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1、龚成 一 f 中南财 经政 法大 学工 商管理 学 院湖北 武 汉 4 3 0 0 7 3 ) 摘要 ： 房地产选址是一个 多目标决策 问题 ， 选择 过程 中由于评 价指标的 多样性及 其所 包含的 不确 定性 和模 糊性 ， 仅 凭决策者 的主观经验对房地产 选址 问题进行判断 ， 常常无法得 出最优 的方案 ， 以致会给企业造成损失。 基于此 ， 本文通过对影响房地产选址主 要 因素的分析 ， 运 用层 次分析法， 建立房地产选址方案 的优化 选择 模型 ， 并运 用模 型对房地产选址方案进行 综合 评价 ， 确定最优方 案 从 而 为决 策 者 正 确 选 址提 供 定量 分 析 依
2、据 。 关 键 词 ： 房 地 产选址 方 案层 次 分析 法优 化 一、房 地产 选址 的意 义 在房地产业 中有一句名言 ： “ 第一是区位 ，第二是 区位， 第三仍是区位” 。 可见， 房地产选址对于开发商来 说至关重要 。 据盛智颖、 任遂熙所作的调查和福州市物价局对 商品房价格构成的调查显示，土地费用占总成本费用 的比例高达 2 0 。 如此高的比例说明房地产项 目选址 合理与否是房地产投资获得期望收益的关键因素， 开 发商必须慎重对待。从张格 、 张子刚、 E d d i e的研究来 看， 目 前开发商在项目选址问题上， 基本是凭 自己简单 的直觉、 朴素的经验和初步调查或结合三者
3、来决定的， 主观因素大， 缺乏科学的选址方法， 这直接导致了大量 商品房的积压。 目前 ， 国内关于房地产项 目选址问题 的理论研究 不多， 只有少数学者从效益、 营销、 风险等角度概括性 地研究项 目选址 问题 ， 如阮连法 、 刘渊在研究房地产 投资效益时从环境的角度分析了选址的重要性； 刘友 平在研究房地产 营销策划时认为选址要考虑一般条 件和竞争性条件 。 房地产的选址工作是每一个房地产企业都必须面 临的一件工作。 由于各个备选方案的基本情况不同， 如 地块成本、 维护成本、 周边环境 、 交通的便利性 、 周边竞 争对手的多少等， 会有所不同， 所以， 房地产的选址是 一项复杂的工作
4、。如何从若干个房地产选址备选方案 中选择一个最佳方案， 对企业的成败， 尤其是对一些规 模较小的房地产企业来说至关重要 。 二 、 房地产 选 址方 案评 价体 系的 建立 房地产选址决策是一个 复杂 的决 策问题 ，涉及 备 选方案 的产业政策 、 区域 区位特征 、 交通运输发展 状况 、 周边配套设施状况等多方面因素。 本文将综合 考虑这些因素 ， 通过建立房地产选址决策模型， 运用 层次分析法对选址方案进行综合评定 ，确定最优备 选方案 。 一般而言 ， 评价一个房地产企业的选址是否合理 ， 2 0 1 o 年 第6 期棼 经济2 1 可以从经济性、 便利性、 竞争性等方面综合考虑，
5、具体 评价指标如表 1 所示。 表 1 房地产选址方案选择评价体系 评 价要 素 测评体系 一级评价 指标 二级评 价指标 初始 投入 经 济性 维护成本 利 息 负担 设 施 齐 全 性 综合评价 权重 w 便 利性 交通便利性 周边 同类 房产密 集度 竞 争性 公司品 牌竞争 力 建 筑 方 案 的 竞 争 力 三 、 房 地产 选址 方案选 择模 型的构 造 ( 一 ) 基本假 设 假设条件 1 ：受评方案均满足房地产选址方案的 优化选择模型的基本要求； 假设条件 2 ：评分专家对所评方案的评分是客观 和公正的， 且对指标无明显偏好； 假设条件 3 ： 权数越大 ， 则该房地产选址方案
6、越优。 f 二1 建 立层 次 结构模 型 首先根据多 目标决策问题 的性质和总的 目标 ， 对 所要解决 的问题有明确认识 ， 弄清问题的边界 、 包含 的因素以及因素之间的隶属关系，将决策问题层次 化 ， 构造一个 自上而下的递阶层次结构模型。 ( 三) 构造判 断矩 阵 判 断矩 阵的构造是指在层次结构模 型 中，针对 上一层次某元素来说 ，本层次有关元素之间相对 重 要性 的比较 。有决策人 或专家组根据该企业 的具体 情况与企业对渠道成员的实际要求，通过对两两因 素的比较，用表 2的标度打分 ，可以得到判断矩阵 A =( a ) 。 表 2 判断矩阵 1 9比率标度及其含义 标度 含
7、义 1 两因素相比，具有相同的重要性 3 两因素相比，因素较另因素稍微重要 5 两躁相比，因素铰另因素明显重要 7 两因素相比，因素较另因素强烈重要 9 两因素相比，因素铰另因素极端重要 2 ，4 ，6 ，8 骨淅喇 断的中值 倒数 表示元素 i 和 j 重要性之比得a i ，则元素j与 i 重要 性之比得a s i： 1 a 2 2善 经济 2 o 1 o 年 第6 期 判断矩阵具有如下特点： 1 0 2 a = l a o( i ， j = l ， 2 ， ， n) 3 a i i = 1 ( 四) 层次 单排 序 层次单排序是指根据判断矩阵计算对于上一层元 素而言，本层次与只有联系的元素
8、相对重要性次序的 权重。 层次单排序需要计算判断矩阵A的特征根和特 征 向量 ， 即满足 A W= ma x w( 取正规化特征 向量) ， 其分量 A i 为相应元素排序的权值。 计算判断矩阵特征 根的方法很多 ， 本文采用和积法 ， 其计算步骤为： 1 将判断矩阵 A的每一列正规化 ， 即 a a n k - 。 ( i ，j = l ， 2 ， ， n ) ； 2 把每列都归一化后的判断矩阵按行相加为 ： 1 a ii ； 3 对 Wi 归一化 ； 4 计算判断矩阵的最大特征根 ： ； 5 一致性检验。 为检验判断矩阵的一致性 ，需要计算它的一致性 指标 c I 和随机一致性指标 R I
9、 。 C I = ( 一 一1 ) ( n - 1 ) ， C R=C I R I 式中， n 为矩阵阶数。R I 值如表 3 所示。 表 3平均 随机一致性指标 RI 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。 i。 。2 。 。 3。4 5 6 , 7 8 9 l O| 当 C R P I P 2 。根据房地产选址方案的 优化选择模型， 通过运用层次分析法综合分析与评价 ， 备选方案 P 3比其它两个方案占有一定优势，所以 P 3 是最优的选址方案 。 五 、 结论 本文构建的房地产项 目 选址决策模式为房地产开 发企业提供了一个选址决策的实用方法。该决策模式 在运用过程中能弱化决
10、策者的主观影响，使最终决策 结果更具说服力。 然而， 由于影响房地产住宅项 目 选址 决策的因素比较复杂以及人们判断的模糊性，会使构 造的判断矩阵不能完全准确可靠，由此得出的结论也 是相对正确 的。如何更准确地反映房地产项 目选址的 本质 ， 并科学地进行选址决策， 仍是值得进一步深入研 究 的课题。 参考 文献 ： 【 1 陈弘 房 地产投 资风 险分析 】 _ 经济评 论 ， 2 0 0 4 ( 2 ) 【 2 】盛智颖， 任遂熙 搞活房地产市场的几点思考U 财 经理论 与 实践 ， 1 9 9 9 ( 3 ) 【 3 】张格， 张子 刚 房地产 系统营销 策略研 究U 】 经济 师 2
11、0 0 4 ( 5 ) 【 4 E DDI E W L CHE NG H E NG L I E x p l o r i n g q u a n t i t a t i v e me t h o d s f o r p r o j e c t l o c a ti o n s e l e c ti o n B u il d i n g a n d En v i r on me n t Vol u m e 3 9 ， I s s u e 1 2 , De c e mbe r 2 0 0 Z P a g e s 1 4 6 7 - 1 4 7 6 【 5 】阮连法 刘渊 提高房地产投资效益的几个关键因素 】 浙江大学学报( 人文社会科学版) ， 1 9 9 9 ( 3 ) 【 6 1刘友平 大型购物中心物业营销策划初探U 】 江苏 商 论 2 0 0 5 ( 9 ) 【 7 刘长滨 ， 周霞 房地产金融 M 北京 ： 中国电力出 版 社 2 0 0 8
