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1、 AFP 金融理财师考试网 （http:/ 其他税种其他税种3.1 房产税房产税是以房屋为课税对象，以房产的价值或租金收入为计税依据征收的一种税。对 房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产 投资规模，配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。另外，房产 税也是地方政府财政收入的重要来源之一。根据国家税务总局公布的数据，2006 年房产税 收入为 515.18 亿元，占税务部门组织收入的 1.37%。3.1.1 纳税人与课税范围纳税人为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人。其中，产权属于国家所有 的，由经营管理单位纳税;产权属集体或个
2、人所有的，由集体单位和个人纳税;产权出典的， 由承典人纳税;产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税;产 权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。3.1.2 计税依据房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的， 称为从价计征;按照房产租金计征的，称为从租计征。1.从价计征：对于经营自用的房产按照计税余值计征房产税。房产的计税余值是指按 照房产原值一次减除 1030%后的余值，具体扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政 府确定。2.从租计征：对于房屋出租的，以租金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收 入，是房屋产权所有人出租
3、房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果以劳 务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租 金额从租计征。3.1.3 税率房产税采用比例税率，由于计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税 的税率也有两种：第一，经营自用，从价计征的税率 1.2%;第二，出租租金收入，从租计 征的税率 12%。(注：1.个人所有非营业用的房产免征房产税;2.据财税 2008 24 号文，自 2008 年 3 月 1 日起 ，对个人出租住房，按 4%的税率征 收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房， 减按 4%的税率征收房
4、产税。计算公式：从价计征：应纳税额=应税房产原值(1-减除比例)1.2%从租计征：应纳税额=租金收入12%(或 4%)房产税采用按年计征，分期缴纳的方法。例题：某企业的经营用房原值为 6000 万元，按照当地规定允许减除 30%后的余值计税，适用 税率 1.2%。计算其应纳房产税。应纳税额=6000(130%)1.2%=50.4(万元)3.2 契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。3.2.1 征收范围及纳税人契税的纳税义务人是中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。其中土地、 房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机
5、关、军事AFP 金融理财师考试网 （http:/ 单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人 员。3.2.2 课税对象与计税依据契税的课税对象是境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括五项内容：1.国有土地使用权出让。是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国 有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。2.土地使用权转让。是指土地使用者以出售、赠予、交换或者其他方式将土地使用权 转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。3.房屋买卖。是指以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。另外， 以房产抵债
6、或实物交换房屋、以房产作投资或作股权转让、以获奖方式承受土地房屋权属、 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属、买房拆料或翻建新房等应视同房 屋买卖行为计征契税。4.房屋赠予。是指房屋产权所有人将房屋无偿赠送他人所有。由于房屋是不动产，价 值较大，因此法律要求赠予房屋应有书面合同(契约)，并到房地产管理机关或农村基层政 权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠予行为涉及到涉外关系，还需公证处证 明和外事部门认证，才能有效。5.房屋交换。是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。契税的计税依据为不动产的价格。由于土地房屋权属转移方式不同，定价方法不同， 因而具体计税依据式不同情况而决定
7、。3.2.3 税率契税实行 3%5%的幅度比例税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各 地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区直辖市人民政府可以在幅度税率规定的 范围内，根据本地区的实际情况决定。计算公式：应纳税额=计税依据税率例题：居民甲在某市东区有两套住房，2007 年 3 月，他将一套住房出售给居民乙，成交价格 50 万元。将另一套住房以 60 万元的评估价格换取居民丙在该市西区的一套住房(评估价 68 万元)，并向对方支付差价款 8 万元。(当地政府规定的契税税率 4%)甲应缴纳契税=800004%=3200(元)乙应缴纳契税=5000004%=20000(元)丙不缴纳
8、契税3.3 城市维护建设税及教育费附加城市维护建设税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的 “三税”税额为计税依据而征收的一种税。城建税局有两个显著的特点：第一，它具有附加性质。它以纳税人实际缴纳的“三税” 税额为计税依据，附加于“三税”税额，本身没有特定的、独立的征税对象。纳税人缴纳 三税时同时计算缴纳城建税。第二，它具有特定的目的。城建税税款专门用于城市公共事 业和公共设施的维护建设，是国家为加强城市维护建设，保证地方政府获得稳定的城市维 护建设资金来源而采取的一项税收措施。根据国家税务总局公布的数据，2006 年城市维护建设税收入为 940.23 亿元，占税务 部门
9、组织收入的 2.50%。3.3.1 纳税人AFP 金融理财师考试网 （http:/ 单位、行政单位、军事单位、社会团体、个体工商户和其他个人。3.3.2 计税依据(附加税性质)城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税为计税依据。城建税以“三税” 税额为计税依据并同时征收，如果免征或者减征“三税”也同时免征或减征城建税。纳税 人违反“三税”有关规定而被加收的滞纳金和罚款，是税务机关对纳税人违法行为的经济 制裁，不作为城建税的计税依据，但是纳税人在被查补“三税”和被处以罚款时，应同时 就其偷漏的城建税进行补税、征收滞纳金和罚款。3.3.3 税率城建税按纳税人所在地的不同，分别规定了三档地区差
10、别比例税率，即：1.纳税人所在地为市区的：7%2.纳税人所在地为县城、镇的：5%3.纳税人所在地不在市区、县城或者镇的：1%。计算公式：应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额适用税率另：教育费附加按增值税、消费税、营业税的 3%计征。例题：某市区一企业 2008 年 2 月份实际缴纳的增值税 50 万元，消费税 30 万元，营业税 42 万元。计算该企业当月应该缴纳的城建税和教育费附加。应缴城建税和教育费附加=(500000+300000+420000)(7%+3%)=122000(元)3.4 土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个
11、人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。根据国家税务总局公布的数据，2006 年土地增值税收入为 231.32 亿元，占税务部门 组织收入的 0.61%。3.4.1 纳税人土地增值税以转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得 收入的单位和个人为纳税人。3.4.2 征税范围土地增值税的征税范围包括：转让国有土地使用权和地上的建筑物及其附着物。在实 际操作中，判断是否征收土地增值税的标准有三个：第一，转让的土地其使用权是否为国 家所有;第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生转让;第三，转让行为是否取 得收入。3.4.3 税率土地增值税四级超率累进税率级数增值额
12、与扣除项目金额的比率税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额 50%的部分30% 02增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的 部分40% 5%3增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200% 的部分50% 15%AFP 金融理财师考试网 （http:/ 200%的部分60% 35%3.4.4 应税收入与扣除项目的确定1.应税收入纳税人转让房地产取得的应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益， 具体形式包括： 货币收入。包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、 金融债权、企业债券、股票等有价证券。 实物收入。包括各类实物形
13、态的收入，如钢材、水泥等建材;房屋、土地等不动产。 实际操作中需对这些实物形态的收入进行估价。 其他收入。主要指转让房地产取得的无形资产收入或者具有财产价值的权利，如专 利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等，其价值需要进行专门 的评估。2.允许扣除项目计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是对收入 额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。因此，要计算增值额，在确定了 收入额以后还需确定扣除项目及扣除标准。税法规定的准予从转让收入额中减除的扣除项 目包括： 取得土地使用权所支付的金额。包括：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款; 第二，
14、在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿费;前期工程费;建筑安装工程费;基 础设施费;公共配套设施费;开发间接费用等。 房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 这三项费用不是按房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按土地增值税实施细 则规定的标准进行扣除。 与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、 印花税。因转让房地产所缴纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。 旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立 的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣
15、率后的价格。 其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按第项规定计算的金额之和， 加计扣除 20%。3.4.5 土地增值税的计算土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其计算公 式：土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数例题：某纳税人转让房地产所取得的收入为 600 万元，其准予扣除项目金额为 150 万元，请 问其应纳土地增值税税额为多少?增值额为：600-150=450 万增值额与扣除项目金额之比为：450150=300%应缴土地增值税税额为：45060%-15035%=217.5 万元3.4.6 税收优惠AFP 金融理财师考试网 （http:/ 20%的，免征土地 增值税。从 2005 年 6 月 1 日起，普通标准住宅应同时满足以下三个条件：第一，住宅小区 建筑容积率在 1.0 以上;第二，单套建筑面积在 120 平方米以下;第三，实际成交价格低于 同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。2.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居 住满 5 年或 5 年以上的，免予征收土地增值税;居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地增值 税。居住未满 3 年的，按规定计征土地增
