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1、西安市房地产市场西安市房地产市场航天产业基地航天产业基地调研报告调研报告一、调研范围界定一、调研范围界定本次调研范围为：北到南塔南路南段，南至神州四路，西至北里王村，东至西柞高速的广大范围内；在行政规划上属于长安区，在建设规划上属于西安国家民用航天产业基地。二、区域的发展历程二、区域的发展历程1 1、历史背景回顾、历史背景回顾西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、 西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于 2006 年 7 月，享有市级经济管理权限。 航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一， 航天基地是西安“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。2007 年 1
2、2 月通过国家发改委批复，正式成为继上海后，中国第二个国家级民用航天产业基地，也是唯一一个以航天民用工业为主要发展目标的国家级航天产业基地。基地位于西安市东南方，规划面积 23.04 平方公里，预留约 35.5 平方公里的远期发展规划空间，是中国最大的国家民用航天产业基地。基地位于城市中轴线，连接环城高速、南三环、地铁 2 号线、西康高速，地理位置优，交通便利，区内有国家一 级文物汉宣帝杜陵。2 2、航天产业基地房产市场发展的阶段、航天产业基地房产市场发展的阶段西安国家民用航天产业基地是全国最大的民用航天科技产业基地，也是陕西省大力发展以先进半导体照明和太阳能光伏产业的核心区域。它以“航天产业
3、立区，高新产业兴区”为发展定位，坚持“四节约一环保”发展理念，实施集群化、特色化、市场化、生态化、规模化的发展战略，走“大集团引领，大产业构建，园区化承载，规模化发展”的科学发展道路，着力发展以民用航天、太阳能光伏-大功率半导体、服务外包和创意为主的三大产业，规划建设核心区、研发区、工业区、物流区、居住区五大功能区，正在培育陕西新的经济增长极，建设以科技、人文、生态为主导的三位一体新型工业区，打造一个技工贸收入为 3000 亿元的高技术产业新区。航天基地区域内处于建设阶段，目前看来边缘的居住项目居多，主要分布在与城南交接的航天大道附近，比如富力城、大华公园世家、曲江阑山，也包括此次分析的居住用
4、地，这是因为曲江的南向扩展，正在不断地将开发项目向南推进，随着附近配套的建设，居住氛围已经慢慢形成，富力城和大华公园世家这两个大盘的入驻，为周边前期积累了大量的人气；另外一长安南路上的住宅项目居多，如航天逸居、长安相府、嘉禾苑、吉源美都、铭景城等，主要因为该区为长安的商业繁华地段，生活便利、交通便捷、居住氛围浓厚。3 3、区域发展的主要推动动力、区域发展的主要推动动力按照市政府三年完成基础设施建设的要求，基地采取“一次规划、分期建设”的模式，基地 23.04 平方公里的总体规划顺利纳入西安市总体规划(2008-2020)， 基地控制性详细规划、景观雕塑、 给排水、道路交通、电力、通信、燃气等专
5、项规划全部编制完成； 采取路网、管网同步建设的措施，形成 “五横五纵”10 条主干道路网，通过西安市南三环、西康高速与城市道路网连成一体。 累计已修建道路 20 余公里，管网铺设 26 公里，总投资 16.2 亿元。以后两年再建 38 公里，修路总长 86 公里，基本完成区内主要道路的网络化布局。启动影响基地开发的 3 条高压线改造工程， 其中一条 110 千伏高压线落地改造工程全部完成， 新建缆沟道 2.1 平方公里，电力设施全面达到项目建设配套需要；330 千伏高压线改迁工作完成过半， 为产业发展腾出土地 1000 多亩。完成了新建道路景观绿化工程面积 4 万多平方米。 同时， 完成了污水
6、处理厂建设前期筹备工作，启动了辖区学校筹建工作，全方位创造良好的配套环境。4 4、当期房地产市场的发展规划及空间特点、当期房地产市场的发展规划及空间特点航天基地扩区后将打造“揽月之都 低碳芯城”：建成科技创新高地，创造设施一流的产业发展平台；打造活力宜居新城，创造设施齐全、富有吸引力的生活空间；建成低碳示范基地，构建生态的城市系统。形成“一心、双城、四轴、五区”“一心、双城、四轴、五区一心、双城、四轴、五区”：“一心一心” 指北城的区域商业商务中心，也是整个航天基地的区域中心；“双城双城” 指以扩展区中部预留市政通道为分界的北城、南城；“四轴四轴” 指纵向的西柞高速公路、雁引路与扩展区中部横向
7、的市政通道绿带、东长安街。西柞高速公路作为扩展区的纵向联系轴；雁引路为经济发展轴，联系南北双城；纬八路是整个扩展区的横向联系主轴，东长安街作为横向联系次轴。“五区五区” 北城的航天产业发展区、休闲疗养区、生态居住区；南城的生物工业区、现代物流区；产业沿高速路布置，利用一期已有产业基础，减少基础设施的投入；居住将结合地形布置，因地制宜。由此；区域内的开发楼盘大体呈现出了航天新区居住圈的局面。由此；区域内的开发楼盘大体呈现出了航天新区居住圈的局面。三、航天新区的发展状况：三、航天新区的发展状况：1 1、航天新区的区位范围、航天新区的区位范围土地供给量充足是该区域土地市场的一大特点，随着西安民用航天
8、基地的建设加快，该区域土地市场也渐活跃，西安市成交的土地以分布在航天基地区域的宗地数量居多，并且从土地的规划性质上来看，目前已出让土地用途以工业用地为主。2 2、 “航天新区航天新区”房产市场发展概况房产市场发展概况“航天新区航天新区”居住圈居住圈 “航天新区航天新区”居住圈房产价格走势居住圈房产价格走势20072007 年年20122012 年区域房产价格稳步年区域房产价格稳步上涨，目前整体均价上涨，目前整体均价已接近已接近 70007000 元元/2006 年，航天新区居住圈内商品房的在售均价仅在 3000 元/平方米的水平线，但是截至 2011 年 8 月份，区域的房价已经突破了 600
9、0 元/平方米的关口，其中，不乏个案的售价已经突破 6500 元/平方米。而且随着长安区整体的发力推进与发展，新型区域航天新区居住圈内的项目数量不断增多，房价也呈现了不断上涨的态势。而目前，在航天基地在售和已规划的楼盘数量在 10 个左右，相对来说数量上还是有明显的不足，有关专家表示，这个区域作为主要的工业用地，楼盘在这里只是作为配套，不会的大力发展，由此，为数不多的楼盘占据优势，未来的升值潜力巨大。 “航天新区航天新区”居住圈房产市场的现状居住圈房产市场的现状航天基地区域内处于建设阶段，目前看来边缘的居住项目居多，主要分布在与城南交接的航天大道附近，比如富力城、大华公园世家、曲江阑山，也包括
10、此次分析的居住用地，这是因为曲江的南向扩展，正在不断地将开发项目向南推进，随着附近配套的建设，居住氛围已经慢慢形成，富力城和大华公园世家这两个大盘的入驻，为周边前期积累了大量的人气；另外一长安南路上的住宅项目居多，如航天逸居、长安相府、嘉禾苑、吉源美都、铭景城等，主要因为该区为长安的商业繁华地段，生活便利、交通便捷、居住氛围浓厚。居住圈项目汇总：居住圈项目汇总：区域内项目销售情况区域内项目销售情况区域区域项目名称项目名称开发商开发商建筑类型建筑类型户型面积户型面积均价均价主力户型主力户型曲江千林郡曲江千林郡英泰置业高层、小高851838500三室曲江观山悦曲江观山悦地电房地产高层、小高、160
11、24511000三室、四室富力城富力城保德信房地产高层、小高733567500两室四室大华公园世家大华公园世家大华地产高层、小高、多层、别墅903506500两室、三室航天新区航天新区西安航天城西安航天城航天时代置业高层531975000一室四室从图表可以看出； “航天新区”范围内的产品高层略多，总体上以两室及以上户型为主，户型面积曲江比较大，均价在 7000 元/平米左右。该地区的房价相对较低，相对应的居住环境也一般。3 3、 “航天新区航天新区”房产市场总结：房产市场总结：综上；经过多年的发展， “航天新区”的房产市场还处在初级阶段，周边配套设施还很匮乏，交通十分不便利，大部分项目都分布在
12、靠近航天大道附近，不过西安政府正在大力发展该地区的航天事业，未来发展趋势还是比较有潜力的，随着周边配套和交通的随之完善，居住环境将日趋完善。四、四、 “航天新区航天新区”的配套设施的配套设施 学校：西安交通大学，西安交大航天学院，航天交大附中、附小； 银行：西安银行、工商银行、建设银行、中国银行、商业银行等； 商场：郊区购物特色商场；医院： 西安人民医院； 休闲配套：2 处体育公园、6 处综合性公园、5 处遗址公园、13 处组团游园，星 河运动公园和星河中央公园；星河运动公园星河运动公园 曲江池遗址公园曲江池遗址公园公交线路：500、242、217、525、918 等。五、五、 “航天新区航天
13、新区”项目简介：项目简介：曲江千林郡曲江千林郡外立面外立面 区位区位项目简介：曲江千林郡位于皇脉中轴的雁塔南路上，南三环以南，东、西、北三面为曲江文化娱乐产业区，南为国家民用航天产业基地，四周公园环绕，交通便捷。曲江千林郡占地 200 余亩，建筑面积 50 万平方米，由板式高层、小高层组成，共计 4000 户，定位为国际化高端住宅社区，社区内原创坡地公园景观，选取银杏、紫荆等上百种名贵生态树种，打造立体式景观。曲江千林郡社区内建设 5000 平米星级臻钻会所，配有恒温泳池，宽荧幕放映大厅，儿童活动区、音美教室、超市、书吧、雪茄吧、健身房、台球室、瑜伽室等十多种健康娱乐设施。项目数据：开发商开发
14、商代理商代理商容积率容积率绿化率绿化率陕西英泰置业创典全程3.540%占地面积占地面积（亩）总建面总建面（万平方米）户型面积户型面积（平米）均价均价（元/平米）20050128-1838000车位配比车位配比交房标准交房标准优惠政策优惠政策1:1毛坯特价房楼层状况：高层、小高层，层高 18-33 层；主力户型 85-135。主推户型设计案例：三室 131 三室 141点评：板式高层，小高层，绿化率好；内部配套较好，健康娱乐实施好，投点评：板式高层，小高层，绿化率好；内部配套较好，健康娱乐实施好，投资潜力大。位于皇脉中轴的雁塔南路上，四周公园，立体式景观板式高层、小资潜力大。位于皇脉中轴的雁塔南
15、路上，四周公园，立体式景观板式高层、小高层，配套少，还有待发展。高层，配套少，还有待发展。曲江观山悦曲江观山悦外立面外立面 区位区位项目简介：曲江观山悦位于曲江皇脉中轴之上，尽享大唐不夜城、大雁塔、曲江南北湖等配套；项目处于曲江新区一期、二期、与航天产业基地三大核心板块交汇中心区域，南邻航天大道，北近三环，交通发达，近享高新 CBD、小寨繁华商圈带来的商务、商业价值；北临曲江二期规划投资 10 个亿的人工水域雁梦湖及围绕雁梦湖修建的湿地公园，是曲江片区内继芙蓉湖、南湖之后的罕有的水生生态资源。曲江观山悦萃取 ArtDeco 建筑风格的精髓品质，兼具尊崇与时尚美感，简洁、高雅、品质非凡的建筑立面，竖向的立面线条划分，给人挺拔、高贵的视觉感受，细部设计细腻丰富，建筑整体形象高贵典雅，凸显尊贵品质，充分利用项目自然坡地高差因势利导，完美展现 ArtDeco 建筑表现城市天际线的韵律感，不仅界定了项目的高贵的气质，更与其创新、超越的精神内蕴不谋而合。项目数据：开发商开发商代理商代理商容积率容积率绿化率绿化率陕西地方地电房地产有限公司世联地产3.140%占
