上海绿港购物广场市场调研与前期策划

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1、1市场调研与前期策划报告2第一部分：序言第一部分：序言第二部分：概第二部分：概 况况第一章：整体调研概况一、调查时间二、调查问卷样本数量三、调查方法四、访问对象五、受访者的基本资料第二章：上海市宏观经济概况概况、国民经济与产业结构、房地产业概况第三部分：市第三部分：市场场篇篇第一章：青浦区商业房地产业市场调研分析一、青浦区概况二、青浦区 2007 年前 11 月商业房地产数据分析第二章：青浦区商业消费需求及消费行为分析、消费者对青浦区现有商业状况的满意度、青浦区消费者消费习惯行为目目录录3第三章：上海绿港购物广场（本案）项目附近主要街道商业调研、经营环境及物业状况、经营状况、新版百联桥梓湾购物

2、中心商业中心的认知度第四部分：第四部分：产产品篇品篇第一章：上海绿港购物广场（本案）项目市场分析与产品定位、市场现状分析、本案项目分析、竞争对手分析、客户群体分析、本案综合分析、本案产品定位第二章：本案产品规划与营销策略、本案产品规划与营销建议策略、本案销售招商执行建议策略、本案商业业态建议规划第五部分：第五部分：结结束束语语第第 一一 部部 分分 ： ： 序序 言言4亚当斯密在国富论中提出有一只“看不见的手”引导市场竞争，创造了一个“看得见的市场”。经济学家和市场研究人员可以通过对有形市场的把握，了解市场机制，从而搞清生产什么、如何生产、为谁生产这三大问题，最终利用这双看不见的手，达到经济繁

3、荣和国家富强的目的。但在经济社会运行中，有足以影响自由竞争的力量使这只看不见的手失去魔力，这些力量可以是个人、集团或政府。在一定意义上，这类力量所表现出来的人为因素，在事发的前后可以让人看得清楚明白，可以把它称为“看得见的手”。在在在在在在中中中中中中国国国国国国 ， ， ， ， ， 这这这这这这 只只只只只只 看看看看看看 得得得得得得 见见见见见见 的的的的的的 “ “手手手手手手 ” ”无无无无无无 处处处处处处 不不不不不不 在在在在在在 ， ， ， ， ， 而而而而而而 最最最最最最 具具具具具具 代代代代代代 表表表表表表性性性性性性的的的的的的行行行行行行业业业业业业莫莫莫莫莫莫

4、过过过过过过于于于于于于房房房房房房地地地地地地产产产产产产业业业业业业， ， ， ， ， 它它它它它它使使使使使使得得得得得得房房房房房房地地地地地地 产产产产产产 市市市市市市 场场场场场场 变变变变变变 为为为为为为 “ “看看看看看看 不不不不不不 见见见见见见 的的的的的的 市市市市市市 场场场场场场 ” ”。 。 。 。 。但是，使中国房地产市场几乎变成看不见的市场的主要原因，不应简单地归推到政府身上。正像在证券市场中大家的感觉一样，看得见的那只“手”不仅是政府的消息和政策变化，也有大小主力和散户的不健康的投资心态，当然还包括企业自身的因素。5因此，上上上上上上海海海海海海智智智智

5、智智 帝帝帝帝帝帝 策策策策策策 划划划划划划 事事事事事事 业业业业业业 机机机机机机 构构构构构构 作为一支经验丰富、素养良好的专业房地产行销服务机构，凭借对市场趋势的准确把握、对购买群体的充分了解、对产品规划的先进认知和对营销技巧的稔熟在行，能够为贵司的项目在市市市市市市场场场场场场调调调调调调研研研研研研、 、 、 、 、 产产产产产产品品品品品品规规规规规规划划划划划划、 、 、 、 、 行行行行行行销销销销销销策策策策策策略略略略略略、 、 、 、 、形形形形形形 象象象象象象包包包包包包 装装装装装装 、 、 、 、 、 媒媒媒媒媒媒 体体体体体体 策策策策策策 略略略略略略 、

6、 、 、 、 、 现现现现现现 场场场场场场 销销销销销销 售售售售售售 等环节提供相应的行销服务，在现今这个复杂多变、竞争激烈的“看不见的市场”中给予您关于行销的专业化帮助和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径以及其他相关的多样化配套措施。上海智帝策划事业机构受上海绿鑫置业发展有限公司之委托，就青浦区百联桥梓湾二期商业地块组织对青浦区现有商业进行了专题调研，现将调查结果及调研分析/评估，及本案地块前期策划综合如下：6第第 二二 部部 分分 ： ： 概概 况况第第一一章章 整整体体调调研研概概况况一、调查时间自 2007 年 12 月 13 日起至 12 月 14 日止，上海智帝策划事业机构调用

7、 4 名工作人员，在青浦区就上海绿港购物广场地块项目进行了实地市场考察，同时，完成了调查问卷发放及回收的市场调查工作。二、调查问卷样本数量共发放调查问卷 200 份，实际回收有效问卷 186 份，回收率 93%。7三、调查方法1. 实地考察访问法；2. 实地随机抽取填表法；3. 入户访问填表法；4. 集中采点调查法。四、访问对象1.当地政府部门公务员及企事业单位职员；2.青浦区老城区商业的业主或经营者；3.青浦区公园路、城中北路及上海绿港购物广场附近主要街道商业的业主或经营者；4.私企业主或个体经营者；5.企业工薪职员；6.社区市民；7.外来务工人员；8.学生与流动人员；9.8五、受访者的基本

8、资料本次调研受访者年龄、文化程度、职业、家庭收入等具体组成结构如下：1. 受受访访者的年者的年龄龄构成构成12%42%39%7%16至22岁23至30岁31至45岁46至60岁92. 受受访访者的者的职业职业构成构成7%9%34%10%29%11%公务员或事业单位职员企业员工个体商人 私营企业主外来务工其它103. 受受访访者的文化程度者的文化程度13%19%28%20%11%7%2%初中以下初中高中/中技中专 大专大学大学以上114 4受受访访者的个人月收入者的个人月收入30.73%29.17%19.27%20.83%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.

9、00%35.00%8 80 00 01 12 20 00 0元元1 12 20 01 12 20 00 00 0元元2 20 00 01 13 30 00 00 0元元3 30 00 00 0元元以以上上125.5.受受访访者的家庭月收入者的家庭月收入19.78%28.34%21.40%30.48%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%2 20 00 01 13 30 00 00 0元元3 30 00 01 14 40 00 00 0元元4 40 00 01 15 50 00 00 0元元5 50 00 01 1以以上上13 本次问卷调研，

10、是以市场随机抽取访问为主，入铺调研为辅的。年龄上排除了 16 岁以下、60 岁以上的人群。因为是以随机调研为主，故仅对本调研报告修正结论具参考价值。 本次问卷调研，在青浦区做了老城区商业调研，并对上海绿港购物广场地块项目周边商业做了集中采点调研。 从青浦区受访者职业构成上看，个体商户、外来务工人员占据前两位，合计 63%。若加上私营业主的 10%，三者高达 73%，说明青浦本地的民营经济是十分发达的。 从文化程度的结构上看，青浦当地人的受教育程度不高。其中，高中以下文化程度占 61%，而大学以上仅有 9%，这与本地经济发达程度不吻合。外来务工人员较多，可能是影响调查结果的重要因素。 从受访者的

11、收入来看，个人月收入在 2000 元以下的占 59.9%，为主流群体。但家庭月收入在 3000 元以下和 5000 元以上的却各占 19.78%、30.48%，说明其一：多数当地市民收入除有一份相对稳定的固定收入以外，大多数都有一些其他收入来源；其二：市民收入两极分化，大部分工薪阶层仍然收入较低。简简 析析14第第二二章章 上上海海市市宏宏观观经经济济概概况况一、概 况（一）上海市宏（一）上海市宏观经济观经济概况概况2006 年全年实现上海市生产总值（GDP）10296.97 亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，已连续第 15 年保持两位数增长（见下图表）。其中， 第一产业增加值 93.8

12、1 亿元，比上年增长 0.8%； 第二产业增加值 4997.81 亿元，增长 12.8%； 第三产业增加值 5205.35 亿元，增长 11.5%。第三产业增加值占全市生产总值的比重为50.6%。 15（一）国民（一）国民经济经济与与产业结产业结构构2006 年完成全社会固定资产投资总额 3925.09 亿元，比 05 年增长 10.8%，增幅比上年回落 4 个百分点（见下图表）。其中建设改造投资 2246.93 亿元，增长 13.2%。投资结构进一步优化。从产业投向看，第一产业投资 14.29 亿元，比上年增长 1.6 倍，占全社会固定资产投资总额的比重为 0.4%；第二产业投资 1212.

13、71 亿元，增长 12.1%，所占比重为 30.9%；第三产业投资2698.09 亿元，增长 9.9%，所占比重为 68.7%。从投资主体看，国有经济投资 1460.09 亿元，比05 年增长 17.7%，占全社会固定资产投资总额的比重为 37.2%；集体经济投资 159.31 亿元，增长 21.6%，所占比重为 4.1%；股份制经济投资 910.31 亿元，下降 0.7%，所占比重为 23.2%；外商及港澳台投资 725.85 亿元，增长 13.4%，所占比重为 18.5%。二、国民国民经济经济与与产业结产业结构构16（一）、（一）、0606 年房地年房地产业产业概况概况2006 年完成房地

14、产开发投资额 1275.59 亿元，比 05 年增长 2.3%，增幅比上年回落 3.8 个百分点；商品房施工面积 10938.75 万平方米，增长 4.6%；竣工面积 3274.27 万平方米，增长5.8%；销售面积 3025.4 万平方米，下降 4.2%，其中商品住宅受配套商品房销售量减少的影响，06 年销售面积 2615.49 万平方米，下降 8.1%。而据市房地产交易中心统计，2006 年全市市场化新建商品住房成交面积 2004.75 万平方米，比 05 年增长 0.5%。去年商品房销售额 2177.08亿元，比 05 年增长 0.7%，其中商品住宅销售额 1841.04 亿元，下降 3

15、.4%。去年存量房成交过户面积 1706.81 万平方米，比 05 年下降 13.4%。三、房地房地产业产业概况概况17（二）、城（二）、城镇镇市民居住宅水平提高市民居住宅水平提高2006 年全市完成住宅建设投资 854.15 亿元，比 05 年下降 8.8%。建成为住宅配套的公共服务设施面积 334 万平方米。旧区改造继续保持合理规模。06 年拆除住宅建筑面积 848.4 万平方米，与 05 年基本持平；动迁市民 7.69 万户，比 05 年增长 3.2%。至去年末，城镇市民人均住房使用面积 22 平方米，比 05 年末增加 0.7 平方米；人均住房居住面积 16 平方米，增加 0.5平方米

16、（见下图表）。市民住宅成套率达到 94%。18第一章第一章 青浦区房地青浦区房地产业产业市市场调场调研分析研分析一、青浦区概况（一）青浦区（一）青浦区简简介介青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省的吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。以青浦城区为中心，东部河江交错，西部湖荡群集，内河航运具有天然优势，可通行 50300 吨货船，是江浙沪的重要水上通道。陆路交通 318 国道由东到西横贯全区，北有沪宁高速公路，南有沪杭高速公路，同三国道由东北到西南穿越东部地区，沪青平高速公路与 318 国道并行。陆路交通十分便捷，是上海市辐射长三角、服务全国的西大门。青浦城区距上海市中心人民广场 40 公里；距虹桥国际机场 25 公里。第第 三三 部部 分分 ： ： 市市 场场 篇篇19（二）（二）经济经济状况状况2005 年青浦区国民经济保持持续、协调、健康发展的良好