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1、问：本人在 2005 年购买了期房,合同上写到入住时给商品房验收合格正,可现在 已经入住了两年还没拿到商品房验收合格证该怎么办?答案：起诉要求对方承担违约责任。商品房交房应注意什么？近日，房产投诉热线接到一位读者投诉，称其购买某楼盘的商品房，交房时却发现该商品房水电均未入户，小区的路泥泞不堪，更看不见什么绿化，配套设施还在施工中。时值新房交房的高峰时期，该读者遇到的问题也是时下许多新业主共同遇到的问题。为何开发商要匆忙交房呢？据知情者透露，有些开发商由于怕承担逾期交房的违约责任，即使不具备有关的交付条件，也匆忙让购房者办理交房手续。像这类开发商所交的房屋大多只是楼盘主体工程验收合格，基础配套设
2、施工程还未验收合格，而普通的购房者不具备相关的专业知识，即使有疑问也找不出什么好的解决办法，只能叫办手续就办手续。不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映的问题不予理睬。开发商未能按照合同约定准时地把合格的房屋交付购房者是目前商品房买卖中常见的纠纷之一，买卖双方常常就交房的条件、程序发生争议，其纠纷主要集中在以下四个方面：一、交房程序倒置，先交房后验收；二、合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划；三、违规收费或者违约涨价；四部分开发商利用交房之机要求购房者签署补充协议，设置圈套。这里建议购房者在交房时应多咨
3、询一下专业人士，或请律师把把关，避免相关的法律风险，以使自己的权益得到最大维护。房屋交房应注意什么？我们提供一些建议供读者参考。一、坚持先验收后交房 某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。如前文所提的开发商，虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据城市房地产开发经营管理条例第十七条规定：房地产开发项目竣工，经
4、验收合格后方可交付使用；不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件（如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等） ，收取住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 。特别提醒读者，从今年 4 月 1 日起，开发商必须提供省建设厅统一新制订的新建商品住宅质量保证书及新建商品住宅使用说明书 。现场验收具体内容包括：1.所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符；
5、2.房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；3.水电气等附属配套设施是否按合同到位；4.其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。二、明确开发商收取的费用 交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金、装修垃圾清运费等。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议最多。对于公共维修基金的缴纳，各地的规定不尽相同，必
6、须视具体情况而定。以福州市为例，其规定 1997 年 1 月 1 日后至 2003年 8 月 31 日前办理商品房预售许可证的住宅物业，开发建设单位应按照福州市城市住宅小区物业管理办法的有关规定，按其建设总投资额的 2%拨付专项维修资金，缴至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户。若开发建设单位在销售房屋时已在房屋销售合同里约定由购房者交纳专项维修资金的，购房者应按房屋销售合同的约定交纳专项维修资金，开发建设单位应将代收的专项维修资金全部存入福州市物业专项维修资金专户；代收的专项维修资金总额不足建设总投资额 2%的部分，应由开发建设单位按规定金额补足。2003 年 9 月 1 日后
7、办理商品房预售许可证的住宅物业，购房者应按购房款 2%的比例交纳专项维修资金。开发建设单位在销售房屋前应在福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户中设立该住宅物业专项维修资金分户。开发建设单位在销售房屋时，应与购房者签订有关专项维修资金缴交约定，明确由购房者按购房款 2%的比例交纳专项维修资金至该住宅物业专项维修资金账户，物业专项维修资金必须遵循“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”的原则。对于物业管理费的收费标准，根据商品房销售管理办法 ，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺
8、不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同（前期管理） 。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺（如合法录音等） ，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。三、警惕协议陷阱 一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。福州就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。
