江苏南通正和置业平潮项目营销策划报告

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1、正和置业平潮项目营销策划报告正和置业平潮项目营销策划报告正和置业平潮项目营销策划报告正和置业平潮项目营销策划报告正和置业平潮项目营销策划报告正和置业平潮项目营销策划报告2一、宏观环境分析二、市场分析三、产品规划建议四、推广策略五、营销策略六、业务执行一、宏观环境分析二、市场分析三、产品规划建议四、推广策略五、营销策略六、业务执行一、宏观环境分析二、市场分析三、产品规划建议四、推广策略五、营销策略六、业务执行一、宏观环境分析二、市场分析三、产品规划建议四、推广策略五、营销策略六、业务执行3一、宏观环境分析一、宏观环境分析一、宏观环境分析一、宏观环境分析41、城市结构1、城市结构1、城市结构1、城

2、市结构 南通位于江苏省中部，长江入海口北 岸，在地理位置上，与苏州、宁波同 为上海都市圈三个副中心城市，辖如 皋、通州、海门、启东4市（县级）， 海安、如东2县，崇川、港闸2区和南 通经济技术开发区，面积8001平方公 里 ；大南通城市结构规划将以南通市为市 域中心，金沙、掘港、如皋、海安、 海门、汇龙为市域次中心，以204国 道、通吕公路、金掘公路、宁通启高 速公路为城镇主次聚合轴，形成完整 的扇形空间结构。徐州市连云港市盐城市南京市常州市 无锡市苏州市上海市沿海经济发展轴：形成以204国道为 依托的沿海城镇聚合轴海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为 主，工业处于转型期 引导：

3、以如城海安为中心，城镇相向 发展，形成“双核型”城镇空间结构掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以 农业开发与滩涂养殖为 主； 引导：以发展掘港镇为重 心，形成“母子型”城镇空 间结构沿江经济发展轴：以 宁通启公路为依托的 城镇聚合轴南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济 文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、 金沙、长江镇为次中心城镇，形成 “一主三副”城镇空间结构汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔 业、养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇 龙为中心，吕四、和合、南阳“众 星拱月”型城镇空间结构52、经济发展与地位2、经济发展与地位2、经济发

4、展与地位2、经济发展与地位0200400600800100012001400199719981999200020012002200320040.0%5.0%10.0%15.0%20.0%国内生产总值（亿元）国内生产总值增长速度（%） 近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年 增长率均超过了10%，2004年突破15%； 南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江 北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金三角” ，拉动苏 中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到 7.9%，仅次于苏州、无锡与南京； 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的

5、定位 是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的基础工业和先进 制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ； 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及 优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的城乡结构与产业结 构。 南通南通南通南通 在长三在长三在长三在长三 角的优角的优角的优角的优 势势势势 区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关 产业发达，自然区位便利度以及经济区域化产业发达，自然区位便利度以及经济区域化 程度、区域开放度较高；程度、区域开放度较高； 产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工 产业发达，其中

6、轻纺工业历史悠久，仍为支产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支 柱产业，这些特色产业已形成集聚效应；柱产业，这些特色产业已形成集聚效应； 南通南通南通南通 在长三在长三在长三在长三 角的劣角的劣角的劣角的劣 势势势势 城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市 化水平较低；化水平较低； 产业结构：第一产业比重较高，产业结构：第一产业比重较高，传统产业的传统产业的 产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显 著，比重偏低，整体水平不高；著，比重偏低，整体水平不高；15.1%7.1%7.1%12.3%22.2%2% 4.5%5.0

7、%5.1%5.6%3.2% 2.7%7.9%南 京 市 无 锡 市 徐 州 市 常 州 市 苏 州 市 南 通 市 连云港市 淮 安 市 盐 城 市 扬 州 市 镇 江 市 泰 州 市 宿 迁 市63、人口结构与消费水平3、人口结构与消费水平3、人口结构与消费水平3、人口结构与消费水平 截至2004年，南通市共有人口773.79万人，其中南通市区 人口84.38万人，占全市人口的10.9%； 全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、 如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重 仅为15.2%、17.3%； 南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后 增幅加快

8、，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以 上的速度增长。1996年年2004年南通市城乡人口结构变化年南通市城乡人口结构变化01002003004005006007001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004全社会固定资产投资(亿元)社会消费品零售总额（亿元）0500010000150002000019971998199920002001200220032004人均GDP城市居民可支配收入农业人口 68.9%非农业人口 31.1%非农业 人口 27.0%农业人 口 73.0%74、产业结构与规划4、产业结构与规划4、产业结构与规划4、产业结构与规划

9、 南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一 产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最 高； 按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通 经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级 开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈 桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸 福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构； 南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶 制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在 长三角开发中实行“错位竞争“，打造上海扩散产 业的协作基地，以及长三角的加工基地。沿河产业带以港口、石化、仓 储、精细化工、纺 织、电子新材料和造 纸等为主体崇川开发区东区 以一类工业

10、和高 新技术产业为 主，东区以化 工、纺织业为主沿江产业带， 以港口、物流 仓储、船舶修 造业为主港闸区重点发展 电力、现代纺 织、新型医药、 电子、船舶配 套、物流南通经济技术开发区崇川、港闸省级开发区道口经济板块工业集中区0%20%40%60%80%100%199720022004第一产业第二产业第三产业85、交通布局与规划5、交通布局与规划5、交通布局与规划5、交通布局与规划 公路：已建成204国道、宁通高速 、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高 速、连通高速； 铁路：新长铁路南通段、宁启铁路 、沪通铁路、南通铁路港口支线 大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、 崇海大桥 港口：南通港, 与世界上6

11、5个国家 和地区的199个港口通航，江海岸线 绵延430多公里。在建洋口港是江苏 唯一可建10万吨至20万吨级国际性深 水大港的理想港址，将形成江苏最大 的出海入陆通道。苏通大桥苏通大桥96、大桥建设对经济与产业的长远影响6、大桥建设对经济与产业的长远影响 苏通长江公路大桥建成以后，将使南 通进入上海一小时经济圈， 促使南通充 分发挥其投资成本低，基础建设好、劳 动力素质高等综合优势， 将有助于南通 产业结构重组，提升二、三产业发展， 并带动临港经济发展； 从区域经济角度，苏通大桥的建成将 促进苏南产业向苏北的转移，增强上海 都市圈对苏中、苏北的辐射作用，从而 巩固南通在上海都市圈副中心城市以

12、及 通泰盐区域经济体系中心城市的地位。 江阴长江大桥建成后靖江与江阴的经济联动与产业融合的 表 现 打通江阴、靖江两市行政区划 阻隔，两市共同缔造江阴经济开发区靖江园区，与省级靖江经济开发区等开发区的建设促使靖江市产业布局结构的演进； 通过开发江北岸线资源，江阴将拆船业、造船业、散货码头等产业转移到长江北岸，大量加工制造业进驻靖江园区，而靖江劳动力资源也充分为江阴所用； 靖江市产业结构得到升级，现代船舶制造、石化、电力能源、生物医药、粮油深精加工等成为吸纳外资、打造沿江先进制造业基地的项目首选。大桥经济效应：大桥经济效应：改变地区区位条件，降低产品和 要素的移动成本，进而带来资源重组、要素流

13、动、信息沟通、市场扩张、产业集聚等一系列有 利于区域经济社会发展的积极影响，为区域经济 提供了新的发展契机以及加速发展的动力107、区域环境7、区域环境平潮平潮平潮镇位于中国沿海开放城市“中 国近代第一城”江苏省南通市北 郊，坐落于南依长江、东临黄海、气 候宜人、土壤肥沃的江海平原，被人 们誉为“江海明珠”，是1986年江苏省 人民政府批准的首批对外开放卫星 镇。全镇总面积61.93平方公里，总人 口7.98万。平潮南濒长江，与南通经 济开发区紧密相连，与苏州市隔江相 望。这种得天独厚的地理位置，使得 平潮成为长三角经济圈中的一方宝 地，直接受到上海等大中城市的辐射 和带动，具有极强的经济发展

14、活力。11a、交通a、交通平潮形成了水上、陆地、空中三位一体的交通网络。二级航道通扬运河直通长 江，宁通高速、通启高速、204国道、新长铁路和正在建设中的沿江一级公路等交通 干线穿镇而过。平潮距南通机场仅20公里，距国家十大港口之一的南通港仅15分钟 车程。苏通大桥建成后，平潮到上海只需80分钟，平潮已成为南来北往、东进西出 的交通要冲。b、产业状况b、产业状况电子产业基础雄厚，己经成为平潮的支柱产业。 钢结构产业发展迅猛，平潮素有“冷作之乡”的美誉，亦已成为平潮又一支柱产业。 服装产业方兴未艾，已成为平潮又一特色板块经济。12通州市乡镇基本情况（2005年）名称总人口(人）从业人员(人）土地

15、面积（公顷）耕地面积（公顷）财政收入（万元）粮食产量（吨）金沙镇208093808631269162167213543364西亭镇462702417356923194336127219二甲镇848024001575934090765921912三余镇689863244978825011443116787十总镇381732113847802944397322773骑岸镇509432846880804240342843101五甲镇337011662441842352288615248石港镇7110835005109005572798756190四安镇407561910046213049436426

16、528刘桥镇497902529362793107410833047新联镇277901462842292301325422355平潮镇7813131881617928551498526793平潮镇7813131881617928551498526793平东镇436772320246772266429323947五接镇375611896337801882233218805兴仁镇4327720560392915791033814159兴东镇315951607630081232526213055张芝山镇35005160243074163659187361川港镇535822801152002679886513586先锋镇34256167222666130164835751姜灶镇606403151052813028880115582c、经济c、经济13环境分析环境分析环境分析环境分析小结：小结：小结：小结： 良好的宏观环境面，为南通房地产的发展提供了优质的土壤； 得天独厚的自然条