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1、1.31.3 竞争市场分析竞争市场分析1.3.1 区域住宅市区域住宅市场场主要主要竞竞争楼争楼盘盘基本信息分析基本信息分析其主要竞争对象的基本信息汇总表:4 4. .2 2竞竞争争楼楼盘盘分分析析 4.2.14.2.1、楼盘一、楼盘一 世世纪嘉苑纪嘉苑项目名称项目类型所属区域销售情况开盘时间均价（元）总建筑面积（万）绿化率容积率公交路线物业管理费（元平方米世纪嘉苑小高层住宅高新区现售201012395022.88051.1%3.155、81.2榟山湖领域电梯高层高新区现售2011.8380025.41340%3.045、30、181.2梓湖观邸电梯高层高新区现售2010638002.67246
2、%3.168、11路1.5碧桂园洋房别墅高新区现售20091064001100亩38.22%0.628、23、301.80.51.2世纪嘉苑项目基本信息：位置益阳大道与龙州路交汇处东南角开发商湖南旭升房地产开发有限公司建筑承包商北京城建总建筑面积20.88 万总户数二期总房源1300 多户216 户项目形态一期主体已完工，二期 4、6 栋预售、5.、2 栋在做地下工程开盘时间一期 2009 年 6 月 28 日，二期 2010 年 12 月 12 日价格起价 3500 元 开盘均价 3950 元容积率绿化率3.1551.1%车位数732 个面积区间32-135周边配套奥林匹克公园、高尔夫球场、
3、朝阳国际实验学校、华天大酒店、罗马假日酒店、步步高超市、新一佳、中国建设银行、中国工商银行等交通路线5、8、11、30 路目标消费中高收人群，以自住为主，投资占 30%左右。主要为益阳当地人及益阳籍外地人群，以广州深圳为主。其次为长沙地区的投资者。年龄在 30-50 岁居多。以三房消费者为主，并辅助适量小户型。项目评价项目总体定价合理，户型设计绝佳的完美充分体现了一人为本的原则。铂金地段是整个项目的绝对优势，小区有自身的一定规模，配套设施齐全及园林设计规划人性化，绿化面积高达 51%开益阳市的先河。存于新老城市中心的交界处并担负着高新区的中心点的位置，论是自住还是投资都有极大的升值空间。物业管
4、理开发商自己组建的物业管理公司，没有一定的资质，存在乱收费的现象。项目的一个败笔或者是需要改进的地方与研究对象的竞争分析：1、目标客户相差不大，现阶段目标客户同质化，主要是公务员、私营业主、老板等上层社会人士，所以会形成比较大的竞争。2、世纪嘉苑在区域上和价格上占一定的优势，它在新老城区的交界处，周边经济环境相对成熟，已经有比较成熟的商圈。3、户型设计趋向人性化，小区自身配套齐全。小区的整体规划已达到了相当规模，居住社区相对而言比较成熟。4、小区的容积率过大。5、前期销售为现阶段销售积聚了人气，销售还在预售期就很火爆。4.2.24.2.2、楼盘二、榟山湖、楼盘二、榟山湖领域领域榟山湖领域项目基
5、本信息：位置益阳市龙洲南路以东与迎宾路以北交界开发商湖南丰裕房地产开发有限公司建筑承包商中铁五局总建筑面积254134总户数1838 户项目形态一期为 2 栋高层江景楼和一栋 18 层小高层开盘时间2011 年 8 月 28 日价格起价 3388 元 均价 3800 元容积率绿化率3.0440%车位数1427 个面积区间主力面积 90-150周边配套火车站、福中福、佳宁娜广场、中国银行等交通路线5、30、18 路目标消费高收入人群，投资占主要地位，主要是外地工作的益阳籍消费者。项目评价项目益阳市主干道龙洲南路以东与迎宾路以北交界处。项目价格有点偏高，以后发展有待考量。物业管理深业物业在湖南有一
6、定的知名度，先后在长沙等地监管物业。质量值得信赖。与研究对象的竞争分析：（1）与研究对象存在定位竞争，由于主题都是关于水的，太一御江城做的是资江益阳市的母亲河。且地处老城区繁华区，政治经济地位不可小觑。在产品上存在一定的可替代性。（2） 价格上的差距很小，也是一个潜在的威胁。（3）户型设计上明显不与研究对象的合理化，是该项目的一个败笔。（4） 规模和自身的商业配套设施与研究对象存在一定的差距。4.2.34.2.3、楼盘三、楼盘三 梓湖观邸梓湖观邸梓湖观邸项目基本信息：位置益阳大道 883 号开发商佳宁娜（湖南）实业有限公司建筑承包商总建筑面积26721.38总户数214 户项目形态电梯高层开盘
7、时间2010 年 6 月价格3800 元 均价 4000 元容积率绿化率3.1646%车位数214 个面积区间105-135主力户型B1B2 两室两厅一卫+三室两厅两卫周边配套奥林匹克公园、梓山湖国际高尔夫球场、佳宁娜国际酒店、益阳移动指挥中心、市广电中心、佳宁娜市民广场、购物街区等交通路线8 、11 路目标消费中高收入人群，以自住为主，投资消费占 40%，以地益阳籍客户为主，长沙等地的投资消费者居多。主推户型三房消费者。项目评价项目位于梓山湖边上上，湖景是项目的主要卖点，益阳住宅楼较高，项目相对同品质的楼盘而言，价格存在一定的优势，但是整体的户型设计及小区的规模存在很大的差距。此项目主要是在
8、价格和产品同质化需求上与研究楼盘存在替代竞争。物业管理物业公司知名度不高，小区物业管理有待考量与研究对象的竞争分析：（1） 与研究对象存在价格竞争，由于二者的定位相似，都是在水上做文章，对于要求较高的客户，会优先选择目前交通相对便捷的梓湖观邸。（2） 项目有一定的规模，有利于形成自身的商圈，社区内部环境与研究对象存在本质上的差别。4.2.44.2.4、楼盘四、楼盘四 碧桂园碧桂园碧桂园项目基本信息：位置益阳市迎宾东路 501 号开发商益阳中禾置业有限公司建筑承包商总建筑面积1100 亩总户数708 户项目形态别墅群社区开盘时间2009 年 10 月 2 日价格 均价 6400 元容积率绿化率0
9、.6238.22%车位数一户一车库面积区间47-153 主力户型 90-130周边配套湖南城市学院、益阳市医专、奥林匹克公园、福中福商业等交通路线5 路、32 路目标消费高收入人群，别墅消费者。项目评价项目定位高，占据益阳别墅的龙头地位。价格落差是研究项目的契机。项目周边配套逐渐完善，地段今后升值潜力空间大 。益阳政府规划中的 “南扩东接“北改南移“重点区域，是整个城市未来重点发展地块。物业管理广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司，在全国享有盛誉。与研究对象的竞争分析：（1） 目标客户存在竞争，由于碧桂园是益阳最顶级的房地产，并且与研究对象共享益阳的女儿湖梓山湖 ，产品存在一定的同质性，相比而
10、言研究对象存在一定的价格优势。（2） 益阳的整体规划，已经碧桂园在全国的口碑，对研究对象有不小的压力。（3） 益阳东拓计划，提升了碧桂园未来的经济政治地位，地段升值空间大。4.34.3 与竞争楼盘对比分析与竞争楼盘对比分析竞争项楼盘名区域地段目标客户规划设计价格周边经济环境升值潜力馨宇馨苑高新区教育中心，未来商业中心地段中高收入人群户型人性化，满足不同需求、园区规划配套齐全适中1、周边两大高校；2、已经有自己比较成熟的商业；3、未来的经济环境不可估量发展潜力大，高新区的黄金地段。巨大梓山湖领域高新区未来商业中心及旅游生态地段中高收入人群户型合理侧重观湖视野开阔、整体规划自成一体偏高1、毗邻火车站与福中福商业圈，经济发展迅速；2、本身就是新城未来商业的中心。未来经济环境不可估量。巨大世纪嘉苑新老城区的咽喉地段中高收入人群户型人性化，满足不同需求、园区规划配套齐全适中1、处于新老城市中心的交接处；2、毗邻未来新城区的中心；3、自身有一定的商圈。较大梓山湖新城梓湖观邸高新区区益阳大道中心地段中高收入人群个别户型极具创造性，但整体没有充分结合湖景设计。偏高1、 周边环境比较好；2 、小区商圈规模较大。较大碧桂园高新区东进的黄金中心高收入人群户型设计阔气，但过于雷同适中1、周边两大高校；2、已经有自己比较成熟的商业；3、未来的经济环境不可估量发展潜力大，高新区的黄金地段。巨大
