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1、天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室1天津滨海公司梅江南板块天津滨海公司梅江南板块总体策划报告总体策划报告王 志 纲 工 作 室2 0 0 2年6月2 0日天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室2梅江南的核心理念梅江南的核心理念梅江南是城区，不是社区。梅江南是城区，不是社区。梅江南的总开发商是城区开发商，不是社区开发商。梅江南的总开发商是城区开发商，不是社区开发商。梅江南是天津整个城市的梅江南，不只是梅江南业主的梅江南。梅江南是天津整个城市的梅江南，不只是梅江南业主的梅江南。梅江南比天津市任何一个房地产大盘都肩负着更高、更大、更梅江南比天津市任何一个房地产大盘都肩负着更高、更
2、大、更深远的使命。深远的使命。思路决定出路，从社区开发意识向城区开发意识的质的提升，是梅江南板块的根本出路之所在。滨海公司作为梅江南总体开发商，与社区开发商的区别在于：不仅要重视梅江南内部业主的需求，更要重视整个天津广大市民的需求；如休闲人群、旅游度假人群、教育人群等的多元需求。在梅江南的总体规划上，不要局限于传统的社区规划理念，要充分重视城区级公共空间与公共设施（即“大的公共开放空间” ）的营造，着力于城市级或城区级的休闲中心、旅游中心、健康养生中心、商业中心、文化中心、教育中心，尤其是标志性的建筑、广场等城区核心意象的强化（这些城市与城区级的公建，并不是社区级公建的简单放大） 。要使整个梅
3、江南板块有很强的整体性和开放性，以大的公共开放空间聚集人气，带旺地块，提升区域土地价值。社区开发追求的往往是大而全、小而全，追求封闭式的管理，形成高天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室3品质的私密空间与半私密空间，这无疑是正确的。然而，城区地区性的尺度更为宏观，不仅要关照小的空间，更重要的是追求整体性的大空间的合理性与对人居的贡献。纵观中国房地产开发典型的区域板块，如广州的华南板块、杭州的蒋村板块、北京的望京板块等，都存在一个非常深刻的问题，这就是板块中的每一个楼盘（社区）都很好，但整个区域板块的整体性并不如人意，尤其是大的开放空间（城区级的开放空间，而不是社区级的开放空间）的营造不
4、到位，甚至总体规划与管理严重不足，自说自话，各自为政。这一现象，是中国社区开发难以突破的瓶颈之一。如果梅江南是天津郊区或远郊区的项目，至少目前不必如此强调其作为城区应有的地位与作用。正是由梅江南在市区内，而且在外环线以内，就更要强调其作为城区的地位与作用。不然，对天津城市整体来说是不合理的，对梅江南来说也是缺乏可持续的发展动力的。天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室4第一部分：梅江南开发模式总结第一部分：梅江南开发模式总结一、一、 梅江南的历史由来与现状梅江南的历史由来与现状梅江南位于天津市南段，规划用地近 240 公顷。整个片区由梅江南板块（3300 亩） 、卫南洼风景区（6000
5、 亩）以及王兰庄（3300 亩）三部分组成，总占地面积 12600 亩。距离友谊路中央金融区 5 公里，距市中心地段 10 公里以内，无论对外交通和基础设施都完善便捷。同时，它位于天津市主导方向的上风向，也是天津市总体规划控制的大气洁净区域，西临天津市内规划面积最大的消闲、避暑、旅游胜地“卫南洼自然风景区” ，地理、自然环境优越，还处于大学城教育圈与经济开发区工业圈、会展中心交流圈、行政文化圈、奥林匹克中心体育圈交叉的核心地带。1998 年以前的梅江南，50%以上是杂草丛生的烂泥塘和一个个的水坑。提到梅江南，不能不提起友谊路延长线，也就是现在的友谊南路。梅江南的发展与友谊南路紧密的联系在一起，
6、在市政府的大力支持下，友谊路延长线工程成为国家增量项目、天津市重点工程。工程从调研到立项，一直受到中央及天津市委、市政府的高度重视。国家计委、建设部领导及市委、市政府各部门主要领导，都曾亲自到现场考察工作，做出重要指示。在市政府的支持下，梅江南开始实现一个城市的梦想。2001 年 1 月天津市建委正式下达了梅江南居住区的开发计划。2000 年春节之后，天津松江置业发展有限公司组织了若干国内外专家，对梅江南居住区进行了论证，同时办理了征地和规划的有关手续。2000 年 10 月，天津置业发展有限公司组织了美国泛亚易道、大地（天津）建筑设计公司、中国城市规划设计研究院等 12 家国内外专业公司进行
7、规划竞标，邀请了清华大学、同济大学知名教授及国内外著名建筑师、规划专家为评委，在天津市喜来登大酒店进行了第一轮评选，美国泛亚易道、大地（天津）天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室5建筑设计公司、中国城市规划设计研究院的方案获得前三名。经过对各自方案的深化，2001 年 1 月，经市规划局进行了第二轮规划方案评审美国泛亚易道在新都市主义指导下以新城镇的建设模式对梅江南进行了居住区控制规划经众多专家评审最后评定美国泛亚易道的设计方案为梅江南居住区控制性方案。2001 年，滨海公司通过修改机场道路得到双林居住区的地，后来换成了王兰庄的地。2002 年 5 月 1 日天津春季房展上，顺驰开发
8、的 2#、3#地以“蓝湾半岛”的形象首次向社会推出，取得了比较好的反响，至此，作为新区发展的一种全新的模式梅江南模式开始浮出水面，并取得了初步的成果。梅江南现阶段取得的成功，是应该肯定的。它代表了社会内在的客观需求和发展趋势，和城市发展大趋势是一致的。但是，我们也应该清醒的认识到：梅江南模式的成功，是和很多的偶然因素的促成分不开的，我们在梅江南的运作中，还只是“摸着石头过河” 。如何把偶然转化为必然，从“摸着石头过河”转变为有意识的、规范的企业运作模式，是现阶段梅江南主要的关键性的问题。为此，我们对梅江南开发模式进行了理论总结，以期对梅江南本身、滨海公司其他项目（张贵庄项目乃至海河项目） ，使
9、公司走上可持续的良性发展之路积累经验。二、二、 梅江南模式的内涵与意义梅江南模式的内涵与意义（一）对城市发展来说，梅江南是天津市城市建设、城市经营与城市（一）对城市发展来说，梅江南是天津市城市建设、城市经营与城市营销的重要生力军营销的重要生力军1 1、梅江南、梅江南“以路换地以路换地”模式有力加速了天津市城市建设进程模式有力加速了天津市城市建设进程亚洲城市普遍地少人多，土地批租收入是获取城区建资金的来源，城市基础设施的超前发展又不断制造出新的房地产供求热点。但是在天津，这一良性天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室6循环关系未能充分建立，批租土地不足开发用地的 20%，批租年收入不足
10、2 亿元，和同类城市相比，房地产业对经济增长的推动作用还未充分显现。这就限制了城市基础建设的资金投入，反过来因为基础建设的滞后，房地产业不能形成更多的亮点，这成为一个不能破解的悖论。 天津步入城市高速发展期，原有城市开发模式制约城市快速发展天津步入城市高速发展期，原有城市开发模式制约城市快速发展天津目前已经到了一个城市高速发展的阶段。在中国加入 WTO、2008 年夏季奥运会的举办、大北京战略规划的实施等诸多因素的推动下，天津城市的发展将实现由量变向质变的转化。按照天津市十五规划，在十五期间中，天津市国内生产总值年均增长 10%以上，人均国内生产总值 2005 年达到 28000 元（按200
11、0 年价格） ，远远超过全国 7%的经济增长水平。与天津市经济高速发展趋势与进程相比，城市市政、基础设施的建设与开发明显滞后，天津市近十年城市发展明显滞后于上海市、北京市、广州市城市发展进程。在天津市城市过程中，开发资金投入不足的问题突显出来，一方面，由于天津市过去几年中，经济发展相对缓慢，天津市政府财政收入有限；另一方面，国家政府对于天津市的投资倾向不明显。在城市建设资金来源方面，一方面是城市投入资金的严峻不足，直接影响城市的发展；一方面是资金的限制和浪费。需要寻求资金的渠道，去完善城市的基础设施建设。按照一般的统计惯例，城市每增加一个人，投入就增加 5060 万，如果天津按照现在城市化水平
12、，每年提高百分之一，每年大约增加六万人口，如果纯粹政府投入，每年要200 多个亿，现在天津已经到了还债的高峰，没有钱再进行更大的资金投入，所以政府财政根本解决不了这些问题。如果放慢发展，就会影响天津市的城市环境与城市形象，进一步影响天津市经济总体发展速度。因此，天津市城市发展的资金来源必须通过多种渠道，探索城市发展，走可持续发展的道路。 梅江南梅江南“以路换地以路换地”模式带动了周边区域发展，加速了天津市城模式带动了周边区域发展，加速了天津市城市建设和城市化进程市建设和城市化进程天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室7由滨海公司投入资金建设道路和桥梁，政府用道路两边的土地使用权抵偿滨海
13、公司基础设施建设的投资，这种商业的运作模式称作“道路换土地”的商业模式。这种模式很大程度上填补了政府基础设施投资不足的缺陷，直接带动了城区地块的升值，进一步吸引了后期投资的跟进。98 年 6 月，开始友谊路及梅江南前期规划研究，国家批了 4.3 亿造价，国家贷款 2 亿多，其余要求天津市政府配套，滨海公司以“以路换地”的模式投资建设了友谊南路，友谊南路高起点、高标准的建设极大程度上改善了沿线的交通条件，沿线地块快速升值，一改原有的落后局面，成为天津市的高尚居住区。沿线的梅江区域成为众多房地产开发商追捧的热点，顺弛置业、红勘等多家知名房地产开发商对梅江区域进行投资，梅江区域在短短的两年中迅速崛起
14、，成为天津市的高尚居住区。沿线的梅江南区域也迅速升温，众多房地产开发商对其表现出浓厚的兴趣，未来也必将成为天津市的高尚居住区。天津目前中心城区外环绿化带以内，即有零零星星的城乡结合部土地 76 块，居住着 12.67 万农业人口，环内 76 个自然村占地 1821 公顷。天津的城市化进程尚任重而道远。梅江南的模式为天津的城市化进程进行了非常有益的探索。滨海公司通过友谊南路和相关市政配套的投资建设，吸引了众多专业房地产开发商进行投资建设，实现了天津市城市建设的加速发展，推进了天津的城市化进程。2 2、梅江南是天津城市经营和城市营销的领头羊、梅江南是天津城市经营和城市营销的领头羊天津的城市经营，尤
15、其是城市营销，相对落后。除了滨海新区以外，缺少象深圳的福田中心区、上海的浦东、北京的中央商务区等城市经营的亮点。不利于提升天津的城市形象和城市品牌，不利于增强城市的吸引力，不利于改善城市的投资环境。在城市文化层面，市民缺乏城市认知程度低，表现为不太自信、缺少激情，一定程度上表现为整个城市缺乏活力。滨海公司通过友谊南路和相关市政配套的投资建设，极大程度提升了该区天津滨海公司梅江南板块总体策划报告王志纲工作室8域土地价值，成为众多专业房地产开发企业追捧的热点。实现了： 城市土地的升值友谊南路沿线土地成交价格一路攀升 城市环境的升值未来梅江南必将成为天津市的环境优美、适合人居的地区 城市形象的升值梅
16、江南是 21 世纪天津居住新形象标志性项目，城市新名片通过梅江南的高起点、高标准规划建设，使梅江南成为 21 世纪天津居住新形象标志性项目，城市新名片。用“住在天津”来进行城市营销，将天津市相对与北京弱势转变为优势：气候比北京好、湿度大、水面多、价格便宜、交通方便、生活心态平和、过日子舒服、有文化品位，儒雅，文化浸淫深、文化教育发达等优势得到充分彰显，成为天津城市的独特个性。有利于提升天津的城市形象和城市品牌，有利于增强城市的吸引力，有利于改善城市的投资环境。在城市文化层面，有利于改善有利于提升天津市民的城市自豪感，使城市更加充满活力。3 3、 梅江南催生天津市梅江南催生天津市“中央生活区（中央生活区（CLDCLD） ”的形成与发展的形成与发展在我国城市发展水平比较高的大城市，以居住生活为主题的城市功能中央生活区（CLD）如北京亚运村、广州华南板块等已经成为新兴的城市功能区的重要组成部分，承载多元化的生活方式，是所在城市最适合人居的区域，是城市发展到一定阶段，伴随着城市扩张城市功能分化而形成的，代表着所在城市的城市发展水平。
