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1、 控制性详细规划的控制体系和控制要素控制性详细规划的控制体系和控制要素 控制性详细规划中首要的内容， 就是控制体系的确定。 控制体系是影响控制性详细规划 控制功能发挥的最主要的内部性因素， 包括控制内容和控制方法两个层面。 控制内容层面是 指控制性详细规划所控制的要素， 它对控制性详细规划功能作用的影响主要在功能作用发挥 的广度上。 控制方法层面是指为实现规划意图选取控制的手段， 它对控制性详细规划功能作 用发挥的深度有决定性的影响。 控制性详细规划的控制内容和控制方法是控制体系中互为联 系、互为影响的两个层面。 规划控制体系的内在构成是规划控制体系建立的基础。 从城市规划管理的眼光看， 任何
2、 城市建设活动， 不管是综合开发还是个体建设， 其内在构成都包括以下 6 个方面： 土地使用、 环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。这 6 个方面的内容基本概括了 城市建设活动的主要作用。因此，城市规划管理对建设项目的营建控制一般也是通过这 6 个方面来进行。 一、土地使用控制一、土地使用控制 土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。 其具体控制内容包括用地性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。用地使用性质按 城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl3790)规定建设用地上的建设内容。用地使用 相容性(土地使用兼容)通过土地使用性质兼
3、容范围的规定或适建性要求，给规划管理提供一 定程度的灵活性。 二、环境容量控制二、环境容量控制 环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量， 对建设用地能够容纳的建设量和人口 聚集量作出合理规定。其控制指标一般包括：容积率、建筑密度、人口密度、人口容量、绿 地率和空地率等。 容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地的建设量； 人口密 度规定了建设用地上的人口聚集量； 绿地率和空地率表示出公共绿地和开放空间在建设用地 里所占的比例。这几项控制指标分别从建筑、环境和人口三个方面综合、全面地控制了环境 容量。 三、建筑建造控制三、建筑建造控制 建筑建造控制即是为了满足生产、 生活的良好环境条
4、件， 对建设用地上的建筑物布置和 建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑 后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等，同时还包括消防、抗震、卫生防疫、安全防 护、防洪以及其他专业的规定(如机场净空、微波通道等)。 四、城市设计引导四、城市设计引导 城市设计引导多用于城市中的重要景观地带和历史文化保护地带， 即是为了创造美好的 城市环境， 依照空间艺术处理和美学原则， 从城市空间环境对建筑单体和建筑群体之间的空 间关系提出指导性综合设计要求和建议，乃至用具体的城市设计方案进行导。 建筑单体环境的控制引导，一般包括建筑风格形式、建筑色彩、建筑高度等内容，另外
5、 还包括绿化布置要求及对广告、霓虹灯等建筑小品的规定和建议。建筑色彩一般从色调、明 度和彩度上提出控制引导要求， 建筑体量一般从建筑竖向尺度、 建筑横向尺度和建筑形体三 方面提出控制引导要求。对商业广告、标识等建筑小品的控制则规定其布置内容、位置、形 式和净空限界等。 建筑群体环境的控制引导， 即是对由建筑实体围合成的城市空间环境及其周边其他环境 要求提出控制引导原则，一般通过规定建筑组群空间组合形式、开敞空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮廓线示意等达到控制城市空间环境的目的。 五、配套设施控制五、配套设施控制 配套设施是生产、生活正常进行的保证，配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储
6、等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。 包括公共设施配套和市政公用设施 配套。公共设施配套一般包括文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生 活服务设施的配置要求，市政设施配套包括给水、排水、电力、通讯及机动车和非机动车停 车场(库)以及基础设施容量规定等。配套设施控制应按照国家和地方规范(标准)作出规定。 六、行为活动控制六、行为活动控制 行为活动控制即是从外部环境的要求， 对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制 要求。 交通活动的控制在于维护交通秩序， 其规定一般包括规定允许出入口方向和数量， 交通 运行组织规定，地块内允许通过的车辆类型，以及地块内停车泊位数
7、量和交通组织、装卸场 地规定、装卸场地位置和面积等。 环境保护的控制则通过限定污染物排放最高标准， 来防治在生产建设或者其他活动中产 生的废气、废水、废渣、粉尘、有毒有害气体、放射性物质以及噪声、震动、电磁波辐射等 对环境的污染和危害， 达到环境保护的目的， 这方面控制应与当地环境保护部门的相关要求 相结合。 下面的控制体系图归纳出以上 6 个方面的控制内容，它们共同形成控制性详细规划控 制体系的内在构成。由于控制内容的选取受多种因素的影响，因此，对每一规划用地不一定 都需要从这 6 个方面来控制， 而应视用地的具体情况 ， 选其中部分或全部内容来进行控制。 第三章土地使用控制第三章土地使用控
8、制 土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。 其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。用地边界、 用地面积规定了建设用地的范围大小； 用地使用性质按 城市用地分类与规划建设用地标准 (GBJl37 90)规定建设用地上的建设内容，包括 10 大类，46 中类，73 小类(附表 110)。用 地使用相容性(土地使用兼容)通过土地使用性质兼容范围的规定或适建要求，规定了用地相 容或者混合使用的规划要求，便于灵活管理。 第一节用地面积与用地边界第一节用地面积与用地边界 一、用地面积一、用地面积 用地面积是规划地块划定用地的平面投影面积
9、， 单位为公顷， 精确度全国各地略有不同， 一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。 必须特别注意的是：用地面积（Ap)和征地面积（Ag)是有区别的，用地面积是规划用 地红线围合的面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据的面积，如图 31 中短虚 线划定部分；征地面积是土地部门为了征地划定的征地红线围合而成，图 31 中长虚线划 定部分，显然用地面积小于征地面积，即 ApAg 而开发主体在从政府获得土地的时候往往是按照征地面积计算的，征地边界常常将部 分城市道路、基础设施、绿化和城市公共空间等用地划入，如图 31 征地边界划到沿地块 的城市道路的中线位置。 我们在一些楼盘广告中看到的容
10、积率， 往往是用总建筑面积除以征 地面积(征地边界范围内)得出的， 比实际的容积率偏小， 这就欺骗了不懂实情的广大购房者。 二、用地边界二、用地边界 用地边界是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线， 用来划分用地的权属。 一般 用地红线表示的是一个包括空中和地下空间的竖直的三维界面。 控制性详细规划的作用主要是为城市规划管理， 综合开发和土地有偿使用提供依据， 将 具体的规划设计转化为便于管理的条文、 数据和图表， 以便从微观上对各规划地块提出具体 控制内容和要求，从而强化规划与管理的衔接，为修建性详细规划提供可靠依据。因此，确 定用地面积与边界不应停留于简单的表面形式上， 而应以用地性质
11、规划为基础， 综合考虑街 坊开发建设管理的灵活性以及小规模成片更新的可操作性等因素，对地块进行合理划分。 地块的用地边界划分一般有如下原则： (1)严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块； (2)以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； (3)建议有一边和城市道路相邻； (4)结合自然边界、行政界线划分地块； (5)考虑地价的区位级差； (6)地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； (7)对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划块， 不再给定指标； (8)规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础
12、设施的控 制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫 线、微波通道橙线等，可参考表 31 及图 32； (9)规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。 地块划分可根据开发方式和管理变化，在规划实施中进一步重组(小块合并成大块或大 块细分为小块)。 地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待，新区的地块规模可划分得大 些，面积控制在 35ha 左右，旧城改建区地块可在 053ha 左右。 线形名称 线形作用 红线 道路用地和地块用地边界线 绿线 生态、环境保护区域边界线 蓝线 河流、水域用地边界线 紫线 历史保护区域边界线 黑线 市政设施用地边界
13、线 禁止机动车开口线 保证城市主要道路上的交通安全和通畅 机动车出入口方位线 建议地块出入口方位、利于疏导交通 建筑基底线 控制建筑体量、街景、立面 裙房控制线 控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间 主体建筑控制线 延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街道公共空间 建筑架空控制线 控制沿街界面连续性 广场控制线 提升地块环境质量、完善城市空间体系 公共空间控制线 控制公共空间用地范围 第二节土地使用性质控制第二节土地使用性质控制 用地性质是一项非常重要的用地控制指标， 关系到城市的功能布局形态。 用地性质的划 分应参照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ
14、l3790，简称标准 ，见附 表 l 一 10)来确定。 标准 是控制性详细规划用地分类的基本依据， 城市用地分类采用大类、 中类和小类三个层次的分类体系，共分 l0 大类，46 类，73 小类，采用字母数字混合型代号， 大类采用大写英文字母表示，例如，居住用地为大写的 R，中类和小类各加一位阿拉伯数字 表示，如中类的 R1 和小类的 R11。 具体采用哪些土地使用性质，各个规划有所区别，一般根据所在城市规模、城市特征、 所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。 城市用地分类代码可用于城市规划的图纸和文件， 使用比较方便， 但是由于这个标准顾 及面较广，对于控制性详细规划，某些方面不是十分合
15、适。在具体规划过程中，我们往往会 遇到一些混合用地或者无法明确区分的用地，例如有沿街店铺的居住用地，在标准中都 是没有单独列出的，我们在做规划的时候，往往把它们都列入居住用地内，这种做法在总体 规划和分区规划的时候没有问题， 但控制性详细规划要求规定得十分明确， 一般要求划分到 小类， 就不适合这样做。 在全国注册城市规划师执业考试指定用书之一 城市规划原理 中， 关于控制性详细规划的用地分类基于国家标准确定了另外一套标准(见附表 111)，为解决 上述问题提供了一种思路，表 32 是这个标准中较国家标准新增的一些用地分类和代号， 图 33 是部分新增用地分类的图示。需要说明的是，这些用地分类
16、尚未得到国家权威部门 的确认，只是作为规划中的一种技术手段，供设计人员参考使用。 表 32 城市规划原理中较国家标准新增用地分类和代号 国标或新增小类 新增细分类 类别名称 范围 R12 公共服务设施用地 R12C6l 托儿所用地 R12C62 幼儿园用地 R12C63 小学用地 R12C64 中学用地 R12C65 其他公共服务设施用地 R22 公共服务设施用地 R22C6l 托儿所用地 R22C62 幼儿园用地 R22C63 小学用地 R22C64 中学用地 R22C65 其他公共服务设施用地 R25 商住综合用地 含上层为住宅与底层小区及小区级以下的公共服务设施建筑 R32 公共服务设施用地 R32C61 托儿所用地 R32C62 幼儿园用地 R32C63 小学用地
