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1、类 别项目审图指引指引细则总 规 划人行、车行道 路；出入口规 划1、充分考虑人车分流、进出的便利及安全与管理 ， 尽量减少车辆行驶噪音对住户的影响面； 2、在满足设计要求和人、车出入需求的前提下,尽量 减少不必要的出入口,合理降低物业管理人员成本； 3、如人行主出入口为抬高阶梯式，需考虑特殊人群的 需要，设置无障碍通道。4、主出入口位置宜设置在离 市政设置较近的地方，便于业主出行非机动车停放 区规划考虑位置，方便各区域住户停放非机动车辆，避免非机 动车辆在人行路面行使、停放。车位比例规划根据户数和户型设计情况，评估未来发展需求，合理车 位和户数配比与分布。若设置地面车位需考虑合适位 置，不影
2、响行人。垃圾中转站规 划生活垃圾中转站的位置、容量，充分考虑尽量减小对周 边环境，包括对住户噪音、气味、感观的影响，评估住 户投诉的风险性。需考虑垃圾清运方便及分区垃圾收集 的距离。物业用房规划1、位置、面积、功能分布（办公用房、客户接待区、 员工宿舍、食堂）； 2、可考虑高层住宅半地下室设 计，员工住宿提供一定的通风、采光条件，员工食堂的 选址应考虑具有烟道和排污功能的位置；客户接待区选 址应方便为业户提供服务为宜。公共洗手间规 划根据社区规模，合理设置公共洗手间的数量与分布，并 尽量减少对住户的感观及气味影响。地下室应设置洗手 间文娱活动场所 规划儿童活动区、户外健身区（网球场、篮球场等）
3、、老人 活动区/广场、幼儿园的选址，需考虑对住户的噪音影 响、高空抛物安全隐患等因素,儿童活动区远离机动车 道；儿童娱乐场所设置在大人容易看见的地方；类 别项目审图指引指引细则总 规 划配套设施规划1、配套分布，考虑对环境和住户的影响，对有噪音和 污染严重的项目进行控制； 2、商业配套的选址，应安排在住宅管理组团以外，方 面住户与商业人流的管理，保障住户安全，减少小区封 闭管理对商业经营的限制； 3、商业在规划期应有初步的业态考虑： 3.1若设餐饮类，需考虑排烟、排污(隔油池)、噪音等 是否会影响住户。 3.2超市、百货规划，应考虑卸货区、理货区的设置， 减少对住户的影响。消防控制中心 规划住
4、宅分区域项目、写字楼多楼栋项目及多期开发项目, 应尽量合并消防控制中心，以减少物业管理成本。景观水系分布 规划应考虑水循环、水处理方式的可行性，包括水处理能耗 因素。管理围合规划根据项目情况，确定管理方案,总体考虑小区管理围合 方式，特别是大型小区应考虑组团围合,每一个围合均 设服务点方便客户。园 林 及 景 观植物分布1、不宜种植松柏类及果树类以及可能会伤及行人的有 针、有刺、有毒植物。 2、高大乔 木不宜种植离楼栋太靠近，树木种植与楼宇之间应考虑 对业户采光的影响，避免树木根系生长对建筑物基础的 影响， 3、水 景及泳池中避免设置树池，泳池区域、道路旁植物避免 易落叶的小叶植物；4、树池中
5、避免种植根系发达高大 的树种。5、架空层日照小于3小时的位置，不易种植 植物。6、周界的园林设计时要考虑植物高度和与周界 距离，不要采用横向生长的高大植物，避免时间长了， 由于植物枝叶遮挡，造成的误报和漏报。7、人员聚集 活动区域不宜铺设草皮。游乐设施1、考虑安全因素，不要设置秋千等危险性高的项目 园林小品1、游乐设施、园林小品下应避免地下煤气管道等； 2 、不宜选择易腐蚀、不安全材料，避免尖锐角设计类 别项目审图指引指引细则园 林 及 景 观环境景观水电1、绿化用水取水点分布合理，水源接口平均100米间 距设一个，并设排水口；绿化用水点设计暗埋式，避免 影响景观，减少损坏；2、2万平方米设一
6、个清洁池及 其排水，位置隐蔽不影响美观。3、考虑室外用电电源 接口分布；水景1.水景设计的安全性，夜间警示。 2.池底装饰选材应防滑。 3.水池底部排水口的分布合理,便于水池清洗。排水管 道直径不小于100mm。景观材料地面材料注意防滑和抗污，便于维护。 主要道路不宜设置表面不平整的石材。围墙1.围栏的高度距地面不低于2.5米，避免容易攀爬的造 型。 2.选用不易腐蚀材料制作景观灯1、灯罩易拆卸清洁； 2、埋地灯、水下灯宜采用低压供电。岗亭1、岗亭的位置、数量、款式（岗亭选型考虑空调安装 的位置及雨棚）。建 筑 本 体雨篷1、大堂入口雨篷的设计应满足防雨及防高空坠物功 能；设计便于清洁。 2、
7、电梯机房门窗及排气扇孔需设置雨篷。门窗栏杆1、门窗应考虑防盗； 2、窗户应着重考虑防水设计。 3、门窗栏杆用材应考虑长效防腐。空调位置1、应充分考虑室内空调机、室外机安装位置（空调噪 声和散热不影响邻里）尺寸。冷凝水排放；安装维修的 便利性。空调位外百叶间距不宜太小，影响散热 2、室内外空调穿墙孔的位置、室外孔的坡度（内高外 低）。 3、电梯机房、主要设备房考虑空调安装位及排水，供 电。户内设计1、室内外地面高低差：卫生间与房间、厨房与厅高低 差不少于三公分；室内与外阳台高低差不少于五公分。 2、烟道预留口、卫生间排气孔必须在吊顶上方。 类 别项目审图指引指引细则建 筑 本 体外立面1、考虑外
8、立面材料的使用寿命，便于维护。 2、阳台错层、上下层阳台空间利用都容易引起违建及 上下层的纠纷。需充分考虑阳台设置的私密性及与邻居 间安全性。 3、三层以上不宜铺设磁片，宜用外墙漆料。公共楼层1、电梯门前的地面应考虑适当的坡度，以防止水流入 电梯井道； 2、公共楼层电梯厅宜设置地漏。 3、楼层垃圾桶安放位置宜在墙面地面刮1.3米*1.3米 的环氧树脂 防水室内卫生间、厨房、阳台防水、外墙防水、楼顶防水、 门窗防水、地下室防水、管井房防水等。楼宇的伸缩缝 、后浇板、后浇带的防水应重点注意。外墙干挂石材前 应先在外墙上做防水。地下室、车库1、车库出入口的坡度及防滑设计，并尽量减小车辆行 驶产生的噪
9、音； 2.地下车库伸缩缝是最容易渗漏水的位置需特别重视 3、采光口：若规划条件许可应尽可能设车库采光口减 少白天照明及提升车库通风效果。 4、收费口的坡度和弯度要小，带下坡的需安装减速带 5、注意出入口的地面高低差，防止雨水倒灌车位需根据实际情况尽可能增加车 位数及子母车位；大型车库需在车 库内的交叉路口根据需要设置减速 减、凸镜；标识合理设置、清洁 取水口间距100米设一处、车库灯具 吊装不应吸顶安装，尽可能采用节 能灯管，提升车库用电节能及照明 效果。 写字楼洗手间、应考虑残疾人坐厕。 、应考虑蹲厕与坐厕配置比例。 、宜设排气与通风管道 、预留清洁水池与工具间。 、洗手间水压问题。洗手间需
10、配置热水器、风筒需分别 设电源插座，地漏需采用防臭型。 其它洁具需充分考虑使用的便利性 合理分布。幕墙玻璃幕墙宜采用竖向条，少用横向条 大堂1、入口设残疾人通道 2、写字楼大堂天花内应设计维修通道，方便维修。监 控 系 统配置选型合理分布与选型监控镜头：通常直行车道、人行、车行 出入口、大堂、电梯前室、车库死角、车辆收费岗内配 置枪机或半球，广场、外围、泳池等开阔位置配置云 台，电梯轿箱、楼层通道配置半球机，以合理造价，降 低日常维护成本。类 别项目审图指引指引细则监 控 系 统楼层、电梯1、电梯监控线最好定做在随行电缆内(或采用技术手 段利用电梯的随行电缆)。 2、传输距离大于200米，在线
11、路选择方面应该用知名 品牌视频线，规格主要全部采用SYV75-5 96编视频 线，外界干扰比较大的地方可以采用SYV75-5 128编或 SYV75-7 128编 3、控制线最好使用线径RVVP2x1.0以上的屏蔽线，光 纤使用单模光纤 4、监控系统点位设计原则主要是控制主要通道、出入 口、重点区域，具体位置应考虑图像清晰与实际使用清 晰的差别。 5、电梯内空间狭小，为了保证电梯不存在死角，应该 选用2.8MM广角镜头。地下室地下车库应多采用固定枪机，控制主要通道和易发生事 故弯道和死角，减少球机数量。1、排水沟、污水井设计合理。2、 地面施工质量。3、节能方面。4、 清洁水笼头外围1、管网应
12、该在每20-30米设计一个检修口并标识清 楚，注意防水 2、线路敷设不能平行于强电管网，避免其他外界干扰 3、物业的周界部分加装高速球机，可以和周界报警联 动使用，可以设定好预置位，按照预置位自动巡航。 4、在室外的摄像点或存在光线变化比较大的地方，要 考虑设计带夜视红外功能摄像机，配置自动光圈镜头中控室1、配置硬盘保存监控记录时间大于15天。 2、电视墙后立面离墙要大于120mm，操控台离电视墙 间距250mm-350mm为宜 3、DVR最好选用嵌入式的品牌产品相对而言现在嵌入 式DVR系统比PC式DVR系统稳定，同时价格和功能也与 PC式几乎没有区别（在主机维护这块，时代广场一、 二期明显
13、比蔚蓝海岸等使用PC式DVR系统的维护量少） 4、当系统总容量大于64路信号后，为了使用的方便性 及系统的稳定性，应该设计模拟矩阵主机和控制软件双 控制系统，同时模拟矩阵系统应留有一定余量的接口， 以作备用。 类 别项目审图指引指引细则对 讲 门 禁 系 统对讲门禁1、对讲系统实现门岗、消防控制中心、业户单元、客 户服务中心四方通话；别墅私家电梯与消防控制中心设 置对讲； 2、独立单元多层户型，应考虑入户门及其他楼层的对 讲分布。 3、对 讲系统与家居报警系统分开设计，集成的系统很不稳定 。 4、智能家居报警中紧急按钮设计的位置 要合适，方便老人紧急情况能快捷方便按钮的同时还要 能防止不懂事的小朋友大量误报 5、高档 写字楼重要设备房要设计门禁系统 6、读卡器垂 直安装，防止水浸。 7、地下室电梯厅入口门禁
