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1、2009-12-11投资管理部投资管理部宗地选择与研究?核心核心:盈利与风险权衡盈利与风险权衡. ?投资是科学投资是科学:谨慎投资谨慎投资,更是艺术更是艺术:胆 识、眼光、果敢、勇气胆 识、眼光、果敢、勇气. ?成功关键成功关键:科学分析科学分析+运气运气 ?宏观宏观微观微观:区域区域(城市城市)区位区位宗地宗地由于房地产位置的固定性或不可移动性，致使房地产开发具有极强的区域属性。由于房地产位置的固定性或不可移动性，致使房地产开发具有极强的区域属性。地产属于区域市场。地产属于区域市场。根据我国各地房地产市场及当地的经济发展情况，房地产业内人士作了如下划分：一线城市：北京、上海、广州、深圳二线城
2、市：重庆、沈阳、杭州等直辖市、副省级城市及主要省会城市、计划单列市。三线、四线城市：地级市、县级市根据我国各地房地产市场及当地的经济发展情况，房地产业内人士作了如下划分：一线城市：北京、上海、广州、深圳二线城市：重庆、沈阳、杭州等直辖市、副省级城市及主要省会城市、计划单列市。三线、四线城市：地级市、县级市一、区域选择划分的依据：划分的依据：1、经济实力（、经济实力（GDP、人均收入）强弱。、人均收入）强弱。2、房地产市场的开放度、相关制度建设的完善性。、房地产市场的开放度、相关制度建设的完善性。3、市场容量大小。、市场容量大小。4、价格因素等。、价格因素等。一、区域选择开发区域选择的标准：开发
3、区域选择的标准：1、区域房地产市场发展状况及发展趋势（潜力）。国内市场和深圳市场情况。、区域房地产市场发展状况及发展趋势（潜力）。国内市场和深圳市场情况。2、公司的具体能力（操作能力）、财力、资源获取能力（政府资源、土地资源等）及适应能力（文化、法律制度等）。、公司的具体能力（操作能力）、财力、资源获取能力（政府资源、土地资源等）及适应能力（文化、法律制度等）。3、合适的切入机会。（可遇不可求）、合适的切入机会。（可遇不可求）4、公司的投资策略和方向。、公司的投资策略和方向。5、盈利能力和风险。、盈利能力和风险。一、区域选择10361737 20893055313133243433358937
4、87410441115018579257966765705190061200113.3%12.3%16.2% 14.7%16.0%22.3%15.1%15.6%19.3%16.0%19.2%14.8%15.3%17.5%15.7%17.7%14.6%16.7%02000400060008000100001200014000上海 北京 广州 深圳 苏州 南京 天津 重庆 杭州 青岛 佛山 宁波 成都 大连 沈阳 长春 西安 中山亿元0%5%10%15%20%25%2007年主要城市年主要城市GDP规模比较规模比较491555603767828833848890958115010761081146
5、21552217626783553323751.10%40.73%10.00%23.65%13.10%31.70% 25.90%-30.40%45.40%17.54%-16.50%33.60%59.40%3.50%32.10%-7.00%6.40%23.70%05001000150020002500300035004000重庆上海成都北京天津沈阳广州南京杭州西安佛山苏州青岛大连宁波长春深圳中山万平方米-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2007年主要城市商品房成交规模比较年主要城市商品房成交规模比较房地产开发实际操作中区位选择具有极其重要性。房地产开发
6、实际操作中区位选择具有极其重要性。“Location, location and location” 这句谚语生动的描述了区位选择的特殊重要性。目的：（这句谚语生动的描述了区位选择的特殊重要性。目的：（1）分析城市总体布局和各区位的地位和功能；（）分析城市总体布局和各区位的地位和功能；（2）城市总体发展方向；（）城市总体发展方向；（3）各区位的人文特点；（）各区位的人文特点；（4）发展状况和差异。）发展状况和差异。二、区位选择不同物业类型对区位选择的要求：不同物业类型对区位选择的要求：【住宅】【住宅】1、市政公用和公建配套设施完备程度。、市政公用和公建配套设施完备程度。2、公共交通便捷程度。、
7、公共交通便捷程度。3、环境（空气、水、噪音等）。、环境（空气、水、噪音等）。4、居住文化传统（例如北京东富西贵等）。、居住文化传统（例如北京东富西贵等）。二、区位选择【写字楼】【写字楼】1、与其他商业设施的接近程度。、与其他商业设施的接近程度。2、周围土地利用情况和环境。、周围土地利用情况和环境。3、交通便捷性。、交通便捷性。二、区位选择【商业项目】【商业项目】1、最短时间原则。、最短时间原则。2、区位易达性原则。、区位易达性原则。3、接近购买力原则。、接近购买力原则。4、商业氛围。、商业氛围。【酒店项目】（特指星级酒店）【酒店项目】（特指星级酒店）1、交通便捷程度。、交通便捷程度。2、周边环
8、境。、周边环境。3、停车场。、停车场。二、区位选择【工业项目】【工业项目】1、接近原材料产地。、接近原材料产地。2、交通运输。、交通运输。3、水、电等配套设施。、水、电等配套设施。二、区位选择区位选择?住宅和商业物业特点；住宅和商业物业特点； ?核心区域土地、城郊结合部土地、远 郊土地。核心区域土地、城郊结合部土地、远 郊土地。成都城南地区：成都城南地区：1.政府南迁政府南迁2.配套设施逐步完善（交通、学校、医疗等）配套设施逐步完善（交通、学校、医疗等）3.新型区域新型区域4.需求量较大需求量较大在投资决策阶段，如何完整、系统地研究一幅土地？这就需要对土地进行全面勘查和详细客观研究。在投资决策
9、阶段，如何完整、系统地研究一幅土地？这就需要对土地进行全面勘查和详细客观研究。三、地块研究地块研究的主要内容：地块研究的主要内容：（一）周边环境（二）内部现状（三）自然状况（四）规划要求（五）权属情况（六）拆迁情况（一）周边环境（二）内部现状（三）自然状况（四）规划要求（五）权属情况（六）拆迁情况三、地块研究（一）周边环境（一）周边环境1、道路交通2、公共服务设施3、基础设施4、相邻地块建设状况5、特殊城市元素6、地块景观1、道路交通2、公共服务设施3、基础设施4、相邻地块建设状况5、特殊城市元素6、地块景观三、地块研究1、道路交通条件1、道路交通条件分析目的:（1）分析地块是否与城市道路相邻
10、或相连，明确周围道路性质、等级、走向情况，估计道路的人流量、车流量和流向；（2）通过道路交通条件分析，为场地分区、场地出入口设置、建筑物主要朝向、建筑物主要出入口确定提供重要信息资料。2、公共服务设施2、公共服务设施公共服务设施主要包括商业购物、餐饮服务、文教卫生、金融办公等等。公共服务设施分布状况、完善程度、规模档次、质量水准，不仅影响到未来居民的生活的舒适度与出行活动规律，也是决定土地价值和利用方式的重要平衡条件。3、基础设施条件3、基础设施条件基础设施是房地产项目正常运营不可缺少的支撑条件。基础设施条件，主要有道路和供电、给水、排水、电信、燃气以及北方的供暖等管网线路设施，连同场地平整一
11、起成为我们经常谈到的“七通一平”。其中“平”是指场地已经平整；“通”是指市政道路和管线已经通达到地块边界。4、相邻地块建设状况4、相邻地块建设状况土地开发要处理好与相邻地块的关系。首先，要勘察相邻地块内的建筑体量和位置，要确定是否对拟投资地块的日照、通风、消防、景观、安全、私密等方面构成影响；其次，要了解相邻地块基本的布局模式、基本形态特征、建筑处理手法以及与拟投资地块的边线间距，积累项目重要信息，以便在拟建对地块进行规划设计评估时，能够处理好与周边环境的关系。5、特殊城市元素5、特殊城市元素地块周边存在一些特殊的城市元素，将对地块未来开发价值有较大影响。一些有利的城市元素，比如，地块附近临近
12、城市公园、水系、公共绿地、广场、地下交通站点、知名自然景点和人文景观等。而对于一些消极因素，比如地块周边的传染病医院、殡葬馆等不利因素，要做充分的风险揭示。6、地块景观6、地块景观从地块不同位置、不同高度和视角观察到地块外部景观特征。比如山河湖海江景观、公园绿地高尔夫场地景观、市容市貌景观等。（二）内部现状（二）内部现状1、地形和地势2、现状建筑物和构筑物3、地块内部基础设施4、地块空中条件5、地下文物1、地形和地势2、现状建筑物和构筑物3、地块内部基础设施4、地块空中条件5、地下文物三、地块研究1、地形和地势1、地形和地势?地形、地势勘查则是研究地块高低落差、由落差产生的自然排水条件、地势对
13、恶劣自然现象和自然灾害防御性等。地形、地势勘查则是研究地块高低落差、由落差产生的自然排水条件、地势对恶劣自然现象和自然灾害防御性等。2、现状建筑物、构筑物、现状建筑物、构筑物? 要注意勘查地块上有无建筑物、其他附着物。如果有建筑物和其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物情况。要注意勘查地块上有无建筑物、其他附着物。如果有建筑物和其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物情况。3、地块内部的基础设施、地块内部的基础设施? 地块内的基础设施是指地块内现有的道路、广场、桥涵、和给水、排水、供暖、供电、电信和燃气等管线工程等，特别要注意是有关的变电所站、调压站、泵站等设施等常常附属有主
14、干管线的重大市政设施。这些主要管线的涉及面广、建设周期长、迁移费用较大，如果根据投资的需要，必须迁移改造，需要在评估中充分考虑其改造利用的成本费用。地块内的基础设施是指地块内现有的道路、广场、桥涵、和给水、排水、供暖、供电、电信和燃气等管线工程等，特别要注意是有关的变电所站、调压站、泵站等设施等常常附属有主干管线的重大市政设施。这些主要管线的涉及面广、建设周期长、迁移费用较大，如果根据投资的需要，必须迁移改造，需要在评估中充分考虑其改造利用的成本费用。4、地块空中条件、地块空中条件? 勘查地块时，应该注意分析地块内部有无高压线设施，地块上方是否有高压线走廊、微波线路走廊掠过地块上空。勘查地块时
15、，应该注意分析地块内部有无高压线设施，地块上方是否有高压线走廊、微波线路走廊掠过地块上空。5、地下文物5、地下文物? 在土地勘查时，要详细了解地块所在区域的历史变迁，了解是否存在下方文物。如果存在地下文物，应该及时要求有关文物部门查勘。如果有重大历史价值的，应该根据文物部门的意见采取对应措施，必要时还必须重新选择投资场地。在土地勘查时，要详细了解地块所在区域的历史变迁，了解是否存在下方文物。如果存在地下文物，应该及时要求有关文物部门查勘。如果有重大历史价值的，应该根据文物部门的意见采取对应措施，必要时还必须重新选择投资场地。（三）自然条件（三）自然条件1、工程地质条件2、水文地质条件3、抗震条
16、件1、工程地质条件2、水文地质条件3、抗震条件三、地块研究1、工程地质条件、工程地质条件? 工程地质条件的好坏直接影响到建筑安全、投资成本和建设进度。在投资研究阶段，应该了解地块有无冲沟、滑坡、崩塌、断层、岩溶、地裂缝、地面沉降等不良地质现象；了解是否有地下淤泥或软弱地基及其位置。工程地质条件的好坏直接影响到建筑安全、投资成本和建设进度。在投资研究阶段，应该了解地块有无冲沟、滑坡、崩塌、断层、岩溶、地裂缝、地面沉降等不良地质现象；了解是否有地下淤泥或软弱地基及其位置。2、水文地质条件、水文地质条件? 地下水作为城市生产和生活用水的重要水源，对建筑物稳定性也有较大的影响，要根据专业意见，评估城市地下水对地块投资的影响。地下水作为城市生产和生活用水的重要水源，对建筑物稳定性也有较大的影响，要根据专业意见，评估城市地下水对地块投资的影响。3、抗震条件、抗震条件? 震级用以衡量地震发生时候的震源处释放处能量的大小的标准，共分为震级用以衡量地震发生时候的震源处释放处能量的大小的标准，共分为10个等级；地震烈度是地震区域地面建筑物与设施遭受地震影响和破坏的强烈程度，共分个等级；地震烈度是
