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1、珠宾综合体珠宾综合体“从从商商之之道道”珠宾综合体珠宾综合体从从商商之之道道综合体酒店综合体酒店、商商业、业、住住宅宅的支持和价值提升的支持和价值提升综合体酒店综合体酒店商商住的支持和价值提升住的支持和价值提升珠海万科珠海万科2010年年11月月28日日2010年年11月月28日日Part 1 Part 1 道，道，所行所行道道，道道，所行所行道道综合体情况简介综合体情况简介综合体情况简介综合体情况简介所行所行所行所行珠宾花园位于吉大商圈，定位为珠海市城区商贸、旅游服务中心区的顶级商业 配套,珠海一直并没有成形的城市综合体物业，在建的仅有万科珠宾花园和中海珠宾花园位于吉大商圈，定位为珠海市城区
2、商贸、旅游服务中心区的顶级商业 配套,珠海一直并没有成形的城市综合体物业，在建的仅有万科珠宾花园和中海 环宇城，未来供应将逐步增加环宇城，未来供应将逐步增加香洲片区香洲片区香洲片区香洲片区上冲片区上冲片区上冲片区上冲片区 珠海宾馆珠海宾馆? 万科珠 宾花园 ? 中海 环宇吉大片区吉大片区吉大片区吉大片区新香洲片区新香洲片区新香洲片区新香洲片区前山片区前山片区前山片区前山片区珠海宾馆珠海宾馆环宇 城? 中海兰? 兰埔 玻璃 厂项 目拱北片区拱北片区拱北片区拱北片区 南湾片区南湾片区南湾片区南湾片区埔综合 体项目? 佳兆业 湾仔项湾仔项 目在建项目潜在项目珠海宾馆项目一个拥有万豪星级酒店、万科珠宾
3、top顶级住宅为商业做后盾的商 业综合体项目珠海宾馆项目一个拥有万豪星级酒店、万科珠宾top顶级住宅为商业做后盾的商 业综合体项目万豪 五星五星 级酒 店万科珠宾花园商业区 禧悦汇万豪星级酒店、万科珠宾top顶级 住宅为商业做后盾住宅为商业做后盾Part 2 Part 2 达谓之道达谓之道达谓之道达谓之道商业酒店对整体项目带动商业酒店对整体项目带动商业酒店对整体项目带动商业酒店对整体项目带动 （定位篇定位篇）（定位篇定位篇）（定位篇定位篇）（定位篇定位篇）定位提升定位提升含高档住宅、滨湖商业、五星级酒店为一体的整体规划定位，符合 老珠宾在珠海人心目中的形象，成为珠海地标性的高端综合体含高档住宅
4、、滨湖商业、五星级酒店为一体的整体规划定位，符合 老珠宾在珠海人心目中的形象，成为珠海地标性的高端综合体珠宾的商业代表着历史积淀与现代文化展示的完美结合，珠宾的酒店代表着城市的国际化精神标杆，珠宾的住宅 代表着科技与人文关怀带来的舒适宜居体验，总而言之，珠宾代表着一种精神，一种珠海人在尊重历史的背景下 不断向前，不断追求的一种精神，最尊贵的奢侈品是精神高层豪宅1多层叠拼2 约11002平方米 约82209平方米不断向前，不断追求的种精神，最尊贵的奢侈品是精神 -针对富权阶层客群的稀缺豪宅 -稀缺/人文/高品质 面向富裕阶层的人文豪宅 人文、高品质珠宾花园项目的总体定位是打造一个珠海地标性的高端
5、综合体 约18000平方米 约35000平方米； 集合娱乐、餐饮、休闲为一体的国际商业街区 五星级品牌管理 设计现代五星级酒店3国际商业街区4定位提升定位提升珠宾花园项目珠海地标性的高端综合体，商业街、产品和项目之 间的关系密切，产生价值蝶变效应珠宾花园项目珠海地标性的高端综合体，商业街、产品和项目之 间的关系密切，产生价值蝶变效应珠宾花园都市综合体价值叠变效应珠宾花园都市综合体价值叠变效应高层豪宅高层豪宅消费完善 配套补充多种 选择国际街区国际街区消费 人流商 务 人提升 商务 配套补充 功能多层叠拼多层叠拼 流档次完善 配套完善 配套消费 人流配套 功能补充星级酒店星级酒店定位提升定位提升
6、项目的商业总体档次定位珠海顶级休闲购物中心，商业档次以中高档为 主，辅以部分大众化商业，高端商业为珠宾住宅提供了有力的高端配套和溢价基础，项目的商业总体档次定位珠海顶级休闲购物中心，商业档次以中高档为 主，辅以部分大众化商业，高端商业为珠宾住宅提供了有力的高端配套和溢价基础， 商业及住宅同属圈层的目标消费客群的消费习性相符商业及住宅同属圈层的目标消费客群的消费习性相符商业及住宅同属圈层的目标消费客群的消费习性相符商业及住宅同属圈层的目标消费客群的消费习性相符高档（消费档次）高档（消费档次）项目总体档次定位Park大众化品牌/个性化项目总体档次定位 本项目定位于珠海的顶级休闲购物中心总体商业档次
7、以中高档为主，含部分高端品牌，以及本项目 珠海免税商场 口岸商业广场体商档次以中高档为含部分高端牌以及部分满足配套功能的大众化消费品牌商家消费习惯总结 追求品牌型 西武百货 低档 （消费档次）外地客户外地客户 ?外籍人士澳门人游客及商务客约占项目目标客户总体的2成左右追求品牌型 产品为主， 消费心理成 熟理性 消费以中高?外籍人士，澳门人，游客及商务客，约占项目目标客户总体的2成左右； ?该类客户身份主要为：20-35岁的外企员工、私营企业主、公务员及企业白领； ?主要为目的性消费，对咖啡/餐饮/休闲/娱乐，以及部分文化项目有一定消费需求。消费以中高 档为主，注 重消费环境 及服务 注重商品的
8、本地客户本地客户注重商品的 质量，追求 更高层次的 文化、娱乐 享受本地客户本地客户 ?本区域及部分香洲中、高收入家庭，约占项目目标客户总体的8成左右； ?该类客户身份主要为：28-40岁的私营企业主、公务员及企业白领，515岁的学生/儿童； 较强的经济支付能力及消费意愿。商业中老珠宾的保留，成功将珠宾情节完美的展示，将项目的情愫依托于商业形态展示， 给项目品牌故事的延续五星级的酒店提升了项目的配套档次服务，同时也满足了客户对于商业中老珠宾的保留，成功将珠宾情节完美的展示，将项目的情愫依托于商业形态展示， 给项目品牌故事的延续五星级的酒店提升了项目的配套档次服务，同时也满足了客户对于 未来生活
9、需求状态的补充未来生活需求状态的补充酒店的作用放大酒店的作用放大万豪备忘万豪备忘项目协同的策略和想法得以实现项目协同的策略和想法得以实现未来生活需求状态的补充未来生活需求状态的补充，酒店的作用放大酒店的作用放大，万豪备忘万豪备忘，项目协同的策略和想法得以实现项目协同的策略和想法得以实现。保留区保留区保留区保留区城市人文艺术馆城市人文艺术馆城市人文艺术馆城市人文艺术馆保留区商业定位借鉴（上海新天地）保留区商业定位借鉴（上海新天地）保留区商业定位借鉴（上海新天地）保留区商业定位借鉴（上海新天地）五星级的酒店，是珠海管理最好的，以后这边家附近请朋友吃饭也方便，上档次档次成交客户心态家里以后来客人，可
10、以直接安排在酒店，又不失面子，又不用住在家里，也方便成交客户心态Part 3Part 3Part 3 Part 3 道法自然道法自然道法自然道法自然本色及特色打造本色及特色打造（设计及规划篇设计及规划篇）本色及特色打造本色及特色打造（设计及规划篇设计及规划篇）道法自然道法自然道法自然道法自然本色及特色打造本色及特色打造（设计及规划篇设计及规划篇）本色及特色打造本色及特色打造（设计及规划篇设计及规划篇）商业设计要求商业设计要求丰富的历史人文意义、稀缺地段及景观资源，珠海豪宅市场上 稀缺项目丰富的历史人文意义、稀缺地段及景观资源，珠海豪宅市场上 稀缺项目珠海宾馆项目- 地处珠海城市之心，同时拥有稀
11、缺的山海资源 老珠宾历史意义重大：珠海第一座接待酒店；1984年邓小平南巡入住，题字“珠海经老珠宾历史意义重大：珠海第座接待酒店；1984年邓小平南巡入住，题字珠海经 济特区好”；1992年霍英东投资建设贵宾楼；先后接待过许多国家领导人，外国贵宾， 承担了珠海特区历史上众多重要活动的接待任务商业设计要求商业设计要求将商业完美将历史与现代融合，比肩上海新天地将商业完美将历史与现代融合，比肩上海新天地综合体项目，通过非住宅项目（酒店、商业）的设计、招商、协同、宣传 等措施提升项目价值珠海宾馆又一个”上海新天地”传奇珠海宾馆又一个”上海新天地”传奇商业设计要求：在设计上采用大量的湖滨休闲商业充分发挥
12、商业中的聚“水” 为财之理商业设计要求：在项目最佳位置处，规划超大品牌展示区，比肩万象商业设计要求：在设计上采用大量的湖滨休闲商业充分发挥商业中的聚“水” 为财之理商业设计要求：在项目最佳位置处，规划超大品牌展示区，比肩万象 城品牌展示区城品牌展示区城品牌展示区城品牌展示区规划上项目总体布局充分考虑商业、酒店、住宅之间的关系，使得项目繁华、取 静、私密、公共性动静相宜，和谐共生、相互促进，提高项目的昭示性和调性规划上项目总体布局充分考虑商业、酒店、住宅之间的关系，使得项目繁华、取 静、私密、公共性动静相宜，和谐共生、相互促进，提高项目的昭示性和调性与湖景和山景关与湖景和山景关 系系与湖景和山景
13、关与湖景和山景关 系系与湖景的互动 及相互利用既应考虑酒及相互利用与酒店关系与酒店关系与酒店关系与酒店关系总体布局 考虑因素与景山路关与景山路关与景山路关与景山路关既应考虑酒 店的私密性 又应考虑酒 店能共享商 业资源开放姿态面对 广场，提高项 目的可视性， 可达性与酒店关系与酒店关系与酒店关系与酒店关系与景山路关与景山路关与景山路关与景山路关 系系系系与保留建筑 合理的过渡 及相互呼应 与保留岭南建筑关系与保留岭南建筑关系与保留岭南建筑关系与保留岭南建筑关系 ? 创造人文街区互动广场/购物与休闲空间合理分配/增长沿街购物面/创造多种外部空间/（广场、街区）的层次感，/增加购物休闲的趣味性/增
14、加购物休闲的趣味性Part 4 Part 4 大大道问于道问于商大商大道问于道问于商商商业推广商业推广商业推广商业推广大商大商大商大商 点（前置招商）点（前置招商）点（前置招商）点（前置招商）提前招商，布局项目的业态规划，以主力店、酒吧、品牌店铺、餐饮和美容娱乐 类为主体，使新的商业更快、更好适应市场，尽快聚集起人气，集滨湖酒吧、高提前招商，布局项目的业态规划，以主力店、酒吧、品牌店铺、餐饮和美容娱乐 类为主体，使新的商业更快、更好适应市场，尽快聚集起人气，集滨湖酒吧、高 档餐饮档餐饮品牌名店为体的定位有助项目升值品牌名店为体的定位有助项目升值档餐饮档餐饮、品牌名店为品牌名店为一一体的定位有助
15、项目升值体的定位有助项目升值项目的有益补充，丰富商品组合 如：TESCO乐购、屈臣氏、ITIT之家引导和凝聚人流，如大渔铁板烧、鸿轩燕翅鲍品牌店铺餐饮美食品牌店铺餐饮美食美容娱乐美容娱乐丰富商场的整体业态，是本项目聚集人气和收益的重要来源如酒吧酒吧独特的岭南风情别墅配合露天酒 聚集人气和收益的重要来源。如修身堂、反斗乐园吧，增加珠海休闲娱乐消费最佳去处基于以上定位和业态规划，开展提前招商工作，并已经取得了如下进展，通过 确定的品牌及规划，作为销售的说辞，进一步提升了客户对整体项目价值的认基于以上定位和业态规划，开展提前招商工作，并已经取得了如下进展，通过 确定的品牌及规划，作为销售的说辞，进一
16、步提升了客户对整体项目价值的认 知和感受。知和感受。序号业态已出意向书面积占比已出意向书品牌序号业态已出意向书面积占比已出意向书品牌1酒吧2065 100%玻璃屋酒吧（1家）2餐饮9823 146%九十度饮食空间、意粉屋、银莲味食尚、鸿轩燕翅鲍、大渔 铁板烧、金寿司、民间瓦罐、巴马食品养生馆、老川坊、正 一味韩式拌饭、铁观音茶艺、XX紫砂餐饮(12家)宁圣都酒窖剑桥佳宜便利店大金产品展示 3品牌店铺4490 76%DHC、万宁、圣都酒窖、剑桥、佳宜便利店、大金产品展示 厅、数码电子专卖、晶玉良缘、欧居雅轩、国际名品折扣店 (10家)发丝名匠香港修身堂天使丽人宝高玩具城基诺KTV4美容娱乐7400193%发丝名匠、香港修身堂、天使丽人、宝高玩具城、基诺KTV 量贩式酒店、富侨足浴(6家)商业物料展示：深入挖掘深港客户，针对深港澳客户推广的项目商业宣传，同时 有利于港澳客户对整体项
