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1、黄黄金金御御府府一一期期 建建设设项项目目项项目目申申请请 报报告告20142014 年年 1111 月月第第 1 1 章章 申报单位及项目概况申报单位及项目概况1.11.1 项目申报单位概况项目申报单位概况项目承办单位为江西乐豪置业有限公司。江西乐豪置业有限公司成立于 2014 年 04 月，公司位于江西省上饶市万年县陈营镇正大西街黄金水岸 1-2-1 ，是一家从事房地产开发、经营；商品房销售；建材销售；实业投资的有限责任公司。1、经营范围：房地产开发、经营；商品房销售；建材销售；实业投资（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2、经营年限： 2014-04-23 至 20
2、44-04-22。3、法人代表： 王文章 4、注册资本：1000 万元人民币5、资产负债情况目前公司的资产负债良好。6、企业概况：江西乐豪置业有限公司是江西省万年县的一家房地产开发公司。 公司自成立以来，遵循综合开发、为民造福、推进城市化进程的宗旨，在当地政府、主管局及各有关部门的大力支持下，积极引进国内外先进技术，投身万年县的开发和建设。7、主要投资项目：目前公司正在积极进行黄金御府一期建设项目的项目申请。1.21.2 项目概况项目概况1.2.11.2.1 建设背景建设背景万年县，隶属于上饶市，地处江西省东北部、鄱阳湖东南岸。辖 6 镇 6 乡和 2 个管委会，人口 40 万，基本上为江右民
3、系，使用赣语。土地面积 1140.76 平方公里，地貌特征“六山一水二分田”，素有“鱼米之乡”之称。东与弋阳交壤，西与余干毗邻，南与鹰潭市接壤，北与鄱阳、乐平相邻。万年县还是贡米之乡。该县风光美丽，资源充足，物产丰富；并且，境内人文景观十分丰富。“十二五”期间，上饶市已列为江西省积极培育的三个特大城市之一，而万年县属于上饶市城市总体规划中，因此万年县房地产业的发展潜力巨大。近年来万年县经济连续快速发展，而且都保持了 10%以上的高增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。万年县居民对置业的需求于现在以及将来都处于一个相当旺盛的时期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的。历史经验表明，当人
4、均 GDP 达到 300 美元时，住宅产业开始起步；在 600-800 美元时，住宅业就会进入高速发展期；到 1300 美元时，进入稳定的快速增长期；到 8000 美元左右，就进入住宅业平稳发展期。人均 GDP 超过 13000 美元时，住宅业就会开始衰退。2010年，万年县生产总值在 2005 年基础上翻一番，达到 42.38 亿元，年均递增 17；人均生产总值 1358 美元。2013 年万年县完成生产总值 91.8 亿元，同比增长 13.07%；财政总收入 13.04 亿元，同比增长30%；全县主要经济指标全部实现两位数增长，增幅实现了 2 个超70%、2 个超 20%、6 个全市第一、
5、16 个超市平均水平。根据万年十二五规划，预计 2015 年人均 GDP 为 2000 美元以上，恰处在房地产快速增长期。随着城镇建设全面小康社会，人们对住房条件将提出更高要求，也将促进房地产业的进一步发展。江西乐豪置业有限公司 拟在位于万年县万隆大道以西，长年路以南地块的 地块开发“黄金御府一期 ”住宅小区，本 项目通过建设中高品质的商住小区，可以在一定程度上满足域内居民的购房需求。房地产业作为新的经济增长点，是加快城市化建设、改善居民生活质量的助推器，也是拉动投资需求和消费需求的重要动力，已成为推动国民经济快速增长的重要产业之一。2013 年，江西省房地产开发投资保持稳定较快增长，全年房地
6、产开发投资过千亿达到 1174.58 亿元，比上年增长 21.1%。分房屋用途看，全省住宅投资 795.38 亿元，增长 16.2%；办公用房投资100.74 亿元，增长 62.2%；商业营业用房投资 153.91 亿元，增长30.8%。由于房地产的建筑成本 70%左右是材料消耗，能带动冶金、建材、家电等 50 多个行业的发展，也能促进金融、物业管理等新兴服务业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。房地产业是带动就业增长的重要途径之一。房地产业作为劳动密集型产业，除了本身对劳动能力的吸纳强之外，对相关行业劳动力的带动能力也很强。据专家测算，房地产业每增加 1 人就业，可以带动相关行业增加 2
7、 人就业。按照目前房地产业每年新增就业人员 1.63 万人计算，每年为社会提供的新增就业岗位就达到 4.9 万个，占全省城镇新增就业岗位的 9.25%，成为带动就业增长的重要途径之一。本项目位于位于万年县万隆大道以西，长年路以南地块，位置比较好，交通十分便利，通过项目方的精心设计和规划可以提高项目所在地区的品位，为城市的发展带来新的发展契机。同时，也是带动就业增长的重要途径之一。1.2.21.2.2 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程万年县地处江西省东北部、鄱阳湖东南岸，距上饶 160 公里，到南昌 130 公里，离景德镇不过 80 公里，到鹰潭只有 70 公里。景鹰高速与昌德高速、20
8、6 国道与昌万公路在此形成双“十”字构架，皖赣铁路纵贯南北，万年港综合码头 500 吨船只四季通航，处于鄱阳湖生态经济区对接长三角地区、海西经济区的前沿阵地。2012 年万年县完成生产总值 80.01 亿元，财政总收入完成 10.03 亿元，比2010 年净增 5.03 亿元，比上年增长 43.2%，实现两年翻番；旅游综合收入达到 8.8 亿元，比 2010 年净增 5.2 亿元，比上年增长49.15%，实现两年翻番。500 万元以上项目固定资产投资完成 64 亿元，同比增长 36.2%，超预期 8.54 个百分点；园区主营业务收入达到 140 亿元，同比增长 35.79%，超预期 9.7 个
9、百分点。社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、实际引进省外 5000 万元以上项目资金、全县金融机构各项存款余额和全县金融机构各项贷款余额分别达到 32 亿元、17000 元、26.11 亿元、75 亿元和 45 亿元，同比分别增长 22.32%、27.47%、23%、21.32%和 20.45%，增幅全部超过 20%。特别是财政总收入超过鄱阳、余干、弋阳、婺源，挤入全市中等行列。成功争取到全省县域经济发展先行先试县和鄱阳湖生态经济区先导示范区，其中先行先试县全省仅有一个。2013 年全县完成生产总值 91.8 亿元，同比增长 13.07%；财政总收入 13.04 亿元，同比增长 30%
10、；全县主要经济指标全部实现两位数增长，增幅实现了 2 个超 70%、2 个超 20%、6 个全市第一、16 个超市平均水平。万年县经济快速发展，城镇居民收入有了更快的提升。万年县居民对置业的需求于现在以及将来都处于一个相当旺盛的时期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的。为加快万年县城市建设步伐、提升城市品位、促进经济社会发展、改善居民生活质量和居住条件，江西乐豪置业有限公司拟在位于万年县万隆大道以西，长年路以南地块的地块开发“黄金御府一期 ”住宅小区，本 项目通过建设中高品质的商住小区，可以在一定程度上满足域内居民的购房需求。1.2.31.2.3 建设地点建设地点项目拟选地址位于万年县万隆
11、大道以西，长年路以南地块。万年县地处江西省东北部、鄱阳湖东南岸，距上饶 160 公里，到南昌 130 公里，离景德镇不过 80 公里，到鹰潭只有 70 公里。景鹰高速与昌德高速、206 国道与昌万公路在此形成双“十”字构架，皖赣铁路纵贯南北，万年港综合码头 500 吨船只四季通航，处于鄱阳湖生态经济区对接长三角地区、海西经济区的前沿阵地。本项目的承办单位正是看中了万年城区良好的投资环境、优越的交通条件、得天独厚的地理环境和项目自身的广阔市场前景。1.2.41.2.4 主要建设内容和规模主要建设内容和规模主要建设内容及规模项目位于万年县万隆大道以西，长年路以南地块，一期项目用地面积 27498.
12、00(合 41.25 亩 )，总建筑面积为 57742.52，其中计容建筑面积为 57742.52，容积率为 2.10，绿地率 32.00%，建筑密度 28.00%。本小区拟建设为以多层、小高层、高层住宅为主的中高档小区。主要技术经济指标主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号名称单位数据备注1总用地面积平方米27498.00 41.25 亩2总建筑面积平方米57742.523计容面积平方米57742.52商业面积平方米1582.9屋顶机房面积平方米326.1住宅面积平方米50501.46 其中首层车库面积平方米5332.064容积率2.10 5建筑占地面积平方米7686.826建筑密度28%
13、7绿地率32.00%8总户数户430（3）项目评价指标汇总项目评价指标汇总表序号序号指指 标标 名名 称称单位单位数数 值值备备 注注1项目总用地面积27498.0041.25 亩2总建筑面积57742.523地上建筑面积57742.52 计入容积率4项目总投资万元16600.00 5企业自筹万元11600.00 银行贷款万元5000.006销售收入万元24463.06 7利润总额万元6542.06 8所得税万元1635.52 9税后利润万元4906.55 10投资收益率%19.71%11资本金净利润率%21.15%12投资年均利税率%23.68%13税后内部收益率%14.16%14税后投资收
14、回期年3.42 15税后财务净现值万元538.11 16年均应交所得税万元817.76 17年均销售税金及附加万元660.50 18年均地方创造万元1478.2619贷款偿还期年3.9420盈亏平衡点%75.09%21建设工期月24（4）具体建设内容一期项目建设内容主要包括 4 栋 6F 多层住宅、5 栋 11F 的中高层建筑等。具体如下：主要建（构）筑物一览表主要建（构）筑物一览表序号序号栋号栋号商业面商业面积积公寓公寓面积面积车库面车库面积积住宅面积住宅面积屋顶屋顶机房机房面积面积物业物业用房用房社区社区用房用房计容面积计容面积合计合计建筑占建筑占地面积地面积层数层数建筑建筑结构结构备注备
15、注11#677.48031.184.88793.3828.611F框架22#734.57169.861.27965.5815.511F框架33#7623682.14444.1819.96F框架45#828.63871.44700886.56F框架56#828.63871.44700886.56F框架67#848.24004.364852.56923.966F框架78#905.5739566.28366.71020.111F框架89#777.567257.366.38101.16866.9611F框架910#552.6521947.65819.2638.811F框架合计1582.95332.06
16、50501.46 326.157742.52 7686.821.2.51.2.5 工程技术方案工程技术方案一、一、土建工程土建工程、设计依据1）、国颁现行有关建筑结构设计规范、强制性标准及施工验收规范以及有关基建设政策规定。2）、国颁、省颁建筑结构标准图3）、现行建筑安装工程预算定额及取费标准4）、国颁、省颁建筑工程预算定额及取费标准5）、万年县城市总规修编（20082030）6）、规划控制要求、控制文本7）、江西省城市规划管理技术导则8）、民用建筑设计通则GB50352-20059）、民用建筑电气设计规范JGJ16-200810）、公共建筑节能设计标准GB50189-200511）、建筑照明设计标准GB50034-201312）、民用建筑隔声设计规范GB 50118-201013）、建筑采光设计标准GB50033201314）、建筑设计防火规范GB50016-200615）、高层民用建筑设计防火规范
