施，如商业铺面、停车场等，合同双方要明确委托服务的绩效考核标准、收费标准等。（9）委托服务期限）委托服务期限物业服务合同属于在较长期限内履行的合同，当事人需要都对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体、或者明确规定计算期限的方法。（10）违约责任）违约责任违约责任是指物业服务合同当事人一方或者双方不履行合同，依照法律的规定或者当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任是促使当事人履行合同义务，使守约人免受或少受损失的法律措施，对当事人的利益关系重大，应当予
9、以明确。此外，物业服务合同一般还应载明双方当事人的基本情况、合同终止和解除的约定、解决合同争议的方法以及当事人约定的其他事项等内容。第三节第三节 保险与物业保险保险与物业保险1、简述物业管理所涉及的保险种类？、简述物业管理所涉及的保险种类？答：物业管理工作中经常涉及的保险主要由以下三种类型：财物业管理工作中经常涉及的保险主要由以下三种类型：财产保险、雇主责任保险和公众责任保险。产保险、雇主责任保险和公众责任保险。2、简述物业所涉及的财产保险？、简述物业所涉及的财产保险？答：财产保险的含义有广义和狭义两种：广义财产保险，包括财产保险的含义有广义和狭义两种：广义财产保险，包括财产保险、农业保险、责
10、任保险、信用保险等以财产或利益为保险财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。狭义的财产保险包括的主要险种为火灾保险，企标的的各种保险。狭义的财产保险包括的主要险种为火灾保险，企业财产保险、家庭财产保险、涉外参禅保险等。物业管理中涉及的业财产保险、家庭财产保险、涉外参禅保险等。物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险。财产保险主要是物业的火险。3、简述火灾保险的定义？、简述火灾保险的定义？答：火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保明的各种自然灾
11、害和意外事故所引起的财产损失给予经济保障的保险。传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，如地险。传统的火灾保险仅承保三种危险，即火灾、闪电、爆炸，如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。4、简述火灾保险的承保范围？、简述火灾保险的承保范围？答：火灾保险队因火险、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损火灾保险队因火险、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的失负赔偿责任。除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保。损失，火灾保险合同不予承保。（1）寄托
12、或寄售的货物；）寄托或寄售的货物；（2）金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；）金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；（3）票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪支弹）票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪支弹药、爆炸物品等。药、爆炸物品等。5、简述火灾保险的除外责任？、简述火灾保险的除外责任？答：火灾保险的除外责任包括：火灾保险的除外责任包括：（1）保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失；）保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失；（2）由于地震、飓（）由于地震、飓（j ）风、洪水冰雹等自然灾害以及战争、）风、洪水冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等战争或政治风
13、险；暴乱、罢工等战争或政治风险；（3）直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染；）直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染；（4）投保人的故意行为或重大损失。）投保人的故意行为或重大损失。6、简述火灾保险的保险金额的赔偿计算？、简述火灾保险的保险金额的赔偿计算？答：固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定（原值的几成）（原值的几成） ，也可也按重置重建价值确定。固定资产的保险价值，也可也按重置重建价值确定。固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。保险标的发生保险责任范围内的损失，按是指出险时的重置价值。保险标的发生保险责任范围内的
14、损失，按下列方式计算赔偿金额：下列方式计算赔偿金额：（1）全部损失。）全部损失。保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限；保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿。值为限；保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿。（2）部分损失。）部分损失。按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按偿金额按实际损失计算，保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险与保险价值计算；如果是按账面原值加成数，或按重建重置投保险与
15、保险价值计算；如果是按账面原值加成数，或按重建重置投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。（3）如果保险单所载财产不是一项时，应分项计算，其中每）如果保险单所载财产不是一项时，应分项计算，其中每项固定财产的赔偿分别不得超过其投保时确定的保险金额。项固定财产的赔偿分别不得超过其投保时确定的保险金额。7、简述火灾保险的费率？、简述火灾保险的费率？答：火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种：火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种：（1）分类费率：即将相同的危险进行归类，给每类已确定的）分类费率：即将相同的危险进行归类，给每类已确定的费率。没有特殊明显的因素存
16、在，通常不作调整。费率。没有特殊明显的因素存在，通常不作调整。我国按建筑物占有性质分为工业险、仓库险、和普通险三类，我国按建筑物占有性质分为工业险、仓库险、和普通险三类，其中又分为六级工业险，五级仓库险即五级普通险。其中又分为六级工业险，五级仓库险即五级普通险。（2）表定费率：记载以上分类费率的基础上，按各种危险因）表定费率：记载以上分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。素的大小进行调整而形成的费率。表定费率调整所考虑的因素有：用途、位置、构造、防护。表定费率调整所考虑的因素有：用途、位置、构造、防护。8、简述物业火灾的保险范围、简述物业火灾的保险范围答：物业火灾投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种物业火灾投保范围有两种：一种是建筑结构火险，另一种是建筑内物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。是建筑内物件火险。也可以说成是不动产火灾保险和动产火灾保险。（1）建筑结构火灾保险）建筑结构火灾保险（2）物业内部物品的火险）物业内部物品的火险由于物业内物品在遭受火险时所
