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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。重庆水投集团仙女山项目取地可行性研究报告重庆中原顾问事部Chong Qing.04.2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010认识项目认识项目核心问题界定核心问题界定市场分析市场分析项目战略方向项目战略方向经济测算经济测算取地可行性取地可行性Code of this report | 3 Copyright Cen
2、taline Group, 2010武隆县在重庆的位臵仙女山在武隆县的位臵本案在仙女山的位臵项目位于重庆市武隆县仙女山镇新区北部，距离重庆约2小时车 程内，属于最佳出行距离范围内渝湘高速通车后，武隆至重庆主城区仅需1.5小时车程，武隆到本项目所在仙女山新区只要20分钟车程，项目交通通达性良好，此距离属于最佳出行范围内。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010项目占地1321亩，在仙女山新区中属于大规模项目，但项目中的 地质灾害区面积较大，一定程度上增加了开发成本项目位于仙女山新区西北部，西环线边上，隆鑫花漾的山谷对面，总占地
3、1321亩，容积率为0.5；项目中地质灾害地面积：地质灾害高易发区48亩，地质灾害中易发区288亩，地质灾害低易发区985亩。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010项目地块地势不平整，地形地貌复杂，以坡地为主，但地块可塑 性较强项目地块内部地势不平整，有一定落差的坡地 和较大面积的平地；但易修建筑，改造园林和水系景观等，地块可塑性较强；项目地块周边有仙女山新区公路环绕，地块内部目前无成熟交通道路。地块内长有树木，后期可移植用于园林建设。地块内部坡地易于建造山地园林和水系，约20米的深沟可形成水池或湖泊景观。Code of
4、this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010项目享有仙女山优越的大气候条件，但地块内部资源条件一般本项目地块享有仙女山优越气候资源，夏季可乘凉避暑，冬季可观雪赏景，良好的气候条件利于独家氛围社区；项目地块内部植被比较稀疏，植被面积较小，局部有小型林体。地块内部有组团森林组团森林可视为景观价值较好之处，且位于易修建筑的平地位臵，后期可加以利用作小区林园景观。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010项目属性界定仙女山新区具有一定资源的大规模旅游地产项目仙女山新区具有一定资源的大规
5、模旅游地产项目Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010认识项目认识项目核心问题界定核心问题界定市场分析市场分析项目战略方向项目战略方向经济测算经济测算取地可行性取地可行性Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010核心问题：核心问题：重庆水投集团能否取仙女山重庆水投集团能否取仙女山新区新区13211321亩亩地块？地块？其他问题：其他问题：如果能取地，多少价位比较合适？利润分别是多少？如果能取地，多少价位比较合适？利润分别是多少？Code of this re
6、port | 10 Copyright Centaline Group, 2010问题的结构化梳理能否取仙女山能否取仙女山新区新区13211321亩亩地块？地块？战略 层面多少价位比较合适？多少价位比较合适？策略 层面可以拿地不可以拿地利润分别是多少？利润分别是多少？Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010研究方法能 否 取 仙 女 山 新区1321亩 地 块 ？仙女山旅游资源及旅游地产 在重庆市场中的地位分析仙女山新区规划分析仙女山新区土地市场分析仙女山新区房地产市场分析项目分析项目战略发展方向经济测算市场可行性经济可行
7、性推导评估Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010认识项目认识项目核心问题界定核心问题界定市场分析市场分析项目战略分析项目战略分析经济测算经济测算取地可行性取地可行性Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010仙女山旅游资源及旅游仙女山旅游资源及旅游地产地位分析地产地位分析Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010重庆还处于粗放型区域性旅游城市，主要以自然山水资源为主， 目前正处于起步阶
8、段向发展阶段过渡重庆旅游资源的构成较为丰富，但国内外有 美誉度、有影响力的旅游大项目少，同时各 旅游项目投资分散，整合力不强，呈现各自 为政的局面，区域旅游资源的整体吸引力和 影响力还较为有限。目前重庆市旅游市场正处于起步阶段向发展 阶段过渡，游客数量上升，新建豪华酒店， 景区娱乐商业活动也进一步发展，交通正在 规划和建设中，并主动吸引游客和投资。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010世界自然遗产是对仙女山风景区的旅游资源价值充分的肯定，在 重庆休闲旅游市场中占有着不可比拟的地位从景区评定的标准来看，重庆市仅有两处风景区
9、评为了世界文化遗产，其中一处就是位于仙女山区域内的天坑地缝景区；著名导演张艺谋也选中了天坑地缝景区作为大片满城尽是黄金甲的拍摄景点。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010目前重庆周边主要景区除长江三峡外，仙女山所具备的旅游资源 强势度和吸纳游客能力都是鹤立鸡群的景区景区核心看点核心看点核心竞争力核心竞争力交通配套交通配套吸引游客能力吸引游客能力接待游客能力接待游客能力综合评价综合评价仙女山山景、雪景、参与项目金佛山山景、雪景黑山谷山景、峡谷四面山山景缙云山山景、城市景观长江三峡峡谷自然风光大足石刻佛教历史石刻长寿湖湖景从
10、重庆周边主要旅游景区各方面综合分析，除长江三峡外数仙女山拥有较强势的旅 游资源，景区核心竞争力与吸纳游客能力较强。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010仙女山独特的地势和生态植被形成良好的小气候，形成名副其实 的天然氧吧仙女山属于亚热带季风气候区， 温暖湿润，年平均气温17.4，月 均温20左右，最热的7月、8月， 最高温度也不超过30。在空气质量方面，据测定，空气 含富氧离子是重庆主城区的108倍 ，是名副其实的天然氧吧。专家认为，人类居住最佳纬度为 20-30度，仙女山新区处于北纬29.2 度，海拔在11001200
11、米，人体在 这个海拔高度对大气压感觉最佳， 非常适合人居。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010仙女山年接待游客数量对比重庆周边以山为主要资源的景区，其 吸引游客的数量远远超过同类景区050100150200250300350400450500大足石刻仙女山金佛山四面山黑山谷2008年2009年资料来源：重庆市统计年鉴、旅游局官网在重庆周边同类资源的景区 中，仙女山依靠起独特的高山 草原和天然卡斯特地貌的天坑 地缝组成强势的旅游景观带， 同时依托武隆政府的大力推广 ，吸引了大量游客；从08年各景区吸引游客量来 看，仙女山
12、优势并不明显，但 09年仙女山一枝独秀；仙女山旅游市场的繁荣也为 旅游地产的发展奠定了坚实的 基础。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010重庆旅游地产项目主要分布在离都市区1.5小时车程范围内，旅 游资源强势度最高的仙女山供应项目占据了大半仙山流云 隆鑫花漾的山谷 仙女山1号 依云美镇 21度洋房 芳草地雪岭仙山 夏宫假日国际社区 晋愉戴斯大卫营 塞拉维假日 仙山逸境蓝湖熙岸洛维四面山水 会龙别院 享湖云居金佛美庐上邦高尔夫1.51.5小时车程范围小时车程范围Code of this report | 20 Copyri
13、ght Centaline Group, 2010目前重庆周边景区的旅游地产中，仙女山在售项目价格远超过其 他景区，引领这重庆旅游地产的发展景区景区项目项目目前价格（元目前价格（元/m/m2 2）预计下期价格预计下期价格仙女山仙山流云5600-7000（别墅）隆鑫花漾的山谷4500（一期）6500（二期）仙女山1号3800依云美镇42004400起21度洋房39004000起芳草地雪岭仙山4200夏宫假日国际社区3900四面山会龙别院2000长寿湖蓝湖熙岸3800资料来源：中原实地调研及访谈Code of this report | 21 Copyright Centaline Group,
14、2010小结仙女山旅游资源和吸纳游客的能力在重庆旅游市场中处于强势地位，为旅游地产的发展提供了良好的平台，从旅游地产无论是供应量还是售价在重庆旅游地产市场中也处于绝对领导者地位；仙女山在重庆旅游资源和旅游地产的强势地位预示未来区域旅游地产发展前景良好。Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010仙女山新区规划分析仙女山新区规划分析Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010仙女山新区规划范围包括现状仙女山镇中心区及附近用地，新区规划一个1010平方公里平方公里
15、的“天然大公园”。按照规划，到20112011年年，新区建成面积达到新区建成面积达到4 4. .6 6平方公里平方公里，常住常住人口达到人口达到2 2. .5 5万万。到20162016年年，建成区面积达到建成区面积达到1010平方公里平方公里，常住人口达到常住人口达到5 5万万，同时，以仙女山新区为核心，辐射周边的仙女山镇、双河乡、土坎镇，带动当地5万人实现小康目标;具体范围：具体范围：北到现状仙女山镇希望小学和“武天路”（武隆天坑三硚）沿线；西至“北环路”（现状村道）沿线，南至“武仙路”（武隆-仙女山）以南的旗子堡一带；用地属仙女山镇行政辖区。仙女山新区规划面积10平方公里，具有良好的规划前景一期规划范围 （4.6平方公里）二期规划范围 （5.4平方公里）Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010仙女山新区规划分为四个区：旅游度假接旅游度假接待区待区、文化娱乐休闲运动区文化娱乐休闲运动区、行政服务区行政服务区和旅游商品农牧产品加工贸易区和旅游商品农牧产品加工贸易区。计划把“仙女山新区”建设成为重庆市高寒地
