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1、新新形形势势下下房房地地产产行行业业的的发发展展房地产经济的发展不但有利于提高人们的生活质量和水平,而且能够推动国民经济的快速发展,是国民经济发展的支柱之一。房地产业涉及范围广泛,行业的关联度高 ,并且关系国计民生这一重要问题。因此,房地产经济的稳步发展对国民经济的发展有重要的影响作用。近年来,房地产经济的发展突飞猛进,但同时也出现了一些不得不面对的问题,严重阻碍了房地产经济的健康发展。本文从房价、房地产市场和房地产金融体系三个方面分析了目前我国房地产经济所处的现状,并提出房地产经未来的发展趋势。最后针对我国房地产经济的现状,从建立科学的管理模式和行业发展模式、构建科学的管理机制、完善相关的金
2、融体系、完 善相关法律体系四方面阐述了促进房地产经济稳健发展的对策目前,我国房地产经济正处于经济泡沫的不利状态,对发展现状的分析有利于 我国房地产的发展 1、房价大幅增长。目前 ,我国正处于大力推进城镇化建设的阶段 ,城市人口的增长必然引起住房需求的增长。而土地资源具有稀缺性 ,其开发控制权在政府手里 ,造成市场的缺位 ,住房供不应求现象 ,最终导致房价上涨。房价的不断上涨使绝大多数消费者和投资者认为房子会持续不断地升值,具有很大的投资价值。房地产投资的加大增大了需求,同时房地产商也因为这种意识不断抬高价格。消费者和投资者对未来价格的偏高预测使现在的价格呈现不正常增长趋势,使得房地产行业出现泡
3、沫现象,对我国房地产经济的发展影响。2、房地产市场发展问题。在我国房地产市场,高端型住房供过于求 ,而商品房和保障性住房的供给量较少。供需结构的不合理性会导致价格上涨 ,因此而生的房地产泡沫现象,对于改善人们生活质量、提高生活水平有不利的影响。此外,由于房地产行业的高额利润 ,准入门槛没有明显的要求 ,很多企业纷纷进入该领域 ,房地产开发商良莠不齐 ,有的甚至是只为项目成立临时性的房地产开发公司。房地产市场管理不规范,使得发展未成熟的房地产市场出现更多问题。3、房地产金融体系尚不完善。目前,我国的房地产金融已完成了基本制度建设 ,并在一定规模的基础上呈现良好的发展态势,但仍存在一些问题急需解决
4、,否则将影响房地产经济的发展前景。一方面房地产贷款长期倾向于开发贷款,而住房信贷发展不足。市场经济较发达的国外,住房消费信贷占整个房地产信贷总额的 70%A 左右,相比而言 ,而我国消费信贷占房地产贷款比例最大的银行还不到10%,仅占银行全部贷款总量的1%;另一方面住房消费信贷也给银行带来了风险。贷款资金来源问题、贷款资产流动性不足、金融二级市场位都有可能给银行带来风险。此外 ,抵押制度、 信息。我国房地产经济发展趋势虽然,我国房地产经济正面临着严峻的挑战 ,但作为国民经济支柱之一 ,最终会战胜挑战 ,朝着健康、积极的方向发展。一、房地产经济稳健发展的对策1、建立科学的管理模式和行业发展模式。
5、我国房地产正处于深入改革的阶段 ,房地产经济的管理模式与行业发展模式也处于调整阶段 ,因此制定一个科学的发展路径,对房地产经济的发展至关重要。通过结合和借鉴国外科学、成功的房地产经济管理模式和行业发展模式 ,确定符合我国国情的可持续发展目标,制定科学、合理的发展路径,以实现我国房地产经济稳健、健康的发展。2、构建科学的管理机制。我国房地产经济现状形成的原因是复杂且多方面的 ,更是深层次的。为了改变房地产经济所面临的不利局面 ,深层次的变革是不可避免的。通过变革房地产管理体制,建立科学的管理机制 ,调整政府相关管理部门的职能,明确在房地产经济发展中的主体和主体职责,并对主体的各种行为。3、完善相
6、关的金融体系。金融体系的支持是房地产经济的快速发展的基础。从我国房地产金融发展现状来看,房地产贷款结构的调整是必然方向 ,应增加消费贷款比重 ,同时要注意风险的防范。此外 ,针对房地产金融的资金来源、资产流动性等具体问题 ,为促进房地产金融的进一步发展,我国应建立住房抵押贷款二级市场 ,实现抵押或带的证劵化。整体化一、二级市场,并将这一整体纳入金融大循环中,从而将房地产市场与资本市场联系起来。如此 ,房地产可持续发展的资金来源问题便能得到根本性的解决。金融二级市场的建立和发展对分散银行贷款风险有一定的积极作用 ,还能推动房地产金融的市场化发展,从而促进房地产经济的快速发展。4、完善房地产业法律
7、体系。完善的法律体系能够保证房地产经济规范地运行 ,因此应考虑我国房地产经济的发展现状,建立有针对性且合理的法律体系,促进房地产市场规范化发展,并逐步开始稳步发展。房地产经济不但能提高人们的生活质量和水平,而且能推动国民经济的发展 ,是我国的重要支撑性产业之一。从目前来看,虽然我国的房地产经济发展出现了很多问题,进入一个发展瓶颈阶段,但是在政府宏观调控下 ,以及房地产业自身的发展调整,我国房地产经济将稳步且可持续地发展下去。随着我国改革开放的不断深入,我国国内经济得到快速发展,人们生活水平也得到显着性的提升,我国进一步加快城市化进程,推动我国房地产行业的快速发展。在房地产经济快速发展的同时 ,
8、我国一部分人享受到了实惠,但是由于我国正处于社会主义转型阶段 ,很多体制创新和发展还不够完善。尤其是房地产行业的管理制度不够 科学合理,导致管理力度不够 ,使得我国房地产经济一度出现 “经济泡沫 ”现象,在很多人炒房的同时 ,我国城市低收入群体购房水平越来越低。这些问题的暴露都值得我国政府高度重视和研究,要全面实现社会的健康转型就必须要解决这些问题 ,只有解决这些问题 ,才能真正实现社会主义和谐社会 ,实现城乡一体化发展。二.房地产市场过热 ,但是有软着陆现象由于我国政策的扶持 ,推动着我国房地产经济的快速发展,在我国房地产经济高速发展的情况下,也暴露很多问题 ,这些问题如果没有及时得到重视和
9、解决,最终必定会导致我国房地产经济受损 ,直接给国民经济带来冲击和影响。目前政府实施的一系列政策都 ,如税收政策、信贷政策等都进一步控制了房地产泡沫现象 ,并且根据相关调查结果显示,房地产泡沫现象不是全局的,而是局部。目前我国京沪两地因为实施了新的信贷政策,房价有明显回落。地税法的实施能有效控制房价的持续高涨,形成一种综合效果和市场预期效果。虽然房价过热,但是房地产的泡沫现象还是可以被控制的,相信随着政策的试点和推广,最终能实现房地产经济的 “软着陆 ”。三.地产金融风险可控性明显增强近年来 ,随着我国政府实施限购和严格的房地产信贷和税收政策,有效控制了房价的持续上升,房地产金融风险的可控制性
10、也在明显上升 ,未来应该不会成为系统性的风险。凡涉及房地产信贷的主要开发贷款和按揭贷款,其开放商的自由资金率要求不低于 35%,将原有的资金率要求从50%控制在 35%左右。此外,政府也通过税收等政策控制房地产经济的过快发展,但是由于房价最终还是受到市场的控制,市场需求双方的关系才是控制房价的最主要原因 ,也是不可违背的自然规律。近年来,我国购房首付和按揭以及房价都在不断上升,但是通过政府的信贷政策的调整 ,地产金融风险还是可控制的。四、影响房地产经济发展的因素分析(一)房地产与国民经济之间的关系房地产作为第三产业 ,它的快速发展直接与我国国民经济发展相关 ,改革开放以来我国国民经济得到快速的
11、发展,我国建设资金越来越倾向房地产方面,我国推进城市化进程 ,为房地产开发商带来发展的机遇。但是政府起初扶持房地产的发展其主要目的是解决城市低收入群体的住房问题,可是由于过于扶持而没有加强对房地产市场的监督和管理,导致房地产市场过热,导致房地产一度出现严重的市场泡沫问题。在房地产经济得到快速发展的同时 ,我国国民经济也得到快速发展,但是国民经济增长趋势并不平稳和均衡,增长波动比较大。由此可见,房地产经济的发展与国民经济之间存在着必然联系,房地产经济作为国民经济的重要支柱,而房地产经济的发展依赖国民经济的发展。(二)房地产与国家政策之间的关系房地产作为我国国民经济发展的重要支柱之一,其市场经济的
12、发展直接受到我国政府政策的影响。近年来,我国对房地产行业一直是采取扶持的手段,增大对房地产的资金投入力度,并且积极号召我国房地产开发商将资金投入到房地产开放中,极大地推进了我国房地产事业的发展。尤其是我国对房地产开发商提供较低利率的银行贷款,并且放宽对开发商投资活动的征税标准 ,这些政策都促使我国房地产经济不断向前发展。但是,在长期的发展历程中 ,我国政府也在不断调整房地产扶持政策,可是目前政策的执行力度还不够,对房地产的控制力度还不够,因此,政府还需要进一步加强研究和创新政策,利用有效的手段和政策推进房地产经济健康发展。(三)房地产资源配置方面的关系城市化进程的不断加快 ,导致房地产经济发展
13、与资源配置方面的矛盾越来越突出 ,城市地产资源越来越紧缺 ,地产开发发展受到土地资源的限制 ,制约着地产经济的过快发展。因此,针对这些影响因素 ,我国政府要实施有效的调控政策,实现房地产经济和国民经济的均衡、健康持久发展。五、房地产经济发展的调控手段(一)利用政府经济调控手段政府要调整对房地产经济发展的扶持政策,减少在房地产经济发展的资金投入 ,通过招资引商的方式 ,吸引其他群体参与到房地产开发中 ,减少政府的投入力度。但是政府要调整市场准入标准 ,提高市场准入标准的主要目的是控制房地产市场的混乱,有效的将市场细分 ,进而才能全面控制房地产市场,控制房地产经济的发展。(二)实现资源的合理配置资
14、源合理配置主要是合理配置城市有限的土地资源,政府可以通过调整土地政策 ,规定住房面积低于90 平米的必须占开发面积的 70%左右,对于经济适用房、廉租房以及普通住房,要通过征收不同程度的地税,对房地产市场进行调整 ,控制房地产投资过热现象。其次 ,加强房地产市场管理 ,将市场细分 ,采取总量控制和区别对待。政府要统管公共用品,然后由市场调竞争性物品 ,不应该用建筑项目衡量建筑面积的结构比例,要根据新建建筑物的不同用途,而实施阶梯地税征收政策。只有加强对土地资源的管理 ,通过土地税收来控制房地产经济发展,达到调节房地产市场的目的,真正将政策倾向我国低收入群体。实现建房为低收入群体提供住房的战略目
15、标,促进我国国民经济的稳定健康发展。(三)突破房地产泡沫经济房地产泡沫现象是目前比较常见的一种问题,针对这个问题,政府可以通过宏观调控政策,来缓解房地产市场过热现象。政府主要负责人一定要全面认识房地产经济过快发展背后隐藏的危机 ,要控制房地产泡沫现象。政府要继续实施房地产限购政策,限购政策的不断深入和落实,能有效控制房地产经济过热现象,避免一些 “投机倒把 ”活动,控制房价的持续上涨。其次政府可以开征房产税 ,控制房地产的过快发展 ,降低房地产泡沫现象。最后还要通过实施严格的金融信贷利率和税收政策,全面控制房地产经济的过快发展。目前,我国房地产经济泡沫现象只是局部的 ,相信在政府的控制下 ,房
16、地产经济能够实现 “软着陆 ”。(四)提升购房者对房地产经济的认识水平目前我国很多国民都认为现在不买房,以后更加买不起房 ,正是由于这种错误的认识 ,导致很多国民将手上的流动资金全部投入到购房中 ,甚至一度引起房价的哄抬和高涨,这种现象不利于我国房地产经济的健康发展,只会将房地产经济从最高的地方摔下来 ,导致一场巨大的经济变革。因此,为了避免未来房地产经济发展中出现危机,我国政府要帮助国民正确认识房地产经济发展方向 ,避免国民出现盲目跟风现象,让房价理性回归。我国政府要通过创新现在实行的住房保障政策,着实为低收入群体考虑 ,解决低收入群体住房问题 ,控制房价高涨问题。(五)房地产开发商要理性房地产开发商要正确认识地产经济发展问题,房地产市场经济过快发展会给自身带来严重的损失。地产经济的过热发展一旦破裂 ,就会直接给房地产开发商带来巨大的损失,投资资金无法回收 ,如果开发商无法正确认识房地产经济发展趋势,必然会带来严重的后果。因此,政府要通过政策调整 ,帮助
