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1、第一章：经纪与房地产经纪1、经纪：经纪是一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织以收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动经纪主要是提供专业信息和专业知识服务来牵线搭桥，促成他人交易，是以盈利为目的，通过佣金方式取得其劳动报酬（了解）经纪活动在中国两千多年前已经存在，西汉驹侩，唐代牙人、牙郎，宋元时期出现外贸经纪人，宋牙侩，元舶牙；明清牙人、牙行、买办（清末） ；解放初对经纪人限制、取缔，80 年后复苏，85 年开始公开活动，92 年以来国家方针为“支持、管理、引导”2、经纪活动的特点：活动主体的专业性、活动地位的中介性、活动内容的服务性3、经纪活动的
2、方式：居间、代理、行纪居间：是指经纪人项委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为，特点是服务对象广泛，合作关系一般不具有长期固定性；代理：指经纪人在受托权限内以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经纪行为。经纪活动中，代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同约定的商品交易活动的行为；特点是以委托人名义开展活动，经纪人员只收取佣金，活动产生的权利和责任由委托人承担，合作关系相对长期稳定。行纪：是指经纪人受委托人委托，以自己定的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经纪行为，行纪不占有交易的标的物。行纪人（机构）
3、赚取差价；行纪行为不存在中国房地产经纪行为中。4、经纪从业人员和经纪机构种类经纪人1）法律角度可分为：合法经纪人员和非法经纪人员（无证） ；2）从职业角度划分：专职经纪人员和兼职经纪人员3）从服务的社会区域不同：农村经纪人员、城市经纪人员和边贸经纪人员4）根据经纪人员的素质水平不同：一般经纪人员和专家型经纪人员5）按照职业资格水平：经纪人、经纪人协理积极机构：按照组织形式分：个体独资经济机构、合伙制经纪机构、经济公司5、经济活动的社会功能1）传播经济信息；2）加速商品流通；3）优化资源配置；4）推动市场规范完善；5）促进社会经济发展；6）维护委托人的合法权益；7）保证交易安全6、房地产经纪的含
4、义：房地产经纪是房地产中介活动的一部分。是指在房地产转让、抵押、租赁、置换等交易活动中，为促成他人交易而进行居间、代理等有偿服务的经营行为。房地产中介主要是由房地产咨询、房地产评估、房地产经纪三个部分组成。房地产中介活动使房地差交易市场的中间媒介，为房地产交易当事人提供政策咨询、价格评估、居间代理、交易信息、代办手续等服务。房地产经济的作用：传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置、推动市场规范、促进社会发展；房地产经济的独特功能定位：沟通信息、消除失灵；促成交易、提高效率；规范交易、保障安全；公平买卖、维护权益7、房地产经纪的必要性1)使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行2)可以
5、有效降低高额的房地产交易成本（房地产交易成本与房地产不可移动性直接相关）3)可以有效降低决策困难对房地产交易的阻滞效应：房地产交易具有高度的复杂性，强化了市场信息的不对称性，从而对交易产生阻滞效应。房地差交易复杂性的表现：（1）房地产商品信息的复杂性物理信息（房屋质量、房龄） 、地理信息（区域、环境） 、产权类型、它项权利设立（主要是抵押权）等。（2）房地产交易价格的复杂性商品空间的固定性使其具有单一性、强异质性，价格受物理、地理、法律、时间等因素影响而存在估价难度（3）房地产交易专业信息的复杂性：（4）房地产交易心理的复杂性8、房地产经济业务分类（注意：注意：中国法律不循序开展房地产行纪活动
6、）1)房地产居间：是指房地产经纪人为促成房地产买卖、租赁交易成功，为交易双方提供交易信息、条件及媒介，撮合双方交易成功的商业行为。a)特点：房地产经纪人与房地产交易双方联系无紧密的合同法律制约关系；只通过提供交易信息、建立联系渠道等方式促成交易；交易的法律权益责任有交易双方自行承担；费用是提供信息和促成交易的服务费b)管理要求：市场管理要求：“居间”必须讲职业道德和商业诚信，遵循公开、公正、公平的原则；遵守房地产交易法律法规和有关房地产交易的政策制度规定，不得进行商业欺诈；交易双方应尊重房地产经纪人劳动，按照有关规定签订居间合同，支付信息服务费合同管理要求：根据合同法要求，为保护其合法权益，房
7、地产居间当事人（房地产经纪机构与房地产交易双方）应当单招合同管理的相关法律法规和其中居间合同的要求签订书面居间合同。2)房地产代理：就是房地产经纪人直接受房地产交易租售当事人委托，以委托人的名义，在受托权限范围内进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的商业行为。分为卖方（开发商或房屋产权人委托）代理和买方（购房人或承租人委托）代理a)房地产代理方式多家（卖方代理，卖方将房屋委托给两个以上房地产经纪机构）代理或独家（卖方代理，只允许一家经纪机构）代理要求在代理委托协议中明确b)代理业务种类代理销售代理销售代办手续：代办手续：代办土地使用权出让手续、房地产转让审批手续、房屋租赁审批手续、房地产
8、抵押登记手续、委托房地产权属登记、产权转让、赠与、继承等手续；代领证件：代领证件：房地产权属证书：土地使用证、房屋所有权证、房屋租赁证、房地产抵押登记证；房地产开发经营其他证书：商品房预售许可证、商品房销售许可证、建设用地规划许可证、建设规划条件通知书、建设工程规划许可证、建设用地批准书、房屋拆迁许可证、建设工程施工许可证等。c)房地产代理的特点：房地产经纪人必须与委托人具有良好的经济信用关系；经纪人要在委托合同规定的权利义务及业务要求范围内开展销售经营活动，按照合同约定提供服务，收取佣金d)房地产代理的管理要求市场管理要求：市场管理要求：分解建设部商品房销售管理办法要求，房地产销售代理活动必
9、须委托依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构进行；受托房地产中介服务机构销售商品房是，应当项买受人出示有关证明文件和商品房销售委托书；受托房地产中介机构销售商品房是，应当如实项买受人介绍所代理销售的商品房的有关情况，受托房地产中介机构不得代理销售不符合销售条件的商品房；受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用；商品房销售人员应经过专业培训，方可从事商品房销售业务。合同管理要求：合同管理要求：应订立书面委托合同，委托合同应载明委托期限、委托权限及委托人和被委托人的权利义务；9、了解北京市房地产经纪活动的发展状况（P8-9）10、佣金：佣金是经纪收入的基本来源，其
10、性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总回报，合法经纪活动佣金受国家法律保护。佣金是房地产经纪的唯一合法来源。佣金的性质和种类：1)佣金与差价：差价是经销活动的主体获得的买进价格与卖出价格之间的差额；差价不属于经纪活动报酬。佣金是经纪机构开展活动的合法收入，差价对于房地产经纪机构来说是禁止赚取的；2)佣金与信息费：佣金和信息费都是用户为获取某种服务或信息而支付的费用，是收集、加工信息所耗费的人力、物力的补偿，也是提供信息一方扩大再生产必要的资金积累；区别在于：两者性质不同，信息费是销售收入，属于信息咨询业，佣金是劳务报酬，是为
11、了满足委托人的某种商业需求付出的，经纪人和委托人之间存在雇与佣的关系，提供信息只是经纪活动的一部分；作用效果不同：信息费是满足了买方要求，卖方只需要保证信息的准确、及时即可，支付佣金是为了满足一方的具体目的，目的的实现是经纪业务完成的标志3)佣金与回扣：给付经纪机构佣金和给对方采购员一定的回扣都是企业的促销手段；本质区别：佣金是经纪机构开展业务的合法收入，以合同为依据，收取单位是经纪机构而不是具体经办业务的经纪员个人；回扣是卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，帐外暗中收受回扣属于违法违规行为。 （房地产经纪行业不允许获取回扣房地产经纪行业不允许获取回扣）4)佣金的种类：法定佣金（是经纪机
12、构从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金，具有强制力）和自由佣金（是经纪机构与委托人协商确定的佣金，只存在违约责任）10、佣金的支付：建设部城市房地产中介服务管理规定要求，房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应开具发票，依法纳税；1）中介服务实行收费必须具备下列条件：经政府有关部门批准，办理注册登记，取得法人资格证书；在有关法律、法规和政府规章中规定，需经政府有关部门或行业协会实施执业资格认证，取得市场准入资格的，按规定办理；依法进行税务登记，取得税务登记证书；未进行企业注册登记的非企业法人需要向价格主管部门申领收费许可证 。2）
13、房地产中介服务收费实行在国家价格政策调控、引导下，主要由市场形成价格的制度3）应委托人的要求，房地产中介机构实施收费应与委托人签订委托协议书4）房地产中介机构要严格执行国家有关收费管理的法规和政策，不得违反规定设立收费项目、扩大收费范围提高收费标准5）违反中加服务规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：（1）不符合规定的收费条件的（2）违反收费管理权限，自立收费项目，自定收费标准收费的（3）擅自提高收费标准、扩大收费范围、增加收费频次、超越收费时限的（4）违反已经签订的协议（合同）实施收费的（5）违反自愿原则，与行政机关或行政职能的事业单位、行业组织联合下发文件和协议，强制或变相强制委
14、托人购买指定产品或接受指定服务并收费的（6）公证性的中介机构提供虚假服务成果收费的（7）未按规定实行明码标价或对委托人进行价格欺诈、价格歧视的（8）违反规定相互串通，垄断或操纵服务市场，损害委托人利益的；（9）违反规定稿不正当价格竞争，以低于本单位服务成本收费的（10） 其他违反本规定的收费行为北京市收费标准北京市收费标准房地产价格评估收费、土地价格评估收费实行政府定价，其收费标准实行政府定价。一般宗地评估：起价 300，不足的按 300 收；为土地使用权抵押进行的评估50%（标准为一般地宗收费标准，下同）清产核资30%征用拆迁按照补偿价款金额的 1-1.5%向征用拆迁单位收取仲裁纠纷，需重新
15、核定20%-40%企业转制自产重组50%普通咨询报告300-1000 元，难度大、情况复杂，用人多的可适当提高，但不超过咨询标的额的 0.5%租赁：无论租期长短，按半个月到一个月成交租金由双方协商议定一次性收取买卖：按照成交价格分档累进收取，幅度：0.5%-2.5%，独家代理的不超过 2.8%500 万元以下 2.5%5012000 万元 2%20015000 万元 1.5%500110000 万元 1%10001 万元以上 0.5%房地产开发投资、经营管理及代办手续、代领证件等经纪服务实行协商定价，双方自愿即可第二章：房地产经济从业人员与经纪机构1、房地产经济从业人员资格制度：国家对房地产经
16、纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格湿度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员和相应职业资格证书并经注册生效。1）房地产经纪人协理从业资格：房地产经纪人协理是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人指导和监督下从事房地产经纪活动的协助执行人员。房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内从业。报考：高中以上学历考试合格颁发中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书 ，2）房地产经纪人执业资格：取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件房地产经纪人考试申请条件：(1)取得大专学历，工作满 6 年，其中从事房地产经纪业务工作满 3 年。(2)取得大学本科学历，工作满 4 年，其中从事房地产经
