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1、从目前看，市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式:一种“小产权分 割商铺”，另一种是“带租约出售商铺”。小产权分割商铺的意思就是说，将产权 和经营权分离，投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。但投资者无需 插手商铺的经营管理或者转租，只需与发展商签订合同，将商铺交由发展商统 一经营管理，业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，共担风险。这种“小产权分割商铺”的模式，通常情况下开发商一般会打出 35 年内 8%10%年投资回报率的承诺，如果以投资回报率 10%来计算，大约 56 年 可收回投资成本。刘夕解释说，对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅 速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积
2、分得越散，后续经营越难以保证， 投资风险也越大。产权分割重要的是掌握产权分离与经营管理权的对接问题,由于产权分割出 售,对后期的统一经营会造成很大的难度,光靠后期的业主公约执行的难度很大, 这是现在的房地产开发商急功近利,经营管理经验欠缺的后遗症.房屋产权是产权所有人拥有物权的证明，房屋属一种特定的固定资产，一 般情况下对特定物，特别像房屋这种特定物难以进行实体分割。只能按照特定 物价格评估，进行货币量化再分配。因此，房屋产权是对房屋整体的统一，受 控于产权所有人。房屋产权分割出让的提法不具有可操作性，对于一个整体房 屋产权进行分割出让在房地产登记机关也无法进行出让登记。房屋产权是产权 所有人
3、拥有物权的证明，房屋属一种特定的固定资产，一般情况下对特定物， 特别像房屋这种特定物难以进行实体分割。只能按照特定物价格评估，进行货 币量化再分配。因此，房屋产权是对房屋整体的统一，受控于产权所有人。房 屋产权出让 1%的提法不具有可操作性，对于一个整体房屋产权进行分割出让 在房地产登记机关也无法进行出让登记。房屋产权即房屋所有权，是指对房屋的行使占有、实用、处分、收益的权 利，从概念上讲是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是一种较为通 俗的说法。一般把开发商取得的房屋所有权称为“大产权”，把买房人取得的房 屋所有权称之为“小产权”，这种分法主要是从数量上来界定的，在实际的权利 行
4、使上，两者没有质的区别。 房屋属于不动产，与其他商品的买卖不同，国家对此有明确的规定。购房者买 了房子后能否顺利取得合法的房屋所有权证，关键在于开发商能否首先取得房 屋所有权证。 开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登 记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属 管理部门需要通知土地管理部门最后核定地价，还要审核该项目是否按规划批 准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的情况，以及拆 迁安置结案情况等。只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房 屋所有权证，即俗称的开发商的“大产权”。 开发商在取得“大产权证”后，
5、才能办理买房人的房屋产权证，即“小产权证”。届 时，开发商与买房人一同到当地房地产交易中心（外销房）或各区县的房地产 交易部门（内销房），缴纳相应的契税、手续费等，取得卖契后，到产权登记 部门申请办理买房人的房屋所有权证和土地使用权证。在办理时需要提交的证 件包括：房产卖契、房屋销售契约、有效的身份证明等，如果是委托办理的， 代理人需要提供有效的授权委托书。 现在，开发商销售现房已经不需要办理销售许可证了，而判定是否现 房的依据就是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”，这一点是购买现房 的朋友们尤其要注意的。快房网网友：快房网网友：同人广场即将开盘,您估计什么会开出什么价格?裘维维：裘维维
6、：边上 y 盘时代均价 16000 元/平方米，地段类似，性质类似，估计差不了太多吧。快房网网友：快房网网友：这个楼盘有没有什么投资价值，y 盘时代好象是没有产权的吧。裘维维：裘维维：同人广场也是产权不能分割的。投资也要看价格，地段还是可以的。快房网网友：快房网网友：但是看到介绍说，这个是 50 年的。海陆公社好象是 40 年出租的，同人广场是不是也是出租的。产权不能分割,是不是就是拿不到房产证？裘维维：裘维维：是的呀。快房网网友：快房网网友：对我们来说会有什么风险呀，我也是觉得这个地段比较好。裘维维：裘维维：省直开发的，风险倒也不大。但是你是只有使用权的，万一碰到拆迁啊什么的，你只能仰仗土地
7、的主人去帮你争取权益。快房网网友：快房网网友：是不是很难再转手的。裘维维：裘维维：如果转手，下家是否认可这样的房产？而且不能按揭。快房网网友：快房网网友：既然是这样，为什么还会有这么多开发商卖这种房子？裘维维：裘维维：有求有供啊，价格低呀。快房网网友：快房网网友：也就是说，同人广场买来就是出租的性质，我交的只是租金。裘维维：裘维维：对，长期的租金。快房网网友：快房网网友：那 50 年到了后, 会怎么样。裘维维：裘维维：按那时的法律规定，我们也不知道。快房网网友：快房网网友：那原筑壹号的 LOFT 怎么样呢? 听说均价 16800 元/平方米，值得投资吗？裘维维：裘维维：那个是全产权的，地段是这儿好。快房网网友：快房网网友：我知道那儿是远了点，周边不好，不知道以后前景怎么样？裘维维：裘维维：从出租的回报来讲，短期肯定不如同人广场。快房网网友：快房网网友：新青年广场的 LOFT，你知道目前市场价格多少吗？裘维维：裘维维：26000 元/平方米差不多。快房网网友：快房网网友：那长期原筑壹号会么样？裘维维：裘维维：问题是长期，你犯得着吗。
