北京棕榈泉市场研究分析及期项目定位

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1、棕榈泉市场研究分析及二期项目定位棕榈泉市场研究分析及二期项目定位如何做如何做最好最好的自己的自己目 录政策最新的影响市场最近期的研判自身最深度的探寻如何做最好的自己政策最新的影响07-08年政策回顾2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也有金融手段。涨声如潮的2007，双管齐下的政策寒冬07年宏观政策回顾03月 18日 一次 加息 05月 19日 二次 加息07月 20日 三

2、次 加息08月 22日 四次 加息09月 15日 五次 加息12月 21日 六次 加息10月，“第二 套房”政策出 台12月11日，关于加 强商业性房地产信贷 管理的补充通知明 确第二套房贷的界定 。06年，90/70政策12月，国 土资源部 39号令 9月，两成房现售令01月16 日 房地 产企业土 地增值税 按利润递 进进行清 算03月5日 温家宝十 届全国人 大五次会 议讲话， 监管政策 落实相关 政策收紧05月08日 国土资源部 关于贯彻实 施中华人 民共和国物 权法的通 知，商品房 70年产权可 自动延续。08月，国 务院24号 文发出， 保障性住 房比例增 加。05月25日 关于印

3、发 市建委 房地产市 场秩序专 项整治工 作方案 的通知06月10日， 商务部、国家外 汇管理局发布 关于进一步加强 、规范外商直接 投资房地产业审 批和监管的通知 。08月1日国 务院常务会 议，讨论并 原则通过了 国务院关 于解决城市 低收入家庭 住房困难的 若干意见 。 08月28日 ， 8月13 日国务院 公布了 国务院关 于解决城 市低收入 家庭住房 困难的若 干意见 10月十七大 召开在在十 七大报告的 第八部分， 胡锦涛同志 提出：“健 全廉租住房 制度，加快 解决城市低 收入家庭住 房困难。”2007年中央 经济工作会 议07年金融手段行政手段07年宏观政策回顾行政行政 手段手

4、段金融金融 手段手段政策指向政策指向调节调节 供应供应控制控制 需求需求07年宏观政策解读2007年六次 加息第二套房贷 ”政策90/70政策国土资源 部39号令 两成房 现售令国务院24号文发 出，加大保障性 住房投放比例。2007年中央经济工 作会议07年金融手段金融手段行政手段行政手段控制需求控制需求调节供应调节供应加息是国家控制宏观经 济的重要手段，是抑制 流通的主要方式，同样 作用于房地产市场。明显抑制房地产市场 过剩需求的有力手段 ，打压投资型需求的 阶段性政策为2008年的经济发展定下明 确的基调。明确打压通货膨 胀的政府宣言。受此影响银 行已经开始加强对各类贷款 项目的监管力度

5、。虽是06年的政策，但是真 正影响市场由07年开始。 预计08年一季度后90平米 以下户型真正覆盖市场。土地供应市场加大保障 性住房和中小户型的供 应，影响一手市场的供 应。控制发展商的市场 供应的有力手段， 同时提高发展商开 发的资金门槛通过土地市场的控制 手段影响市场供应。 同时提高发展商开发 的资金门槛。07年宏观政策解读政策对本案的最大影响政策对别墅市场的影响别墅叫停2006年5月30日，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 ，通知规定从5月30日起,一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续,并进行全面清理。 别墅停建，引发骨牌效应，现有的别墅和豪宅会升值，

6、高档公寓随之涨价， 与别墅相对应的人群会将投资目标转向高档公寓，而高档公寓面对的人群由于买不到和自己匹配的房而转向城市 公寓、普通住宅。 势必造成城市公寓，尤其是中高端以上产品需求的快速上升。 限外令对置业而言主要作用豪宅产品2006年9月4日，国家外汇管理局、建设部联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 ， 规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。提高了外商企业投资中国房地产的门槛，对境外资金 购房条件设限，缩小了外资购房的适用范围，进一步遏制游资炒房行为。限外令政策对别墅市场的影响国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的限制供地项目目录（2006年本）、禁 止供地项目目录（2

7、006年本），分别将“高档房地产开发项目“和“别墅类房地产开发项目（ 指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）“列入其中。 政策对别墅市场的影响别墅容积率控制在0.6以下政策分析总结 宏观政策的调控指向主要是对顶端产品的限制和对低端产品的扶持 ，对高端别墅产品有着很大的影响。 新政策的不断出台，对别墅项目的控制越加严禁，对开发商而言， 对别墅产品的开发未来会提出更大的限制和更高的要求。市场最近期的研判新国际会展中 心观唐香江花园长岛澜桥卓锦万代大湖山庄格拉斯小镇丽嘉花园棕榈滩优山美地龙湾中央别墅区温榆河潮白河市场研究区域的锁定中央别墅区中央别墅区市场分析区域特点：区域特点：中央别墅区的发展近1

8、5年，聚集了高档或豪宅类的别墅项目，已成为京城极具影响力的别墅区。其具备以下三个特点：一、外籍人士聚集地，“扎堆”现象明显；二、交通及教育配套成为主要优势，产品较西化，迎合外国客户的口味，风格较为单一；三、购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报率，变现力强。独栋联排中央别墅区供应特点中央别墅区目前在售别墅项目容积率都在0.6以下中央别墅区供应特点项目名称交通位置占地面积 (万平米)建筑面积 (万平米)容积率分期/推 售时间物业 状态产品 类型总套 数销售率长岛澜桥朝阳区来广营 东路北侧22110.50分三期 三期2005-9现房独栋 双拼 联排301100%卓锦万代顺义京顺路 香

9、江花园 附近12.66.10.50同期开发 2005-10现房独栋 联排247100%大湖山庄朝阳区和平 路8号2460.252003-12现房独栋153100%香江花园朝阳区香江 北路1号163160.1三期 1994-2000现房独栋 联排 公寓571100%观唐朝阳区香江 北路4811.50.47一期2004,9;现房独栋174100% 二期 2006,11现房独栋155100%项目名称交通位置占地面 积 (万平米)建筑面积 (万平米)容积率分期/推售时间物业状 态产品类型总套数销售率格拉斯小 镇顺义区机场路 杨林出口东6 公里224600.30一期2006年11月26日 开始销售,20

10、07年4月 21日开盘现房独栋8475%二七期未开发独栋、联排、 双拼19160%丽嘉花园顺义区天竺镇 丽苑街12.76.40.38同期开发现房独栋138100%棕榈滩顺义区天竺镇 薛大人庄村南16.475.770.35一期2006-12 二期2008年现房独栋17840%龙湾温榆河别墅 区英才公园内70290.47一期05-5现房独栋150100% 二期06-8期房独栋138100%三期2007年10月期房独栋, 少量联排80多100%四期08年5月期房独栋,2140% 优山美地 顺义区后沙峪 镇榆杨路4号 72.7446.470.45B区2004-12现房独栋144100% C区2005-

11、3现房独栋、双拼231100% A区2007-5期房独栋13958%中央别墅区供应特点接上表中央别墅区产品配比项目名称面积区间(平方米)地上面积 (平方米)地下面积 (平方米)庭院面积 (平方米)主力户型面积(平方米)主力总价(元)车位比例长岛澜桥290-650双拼220-330; 联牌270100-200100-300350500万1：2卓锦万代独栋:307-360 联排:270-315237-35060-85200-600独栋:307-360 联排:270-315独栋:490-680万; 联排:330-460万1：2-1：3大湖山庄占地400-2000366-5001901200360-5

12、00720-1000万1：2香江花园独栋:200-450 联排:190-200300无-独栋:200-450 联排:190-200独栋:700万 联排:450万1：1观唐280-1500（一期）210-44670-260350-1600320-350410-860300以下1：1 300以上1：2357-1288（二期）240-860120-430350-1500350-450620-820主力户型：350-500平米，其中地上240-320平米，地下110-130平米，庭院400-500平米； 主力总价：500-1000万元，客户接受度高。中央别墅区产品配比接上表项目名称面积区间(平方米)地

13、上面积 (平方米)地下面积 (平方米)庭院面积 (平方米)主力户型面 积(平方米)主力总价(元)车位比例格拉斯小镇418-8362724691452482001000400-500688-1000万1：2丽嘉花园400-560230800120-180300400700万1：2棕榈滩317-532246-355110-170400-500420-450900万1：2 龙湾250-400（一期）200-320060-80130-180270-350270-450万1：2 280-380（二期）220-28060-100150-190290-310400-550万1：2 300-380（三期）24

14、0-29060-90150-190300-380-1：2 370-500（四期）200-300100-200未定370-500700-1000万1：2 优山美地468-1515（一期）295-937172-577400468-596900-1400万1：2独栋358-542（二期）双拼260-320; 联排360 独栋370独栋：90- 185独栋：100- 200独栋：356- 496独栋：370-550 万1：2780-1700（三期）500-1000260-560400-1000650-7001000-3000万1：2小独栋产品总价低，去化速度快，价格涨幅小但频率较快；大独栋总价相对较高

15、，价格涨幅大，去化速度慢于小独栋产品。从年总销额看，两类产品基本持平。中央别墅区销售分析项目名称总建筑面积（万平米）容积率层数在售房源 入市时间月均销售套数入市价格目前均价 （元/） 观唐一期11.50.47 地上2层，地下1层2004.10.3-1400024000观唐二期2006.11.7-2200024000卓锦年代6.10.50递上层，地下1层2005.10-1400025000大湖山庄60.25地上3层，地下1层2003.12-2000034000长岛澜桥110.5地上2层，地下1层2005.9-1300024000香江花园160.1地上3层，无地下1994-2000-30000-格

16、拉斯小镇600.30 地上2层、地下1层2006.116 1800022000丽嘉花园6.40.38 地上2层、地下1层2005.8.30-1800024000棕榈滩5.770.35 地上2层、地下1层2006.1052200030000龙湖滟澜山10.80.97地上2层、地下1层2007.9292680032000龙湾350.47 地上3层、地下1层2007.12142300027000优山美地C区 46.470.45 地上2层、地下1层2006.12101880022000优山美地A区 2007-4-1_2400031000注：总价及均价、报价等均为别墅的地上面积价格中央别墅区园林景观与建筑风格项目名称建筑风格绿化率社区园林 卓锦万代现代风格50%南侧是被规划为公园的60000平方米代征绿地， 社区内拥有约4,000平米的水面 优山美地新中式风格60%六万平米休闲主题公园沿温榆河岸 龙湾新中是风格60%11万平米绿化公园，4万平米湖面 长岛澜桥现代风格50%社区拥有50000平方米绿