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1、Property Times 西安 2012 年第四季度 零售业品牌积极扩张零售业品牌积极扩张 DTZ Research 2013 年年 1 月月 15 日日 目录目录 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 住宅市场 5 作者作者 周磊周磊 DTZ戴德梁行研究部 + 86 29 8760 9936 联系方式联系方式 魏东魏东 华北区研究部主管 + 86 10 8519 8087 纪言迅纪言迅 大中华区研究部主管 + 852 2507 2159 Hans Vrensen 全球研究部主管 +44 20 3296 2159 本季度西安市写字楼市场平均租金为每月每平方米 117.3 元（
2、18.77 美 元），空置率较上季继续下降 0.95 个百分点至 11.96%。甲级写字楼市 场的繁荣也带动了开发商的热情，预计明年将有多个写字楼项目入市， 供应面积将超过 34 万平方米。 西安市商业市场表现良好，各大购物中心基本都已满租。餐饮及服饰 行业在本季积极扩张，特别是国际快销时尚品牌，优衣库，无印良品， H&M 和星巴克都在西安开设新店。 本季度西安市住宅销量环比下降 8.21%，总成交面积为 2,579,500 平方 米。由于上半年的价格优惠已经消化了大多数的刚性需求，因此未来 一段时期内的住宅成交量仍将在低位徘徊。 图一 DTZ 写字楼价格指数（2006 年第一季=100） *
3、2012 年数据 1 月至 11 月 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 80901001101201301402006200720082009201020112012*西安 2012 年第四季度 Property Times 2 经济概览经济概览 2012 年前三季度，西安全市地区生产总值为 2,806.72 亿 元(449.08 亿美元)，同比增长 10.5%(表一)。增速低于去 年同期水平。 2012 年 1 月至 10 月，西安市社会固定资产投资总额达 到 3,203.03 亿元(512.48 亿美元)，同比增长 27.6%。其中， 房地产开发投资 986.79 亿元(157.89 亿
4、美元)，同比增长 20.5%(表一)。 2012 年 1 月至 10 月，全市规模以上工业企业累计完成 增加值 890.80 亿元(142.53 亿美元)，同比增长 12.0%(表 一)。 1 月至 10 月，西安市实际利用外资 18.60 亿美元，同比 增长 14.8%(表一)。 2012 年前十月，西安市城镇人均可支配收入达到 21,405 元(3,425 美元)，同比增长 14.3%。同期，西安市居民消 费价格总指数为 102.9(表一)。 表 一 经济指标经济指标 指标指标 时期时期 单位单位 数值数值 同比同比 (%) 地区生产总值地区生产总值 前三季 亿人民币 2,806.72 1
5、0.5 房地产开发投资房地产开发投资 前十月 亿人民币 986.79 20.5 规模以上工业企规模以上工业企 业增加值业增加值 前十月 亿人民币 890.80 12.0 实际利用外资实际利用外资 前十月 亿美元 18.60 14.8 固定资产投资总固定资产投资总 额额 前十月 亿人民币 3203.03 27.6 居民消费价格总居民消费价格总 指数指数 前十月 - 102.9 2.9 资料来源: 西安统计局 西安 2012 年第四季度 Property Times 3 写字楼市场写字楼市场 截止 2012 年 11 月，西安写字楼市场未出现任何新增供 应，全市甲级写字楼市场的总存量维持在 52
6、.85 万平方 米。同期，西安市甲级写字楼市场的平均租金为每月每 平方米 117.3 元(18.77 美元)，空置率为 11.96%(表二)。 截止 11 月底，分区域来看，本季度高新区各甲级写字 楼均价达每月每平方米 115.73 元(18.52 美元)，其中租金 最高的项目达每月每平方米 160 元(25.60 美元)。城南区 域内由于优质写字楼供应稀缺，租赁均价也相应较高， 达到每月每平方米 138 元(22.08 美元)。城北区内甲级写 字楼虽然目前均价不高，但未来周边有众多新写字楼及 商业项目入市，商务氛围的增加及配套设施的完善将对 租金的上涨起到推动作用。 本季度，位于高新区锦业路
7、的西安中心正式开建。该项 目定位为超高层甲级写字楼，总建筑面积 13.35 万平方 米，高 230 米。预计项目建成后将成为仅次于绿地中心 的西安第二高楼。该项目的建成有助于近一步强化锦业 路作为西安金融街的优势地位，对于提高本区域甲级写 字楼的整体形象，吸引跨国企业入驻将起到良好的推动 作用。 预期未来的一年，西安市全市范围内写字楼的新增供应 将超过 34 万平方米，而甲级写字楼的新增供应将主要 集中在高新区及城北区。未来西安市的写字楼的潜在需 求仍将集中在高品质的甲级写字楼方面。 表二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 空置率空置率 (%) 租
8、金租金 (人民币人民币/ 平方米平方米/ 月月) 租金季度租金季度 变化变化(%) 城北城北 51,489 2.3 87.50 2.9 城中城中 6,000 0 133 0 城南城南 44,888 1.11 138 0 西高新西高新 426,091 14.37 115.73 0.3 总体总体 528,468 11.96 117.3 0.3 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 图二 DTZ 甲级写字楼甲级写字楼价格指价格指数数 (2006 年第一季年第一季=100) *2012 年数据 1 月至 11 月 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 图三 写字楼空置率走势及供需面积，千平方米写字楼空置率走
9、势及供需面积，千平方米 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 80901001101201301402006200720082009201020112012*0%5%10%15%20%25%30%35%010020030040050060020052006200720082009201020112012*新增供应存量空置率西安 2012 年第四季度 Property Times 4 商铺市场商铺市场 2012 年前三季度，西安市共实现社会消费品零售总额 1,589.36 亿元(254.30 亿美元)，同比增长 15.2%(图四)。 截止 2012 年 12 月，西安市各购物中心基本达到满租， 部
10、分购物中心开始小规模品牌调整。本季度，H&M、无 印良品及优衣库等快销时尚品牌在西安各购物中心加速 扩张。H&M 西安第三家店正式入驻李家村万达广场，优 衣库也在民生新乐汇开业第二家店铺。预期未来时尚快 销品牌将逐渐成为西安购物中心聚集人气的主要手段并 将带动其他商户入驻。 2012 年全年，西安市新开工商业项目多以商业综合体的 形式出现，传统商业百货形式的新项目基本没有。五星 级酒店、写字楼、购物中心及商业步行街成为众多商业 综合体内最常见的业态组合。 预计明年西安市全市有凯德广场、新世界百货及绿地乐 和城等十多个购物中心及百货开业，将带来超过 80 万 平方米的新增商业供应面积。从项目的布
11、局来看，既有 位于商业中心区域内的，也有位于非传统商圈以外的新 兴商圈，说明随着西安市城市化进程的不断发展，越来 越多的开发商在关注城市核心商圈的同时也开始填补非 传统商圈的空白。另外，如凯德广场，绿地乐和城等社 区型购物中心的出现也显示了西安商业物业开始向社区 型发展的趋势。 根据最新编制完成的大西安三个副中心城市规划， 西安将建设临潼、阎良、户县三个副中心城市。三个副 中心城市在大西安的战略布局中将起到分流城市人群， 缓解核心区域土地稀缺的难题。预计未来将成为大西安 对外辐射的新增长极，当地商业及住宅物业价格都可以 会因此上涨。 市场活动市场活动 H&M 及 JNBY 入驻李家村万达购物中
12、心，租赁面积分 别约 1,300 及 190 平方米。 星巴克入驻李家村万达购物中心，租赁面积约 130 平 方米。 图四 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 ，人民币亿元，人民币亿元 *2012 年数据 1 月至 9 月 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 表三 购物商场市场数据购物商场市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米) 新增供应新增供应 (平方米平方米) 租金范围租金范围 (人民币人民币/平方米平方米/ 月月) 钟楼钟楼 1,064,828 0 190 - 1,450 小寨小寨 121,913 0 90 - 800 高新区高新区 55,479 0 175 - 400 大雁塔
13、大雁塔 372,268 0 70 - 660 经开区经开区 101,305 0 100 - 300 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 20052006200720082009201020112012*西安 2012 年第四季度 Property Times 5 住宅市场住宅市场 2012 年 8 月至 10 月，西安市一手住宅市场成交面积为 2,579,500 平方米，环比减少 8.21%，同比增加 22.06%。 本季度虽逢“金九银十”传统住宅营销旺季，但由于国 家房地产调控政策的相对稳定，购买者对房价的上涨预 期普遍不看好，因
14、此全市住宅市场成交量较上个季度略 有下滑。 从各分区来看，城北区和城南区依然是楼盘成交的热点 区域，成交面积占全市总成交面积的 55.50%。城北区由 于区域规划较晚，因此在道路交通，商业配套等领域都 有着先天的优势。城南区则依托优良的环境绿化及高质 量的教育配套吸引大量的购买者。 2012 年 8 月至 10 月，西安普通住宅成交价格基本保持 稳定，成交均价为每平方米 6,948 元(1,112 美元)(图五)， 同比上涨 7.07%，环比上涨 2.55%。全市六区，除城南区 价格下降外，其余五区售价均有不同程度上涨。西高新 在高端项目成交带动下，涨幅明显，同比上涨 12.37%至 每平方米
15、 6,802 元(1,088.32 美元)，城西区由于区域内工 业设施过多，住宅均价持续全市垫底，为每平方米 6,060 元(969.60 美元) (图六)。 本季内陕西省为防止房价反弹，出台政策要求控制房地 产利润在 10%左右，这一政策的出台使更多的购房者将 希望寄托于未来开发企业是否会推出更有力度的优惠政 策，因而选择持币待购。预计未来西安市住宅销售量将 受此政策影响，价格也将出现下降。 表四 一手住宅市场数据一手住宅市场数据 (2012 年年 8 月至月至 10 月月) 区域区域 成交量成交量 (平方米平方米) 价格价格 (人民币人民币/平平 方米方米) 售价环比售价环比 增长增长(%
16、) 城北城北 709,800 6,538 9.57 城东城东 527,700 6,163 1.23 城南城南 721,800 8,480 -7.54 城内城内 4,100 7,073 0.73 城西城西 285,800 6,060 1.22 西高新西高新 330,200 6,802 12.37 全市全市 2,579,400 6,948 2.55 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 图五 DTZ 住宅价格指数住宅价格指数 (2006 年第一季年第一季=100) *2012 年数据截止至 10 月 资料来源：DTZ 戴德梁行研究部 图六 2012 年年 8 月至月至 10 月住宅价格，人民币月住宅价格，人民币/平方米平方米 资料来源： DTZ 戴德梁行研究部
