《众厦地产2010年惠州项目前期定位报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《众厦地产2010年惠州项目前期定位报告（75页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Loading深圳市众厦地产顾问有限公司*惠州项目前期定位报告*版权声明：本报告未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈:深圳市；麟恒投资股份有限公司市场解析惠城区市场扫描鹅岭南市场解析项目分析宏观环境区域属性解析地块属性分析政策解读市场研判客户定位开发建议客户定位 客户解析开发方向思考产品定位商住比例建议 产品开发建议思 维 导 图C O N T E N T产品方向 产品定位宏观环境政策解读市场研判思 维 导 图C O N T E N T市场解析惠城区市场扫描鹅岭南市场解析项目分析区域属性解析地块属性分析客户定位开发建议客户定位 客户解
2、析开发方向思考产品定位商住比例建议 产品开发建议产品方向 产品定位新政出台背景第一季度经济数据显示：一季度全国 70个大中城市房价涨幅为11.7%“专题：温家宝总理表示：有 信心在任期内把房价控制在合理价位政策解读“”后，以“控制房价过快上涨”目标 为指导，政府相继出台楼市调控措施。近期国务院重磅出击，直指投资、投机者以 遏制房价过快上涨。1、过快上涨地区可停止三套房贷 2、停止异地购房贷款调控新政1、首次购买90平米以上住房首付不低于30% 2、二套房贷首付不低于50%，利率1.1倍加快保障房建设 遏制房价过快上涨购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名深圳建行暂停首套住房贷款二套房的认定以
3、认购套数为 单位进行界定保障性住房、棚户区改造和中小套型 普通商品住房用地不低于住房建设用 地供应总量的70%，大户物业土地供 应不超过总供应量的30%。重庆、上海等地试行房地产消费税国有商业银行表态：百分百执 行二套房贷首付及利率水平非自营性房产试行征收保有环节消 费税（针对大户型）高房价 投资、投机政策解读地方政策深圳西安海南北京广州青岛杭州1、根据情况暂停发放三套及以上房贷； 2、对不能提供1年以上纳税证明或社保缴 纳证明的非本市居民暂停发放购房贷款； 3、对境外机构和个人购房，严格按相关 规定执行； 4、增加保障房及人才安居房建设；1、加强保障房建设（每年25万平方 /5000套）保证
4、中低收入家庭的住房 2、统一建设针对外来务工人员的租房； 3、增加经济适用房的建设；1、暂停三套及以上房贷； 2、限购令同一家庭在本市限购一套 3、政策性住房用地占总量的50%以上； 4、开发商须在取得预售许可证后三日内 一次性公开所有房源，加大惜盘、捂盘 的曝光力度；1、实行买卖合同网上签约制，使房产统 计数据更加真实，增加开发商捂盘难度； 2、确保10%的土地出让金向保障性住房建 设项目倾斜； 3、加紧制定保障房建设；各级地方政府积极响应政府控制房价过快上 涨的号召，针对本地市场详情制定细则。1、加强保障房建设，通过保障性住房解 决夹心层”的住房问题； 2、从结构、体系、供应量增加等方面对
5、 过热楼市进行宏观调控； 3、新政调控新则欲严格限制“偷面 积” 青岛出台新“国十四条”其中暂停发放 三套及以上贷款对楼市影响较大； 杭州试行“一房一价措施”“打击投资投机性购房”、“加强保障性住房”是地方政府调控的核心内容，“楼市要堵，亦要疏”政策解读小结：1、基于一季度70个大中城市房地产价格过快上涨，国务院出台 相应政策以控制房价过快上涨；2、中央政府通过差别化的信贷政策、房地产税费等政策打击投 资、投机性购房；3、地方政府积极响应中央政府控制房价过快上涨的号召，根据 各地实际情况出台相应政策，包括加大保障房供给力度、限制投 资、投机性购房等以引导楼市理性回归；4、政府最终目的使房地产市
6、场健康发展；政策解读由于紧靠深圳的地缘优势，惠州房地产市场 近几年迅速发展。1、惠州03-08年供应量逐年上升，受08年 金融危机的影响，大量在建、拟建工程停 工造成09年供应量萎缩； 2、除08年受金融危机影响成交量同比下 降外，市场成交量逐年上升； 3、由于大批投资客的涌进，09年惠州市 场首次出现供不应求局面；市场研判惠州03年以来供求走势图惠州03年以来成交价格走势1、从03年1836元/平米的均价飙升到09年4301 元/平方米的均价，惠州房地产市场以超20%/ 年的比例上涨；2、即使受08年金融危机的影响，惠州房价依然 保持高位运营；2010年一季度，惠州房地产市场价格呈稳步 增长
7、趋势，“新政”后房价出现小幅下降。市场研判政策内容房价反应1月10日国十一 条出台； 1月12日，上调 存款准备金率1%2月12日上调存 款准备金率1%；4月15日国务院对二套房贷做 出规定，首付比例不低于 50%，利率不低于1.1倍；之 后组合措施直击投资、投机 性购房；连续的货币紧缩政策及土地政策等使 得成交量急剧下跌，成交均价小 幅下降成交量成交均价价格部分理性回 归促使成交量出 现反弹，价格延 续下跌趋势由于政策的激烈性和延续性， 使得投资客聚集的惠州房地产 市场出现量价齐跌的情况， 成交均价跌破5000元/平；3月10日，国土 局要求严查土地 监管； 18日要求78家非 房地产开发主
8、业 国企退出房地产 每一次宏观政策的调控都会给惠州房地产市场带来相应的变化，投资客聚集的惠州房地产很大程度上受政策的影响！现阶段的研判：受中央频频调控政策的影 响，惠州楼市进入一段调 整期，但此次调控属于技 术层面，市场整体走势在 一段时间调整后，又将缓 慢回升，继续向平稳方向 发展。房地产周期模型：预计房价走势拐点市场最低谷（拐点）时间轴市场缓冲期市场调整期众厦观点 1/惠州房地产市场受政策影响，成交量和成交均价均有小幅下降，惠州市场进入小 幅调整期；2/未来惠州房价受多方面因素影响：政策、供应量及规划情况等。3/经过新一轮的楼市调整，房价整体会回归理性，平稳健康发展。政策的调控会给惠州市场
9、带来一定程度的观 望氛围，最终市场会平稳发展。市场研判市场解析惠城区市场扫描鹅岭南市场解析思 维 导 图C O N T E N T客户定位 客户解析项目分析宏观市场区域属性解析地块属性分析政策解读市场研判客户定位开发建议开发方向思考产品定位商住比例建议 产品开发建议产品方向 产品定位惠城区历史：销售面积逐年增长，销售均价 稳步上升。 销售面积：惠城区自02年以来，成交面积直线上升，除08年受金融危机影响成交量下降外，均以超30%的增长率增长。 销售均价：销售均价自04年以来稳步上升，09年惠城区商品房全年销售均价为4823元/平米。惠城区市场分析09年惠城区房市场情况：销售金额为130.3亿元
10、，销售面积为270.13万平方米，累计成交 套数为24210套，均成交面积为112平米。供应：惠城区2010年供应量较大，主力户型集中 在畅销型两房和三房，面积区间在60-120惠州07-09年户型供应结构列表60 以 下60- 9 090- 1 2 0120- 1 4 4144- 1 8 0180 以 上 合计 07年 套 数349 4287 0394 9464 8272 2282 8205 1 1 占比17% 14% 19% 23% 13% 14%100 % 08年 套 数530 0449 0416 8414 6278 3291 1237 9 8 占比22% 19% 18% 17% 12%
11、 12%100 % 09年 套 数339 0424 4323 0311 5117 5234 8175 0 2 占比19% 24% 18% 18%7% 13%100 %惠州07-09年成交结构变化情况列表60 以 下60- 9 090- 1 2 0120- 14 4144- 18 0180 以 上合 计 07年 套 数190 1163 3231 6 2143940 1037997 0 占比19%16 % 23%21%9%10%100 % 08年 套 数192 7210 1192 1 1975 1056941992 1 占比19%21 % 19%20%11%9%100 % 09年 套 数594 9
12、572 5525 7 5882 3251 2744288 0 8 占比21%20 % 18%20%11%10%100 % 同比209 %172 %174 %198 %208 %192 %190 %09年整体成交量中，60平方米以下小户型及60-90两房和小三房 增长较快；07-09年，惠州房地产供应中60平方米以下户型供应增长较快； 09年总供应量中，60-120平方米的两房和三房供应量占整体供应 量的42%，供应集中；惠城区市场分析惠城区现状：供应量大幅攀升，成交活跃。 供应：整体供应 量较大，4月份新 增供应量为4556 套，环比增长 262%； 需求：成交活跃 ，近期受房地产“ 新政”调
13、控的影响 ，60平米以下小 户型成交低迷，自 住型60-90平米两 房和三房成交量较 大；惠城区4月份供应套 数4556套，环比增加 277%，供应面积 42.13万，环比增 加262%。惠城区4月份成交套 数2377套，环比增加 7.7%，供应面积 28.28万，环比增 加9%，成交价格 5283元/，环比上 涨1.5%。惠城区1月至4月供应及成交情况惠城区市场分析供应：2010年4月份入市项目中，60平方米 以下一房供应量集中，占整体供应量的43% 。60以下60-9090-120120-144144-180180以上合计占比一房1976270000200345%两房04081259600
14、62914%三房01662700600142332%四房001110961223297%五房0000075752%复式0000218200%别墅0000078782%总计19764367889061582934557100%占比43%10%17%20%3%6%100% 环比7804%25%200%319%445%-10%277% 在4月份新入市的项目中，60平米以下的一房供应比例最大，且 增长较快，其次90-140平米三房供应比例较大。惠城区市场分析需求：受新政调控的影响，惠城区小户型成交量 下降，4月份以自住型两房和三房成交量最大。60以下60-9090-120120-144144-1801
15、80以上合计占比一房23225100025811%两房24923440153322%三房02557325096394740%四房00212816010239216%五房00001469833%复式0040852643%别墅0000366693%总计2405446143822813162377100%占比10%23%26%16%12%13%100% 环比-43%32%32%8%20%0%8% 4月份受“新政”影响，60平方米以下小户型成交量环比锐减43%； 自住型两房和三房成交量环比上升30%，面积区间在60-120平米。惠城区市场分析惠城区分片区楼市扫描下角片区：综合居住商业区 代表楼盘：江南
16、丽苑 、悦湖居 、丽湖华庭等 开发规模：大盘开发 建筑类型：多层为主 龙丰片区：交通便捷，酒店娱乐业集中 代表楼盘：山水世家、雍翠园、桃源居、南山公 馆 开发规模：品质规模社区 建筑类型：多层、小高层为主 下埔片区：商业集中 代表楼盘：阳光名邸、瑞祥大厦、城市1号公寓 等 开发规模：体量较小，以公寓为主 建筑类型：高层建筑 河南岸片区：价格走高，品质一般 代表楼盘：东江学府、雍逸园、金山龙庭等 开发规模：中大盘 建筑类型：别墅、多层、小高层江北片区南坛下埔 片区下角片区东平片区龙丰鹅岭南 片区河南岸片区麦地演达 片区惠城区市场分析江北片区南坛下埔 片区下角片区东平片区龙丰鹅岭南 片区河南岸片区麦地演达 片区江北片区：高端、财富 代表楼盘：金裕碧水湾、合生帝景湾、 丽日百合家园、佳兆业中心等 开发规模：品质大盘开发 建筑形态：高层、小高层、多层 东平片区：生态、生活 代表楼盘：东湖花园、长湖苑、蓝波湾、荷 兰水乡等 开发规模：中大盘 建筑类型：别墅、小高层
